Immobilie
Timesharing
Rechtsanwälte und Rechtsexperten für Timesharing-Verträge und -Streitigkeiten
Von internationalen Konzernen bis zum Bäcker an der Ecke: Wir bewerten Ihre Timeshare-Mitgliedschaft, sichern Ihre Widerrufsfrist und Ihr Rücktrittsrecht und unterstützen Sie bei Streitigkeiten mit Anbietern – in den Niederlanden und im Ausland.
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Timesharing
Beim Timesharing wird eine Immobilie erworben, um sie für einen bestimmten Zeitraum pro Jahr zu bewohnen. Häufig handelt es sich dabei um ein Ferienhaus. Während des Aufenthalts wird der Bewohner gleichzeitig Eigentümer der Immobilie. Die erworbene Wohnzeit wird anschließend mit anderen Eigentümern getauscht. In der Regel muss sich der Eigentümer nicht selbst um die Instandhaltung kümmern. Timesharing birgt jedoch auch Risiken. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen jährliche Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Versicherung usw. an. Außerdem besteht die Möglichkeit, eine mangelhafte Immobilie zu erwerben. Da sich die Immobilie oft im Ausland befindet, kann ausländisches Recht Anwendung finden. Unsere Anwälte und Rechtsexperten beraten Sie gerne zu allen Fragen rund um Timesharing.
Haben Sie Fragen zum Timesharing? Kontaktieren Sie uns.
Was genau ist Timesharing aus rechtlicher Sicht?
Timesharing – im Gesetz als „Teilzeitnutzung“ bezeichnet – ist ein Vertrag mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr, durch den der Verbraucher gegen Zahlung das Recht erwirbt, eine Unterkunft für mehrere Aufenthalte zu nutzen. Dies ist in den Artikeln 7:50a bis 7:50i des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Titel 1A des Buches 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches) geregelt, welche die europäische Timesharing-Richtlinie 2008/122/EG umsetzen. Neben dem klassischen Timesharing umfasst diese Regelung auch Langzeiturlaubsprodukte (wie z. B. Urlaubsrabattclubs), Weiterverkaufsverträge und Tauschverträge. Die Rechtsform hat entscheidenden Einfluss auf Ihre Position: Ob Sie ein internationaler Immobilienkonzern oder der Bäcker um die Ecke sind, der eine einzelne Urlaubswoche bucht – es lohnt sich, im Vorfeld genau prüfen zu lassen, was Sie erwerben.
Eigentumsrecht versus obligatorische Timesharing-Vereinbarung
Aus immobilienrechtlicher Sicht ist die entscheidende Unterscheidung die zwischen dinglichem (realistischem) und pflichtlichem (persönlichem) Timesharing. Bei einem dinglichen Timesharing erwerben Sie ein Recht am Objekt selbst, beispielsweise einen Anteil am Miteigentum (Gemeinschaftseigentum, Art. 3:166 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches), ein Wohnungsrecht oder ein beschränktes Recht wie ein Erbbaurecht oder Nießbrauch. Bei einem pflichtlichen Timesharing – wie etwa einem langfristigen Mietrecht oder einem Nutzungsrecht durch Genossenschaftsmitgliedschaft – haben Sie lediglich einen Anspruch gegenüber dem Anbieter. Dieser Unterschied ist im Falle einer Insolvenz des Anbieters von entscheidender Bedeutung: Ein Inhaber eines rein pflichtlichen Rechts ist grundsätzlich nur ein gleichberechtigter Gläubiger, während ein Inhaber eines dinglichen Rechts seinen Anspruch gegenüber Dritten geltend machen kann. Der Oberste Gerichtshof hat einige Timesharing-Verträge als langfristige Mietverträge eingestuft, sodass die Regel „Verkauf bricht nicht den Mietvertrag“ (Art. 7:226 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) Schutz bieten kann. Wir analysieren, welche Art von Timesharing-Vertrag Ihnen verkauft wurde und welche Risiken damit verbunden sind.
Widerrufsfrist, Rücktrittsrecht und das Verbot der Vorauszahlung
Das Gesetz bietet Verbrauchern umfassenden Schutz. Sie haben ein 14-tägiges Widerrufsrecht, innerhalb dessen Sie ohne Angabe von Gründen und kostenfrei vom Vertrag zurücktreten können (Art. 7:50d des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Fehlt das obligatorische Standard-Widerrufsformular, verlängert sich diese Frist auf maximal ein Jahr; fehlt die obligatorische vorvertragliche Information, verlängert sie sich um weitere maximal drei Monate. Während der Widerrufsfrist sind Vorauszahlungen verboten: Der Anbieter darf keine Anzahlung, Kaution oder sonstige Zahlung verlangen (Art. 7:50f des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Geleistete Zahlungen gelten als unrechtmäßig. Der Anbieter muss Ihnen die Informationen und den Vertrag schriftlich und in einer von Ihnen gewählten Sprache zur Verfügung stellen (Art. 7:50b und 7:50c des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Diese Bestimmungen sind zwingend (Art. 7:50i des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) und dürfen nicht zu Ihrem Nachteil davon abweichen.
Ausländisches Recht und internationale Aspekte
Da Immobilien häufig im Ausland liegen – in Spanien, auf den Kanarischen Inseln oder in Aruba –, findet ausländisches Recht oft Anwendung auf die Eigentums- oder Nutzungsstruktur, während der europäische Verbraucherschutz von allen EU-Mitgliedstaaten umgesetzt wurde. Ob Bäcker um die Ecke oder internationaler Konzern: Es ist wichtig, im Vorfeld zu klären, welches Recht und welches Gericht zuständig sind, ob eine Eigentumsregistrierung im Ausland erfolgte und ob der Vertrag den lokalen Formalitäten entspricht. Wir arbeiten in interdisziplinären Teams aus Anwälten und Unternehmensjuristen und ziehen bei Bedarf ausländische Spezialisten hinzu, um Ihre Rechtslage auch grenzüberschreitend zu gewährleisten.
Den Timesharing-Vertrag kündigen oder Streitigkeiten beilegen
Viele Mandanten wenden sich an uns, weil sie einen laufenden Timeshare-Vertrag kündigen möchten oder glauben, einen Fehlkauf getätigt zu haben. Je nach Situation gibt es verschiedene Möglichkeiten: Widerruf innerhalb der (verlängerten) Widerrufsfrist, Kündigung – ab der zweiten Laufzeit bei Ferienclubs ohne Vertragsstrafe – oder Annullierung aufgrund von Täuschung oder Irrtum. Tauschverträge im Zusammenhang mit einem Timeshare-Vertrag enden automatisch und kostenlos mit diesem. Bei Vertragsbruch oder einer fehlerhaften Rechtslage die Auflösung des Kaufvertrags angebracht sein. Unsere Anwälte und Rechtsexperten prüfen Ihren Vertrag, leiten gegebenenfalls ein Mahnverfahren gegen den Anbieter ein und vertreten Sie gegebenenfalls vor Gericht.
Was unsere Anwälte und Rechtsexperten für Sie tun
MKB Juristen arbeitet mit gemischten Teams aus Anwälten und Unternehmensjuristen und betreut sowohl große Konzerne als auch Einzelunternehmer und Privatkunden. Wir prüfen Timesharing-Verträge vor der Unterzeichnung, verifizieren die gewählte Rechtsform und die vorvertraglichen Informationen, beraten zu Widerruf, Kündigung und Beendigung und unterstützen Sie bei Streitigkeiten mit Anbietern – in den Niederlanden und, dank unseres Netzwerks, auch im Ausland. Haben Sie Fragen zum Thema Timesharing? Kontaktieren Sie uns unverbindlich.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Unsere Timesharing-Dienstleistungen
Wir begleiten Sie durch jede Phase, vom Kauf bis zum Abschluss.
- Überprüfung des Timesharing-Vertrags vor der Unterzeichnung
- Beratung zur Rechtsform und den damit verbundenen Risiken
- Widerruf, Stornierung oder Kündigung
- Hinweise zu vorvertraglichen Informationen und zum Verbot der Vorauszahlung
- Unterstützung bei Streitigkeiten mit Anbietern, auch über Grenzen hinweg
- Annullierung oder Auflösung im Falle von Täuschung, Irrtum oder Vertragsbruch
Risiken der Timesharing-Nutzung
Neben dem Kaufpreis birgt Timesharing auch strukturelle Kosten und rechtliche Fallstricke. Insbesondere die gewählte Struktur und der ausländische Standort der Immobilie verdienen Beachtung.
- Jährliche Kosten für Wartung, Verwaltung und Versicherung
- Obligatorische Struktur: Im Falle der Insolvenz des Anbieters ist er lediglich ein ungesicherter Gläubiger
- Kauf einer „Katastrophe“ aufgrund irreführender Verkaufsargumente
- Anwendbarkeit ausländischen Rechts und lokaler Formalitäten
- Schwierige Beendigung langfristiger Verträge
Unser Ansatz
Wir analysieren zunächst die gewählte Rechtsform und Ihre vertragliche Position und prüfen, ob der Anbieter die gesetzlichen Informations- und Formvorschriften eingehalten hat. Anschließend ermitteln wir die wirksamste Vorgehensweise – Widerruf, Kündigung, Annullierung oder Auflösung – und setzen diese gegebenenfalls gerichtlich für Sie durch. Dank unserer interdisziplinären Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern wechseln wir nahtlos zwischen Beratung und Prozessführung.
So arbeiten wir
Verschaffen Sie sich in wenigen Schritten Klarheit über Ihre Timeshare-Anteile.
01
Aufnahme und Erstbeurteilung
Wir werden kurz die Situation, die verfügbaren Dokumente und Ihre Hauptinteressen besprechen.
02
Positions- und Risikoanalyse
Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, die beigefügten Unterlagen, die Fristen und die möglichen nächsten Schritte.
03
Strategische Beratung
Sie erhalten konkrete Ratschläge zum besten Vorgehen: reagieren, verhandeln, einen Vergleich schließen oder gerichtlich vorgehen.
04
Ausführung
Wir unterstützen Sie bei der Korrespondenz, bei Verhandlungen, bei der Strategieentwicklung in Rechtsstreitigkeiten oder bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten.
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Unser Team aus Unternehmensjuristen und Anwälten ist auf Immobilienrecht spezialisiert. Wir beraten Projektentwickler, Immobilieninvestoren und Immobilienmakler gleichermaßen. Darüber hinaus unterstützen wir diverse Organisationen bei umweltrechtlichen Fragestellungen und Streitigkeiten im Immobilienbereich. Wir verfügen über umfassende Verhandlungserfahrung, sind entscheidungsfreudig und können Chancen und Risiken fundiert einschätzen. Zudem haben wir weitreichende Erfahrung in der Prozessführung.
Häufig gestellte Fragen zum Timesharing
Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Haben Sie Fragen zum Timesharing?
Kontaktieren Sie unsere Anwälte und Rechtsexperten unverbindlich. Wir prüfen Ihren Timesharing-Vertrag und besprechen Ihre Möglichkeiten.
Mehr Expertise innerhalb dieses Teams
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