Aufteilung von Baugrundstücken und Parzellen

Aufteilung von Baugrundstücken und Parzellen

Beim Verkauf oder Kauf eines Baugrundstücks oder eines Teils eines Grundstücks muss dieses geteilt werden. Eine Grundstücksteilung ist auch erforderlich, wenn ein Grundstück eine neue Katasterbezeichnung benötigt. Der Eigentümer muss stets einen Antrag auf Grundstücksteilung beim Grundbuchamt einreichen. Nach der Teilung muss ein Notar eine Übertragungsurkunde erstellen. Durch die Teilung eines Grundstücks entstehen neue Parzellen mit neuen Katastergrenzen und Parzellennummern. Die für ein Grundstück geltende Zoneneinteilung bleibt bei der Teilung unverändert.

Haben Sie Fragen zur Aufteilung von Baugrundstücken? Bitte kontaktieren Sie uns.

Zu unserer Expertise gehört auch der Bereich Immobilien

Die Aufteilung von Baugrundstücken und Parzellen gehört zum Standardrepertoire unserer Immobilienrechtspraxis. Auf den ersten Blick erscheint eine Aufteilung lediglich als Verwaltungsakt beim Grundbuchamt, doch im Kern berührt sie Eigentumsverhältnisse, Raumplanung und vertragliche Vereinbarungen zwischen den Parteien. Bei MKB Juristen arbeiten Anwälte und Unternehmensjuristen in gemischten Teams zusammen. So beraten wir sowohl einen internationalen Immobilienkonzern bei der Aufteilung eines Großprojekts als auch den Bäcker um die Ecke, der einen Teil seines Grundstücks abtrennen und verkaufen möchte. Die juristische Sorgfalt ist in beiden Fällen gleich hoch, während Vorgehensweise und Honorar dem Umfang des jeweiligen Falles angemessen sind.

Was beinhaltet die Aufteilung eines Grundstücks rechtlich?

Ein Katastergrundstück ist die kleinste Grundstückseinheit mit eigener Katasterbezeichnung, Fläche und Grenzen. Im Falle einer Teilung wird ein Grundstück in zwei oder mehr neue Grundstücke aufgeteilt, jedes mit eigener Flurstücksnummer und eigenen Grenzen. Das rechtliche Eigentum ändert sich durch die Teilung selbst nicht: Das Grundbuchamt registriert lediglich die tatsächlichen Grenzen. Der Eigentumsübergang erfolgt erst mit der Übergabe des abgetrennten Teils. Dieser erfolgt durch die Eintragung einer notariellen Übertragungsurkunde in die öffentlichen Register gemäß Artikel 3:89 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW). Wir stellen sicher, dass Kaufvertrag, Übertragungsurkunde und Katasterteilung nahtlos aufeinander abgestimmt sind, sodass keine Unklarheiten hinsichtlich des genauen Übertragungsgegenstands bestehen.

Das Teilungsverfahren beim Grundbuchamt Schritt für Schritt

Die eigentliche Teilung erfolgt über das Grundbuchamt und umfasst im Wesentlichen folgende Schritte:

• Antrag einreichen. Der Eigentümer oder ein Bevollmächtigter stellt online einen Antrag auf Teilung an das Grundbuchamt.
• Termin mit dem Vermesser. Ein Vermesser wird sich mit Ihnen in Verbindung setzen, um den Vermessungstermin zu vereinbaren; Sie können sich während dieses Vorgangs vertreten lassen.
• Markieren Sie die Grenze. Die neue Grenze muss im Gelände sichtbar sein, beispielsweise durch Pfosten, einen Zaun oder einen Graben.
• Grenzmarkierung. Während der Vermessung zeigen Sie dem Vermesser den Verlauf der neuen Grenze an; die Vermessung dauert in der Regel nur kurze Zeit.
• Bitte prüfen Sie die Bestätigung. Sie erhalten eine Benachrichtigung mit der neuen Flurstücksnummer und dem neuen Gebiet. Ein Einspruch gegen eine fehlerhafte Messung kann innerhalb der gesetzlichen Frist eingelegt werden.

Das Grundbuchamt bearbeitet die Teilung in der Regel innerhalb von zwanzig Werktagen; in komplexen Fällen kann dies länger dauern. Neben den Notargebühren für eine mögliche Eigentumsübertragung fallen für die Teilung Gebühren des Grundbuchamts an. Wir beraten Sie hinsichtlich der korrekten Vorgehensweise, um unnötige Doppelkosten zu vermeiden.

Bebauungsplan, Umweltplan und die Genehmigung

Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass die Katasterteilung eines Grundstücks automatisch die Baugenehmigung für den abgetrennten Teil erteilt. Dies ist nicht der Fall. Die Nutzungsmöglichkeiten und die Bebauung werden durch den Flächennutzungsplan der Gemeinde bestimmt. Seit Inkrafttreten des Umwelt- und Planungsgesetzes am 1. Januar 2024 ist der Bebauungsplan in den Umweltplan integriert. Dieser Plan legt unter anderem fest, wie viele Wohneinheiten pro Baugrundstück zulässig sind und welche Nutzungen das Grundstück haben darf. Wenn Sie nach der Teilung bauen oder die Nutzung ändern möchten, ist häufig eine Umweltgenehmigung erforderlich, gegebenenfalls auch eine Genehmigung für eine geplante Maßnahme außerhalb des Bebauungsplans, falls die geplante Nutzung vom Bebauungsplan abweicht. Die Gemeinde hat hierbei Ermessensspielraum und kann einen Antrag ablehnen. Unsere Anwälte und Rechtsexperten prüfen im Vorfeld, ob Ihre Pläne planungsrechtlich realisierbar sind, und unterstützen Sie im Genehmigungsverfahren sowie gegebenenfalls bei Einsprüchen und Rechtsbehelfen.

Dienstbarkeiten, qualitative Verpflichtungen und beschränkende Vereinbarungen

Bei der Teilung eines Grundstücks entstehen fast immer neue nachbarschaftliche Beziehungen, die vertraglich geregelt werden müssen. Beispiele hierfür sind Wegerechte für die Zufahrt zu einem hinteren Grundstück oder Vereinbarungen über eine gemeinsame Zufahrt, Abwasserleitungen oder Rohrleitungen. Dies wird häufig als Grunddienstbarkeit gemäß Artikel 5:70 ff. des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) eingetragen und notariell beurkundet. Vereinbarungen, die den zukünftigen Eigentümer binden sollen, wie etwa die Verpflichtung, etwas zu dulden oder zu unterlassen, können als qualitative Verpflichtung gemäß Artikel 6:252 BGB eingetragen oder als Kettenklausel mit Strafklausel weitergegeben werden. Wir formulieren diese Vereinbarungen sorgfältig, um sicherzustellen, dass die Teilung auch langfristig nicht zu Konflikten zwischen den Eigentümern der neuen Grundstücke führt.

Vorkaufsrechte und andere zu beachtende Beschränkungen

Nicht jedes Grundstück ist frei teilbar oder übertragbar. Eine Gemeinde kann aufgrund ihrer Vorkaufsrechtsregelung ein Vorrecht geltend machen, das den Eigentümer verpflichtet, das Grundstück der Gemeinde anzubieten, bevor er es an Dritte verkaufen darf. Auch privatrechtliche Beschränkungen können für das Grundstück gelten, beispielsweise ein bestehendes Erbbaurecht, ein Baurecht, eine Hypothek oder eine zuvor eingetragene Dienstbarkeit. Im Falle einer Hypothek ist häufig die Zustimmung oder teilweise Freigabe der Hypothek durch die Bank erforderlich, um einen abgeteilten, lastenfreien Teil zu übertragen. Wir prüfen im Vorfeld, welche öffentlich- und privatrechtlichen Beschränkungen gelten, damit Sie während des Prozesses keine unangenehmen Überraschungen erleben.

Risiken und Streitigkeiten bei der Aufteilung

Eine unachtsam durchgeführte Grundstücksteilung kann zu langwierigen Streitigkeiten führen. Häufige Probleme sind unklare oder strittige Grenzen, ein geteiltes Grundstück ohne eigenen Zugang zur öffentlichen Straße, fehlende Dienstbarkeiten oder die Feststellung des Käufers, dass auf dem erworbenen Teil keine Baugenehmigung erteilt werden darf. Weicht die Grenze von der Vereinbarung der Parteien ab, kann gemäß Artikel 6:228 und 7:17 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches ein Anspruch wegen Irrtums oder Nichtübereinstimmung entstehen. Sollten Sie keine Einigung mit der anderen Partei erzielen können, unterstützen Sie unsere Anwälte bei den Verhandlungen und, falls erforderlich, vor Gericht. Bei Konflikten bezüglich der Bauausführung arbeiten wir eng mit Ihnen zusammen und bringen unsere Expertise im Baurecht.

Unser Ansatz: von der Beratung bis zur Umsetzung

Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess der Grundstücksteilung. Dies beginnt mit einer Machbarkeitsstudie: Lässt sich das Grundstück katastertechnisch teilen, was erlaubt der Bebauungsplan und welche Beschränkungen gelten? Anschließend erstellen oder prüfen wir den Kaufvertrag, regeln die notwendigen Dienstbarkeiten und Qualitätsverpflichtungen und koordinieren die Eigentumsübertragung mit dem Notar. Benötigen Sie die Teilung im Rahmen eines Kaufs oder Verkaufs, ergänzt dies nahtlos unsere Dienstleistungen zur Beratung beim Kauf und Verkauf von Immobilien.

Häufig gestellte Fragen zur Aufteilung von Baugrundstücken und Parzellen

Darf ich auf einem geteilten Grundstück immer bauen?
Nein. Eine Katasterteilung sagt nichts über die Bebauungsmöglichkeiten aus. Ob Sie bauen dürfen, hängt vom Bebauungsplan und gegebenenfalls erforderlichen Umweltgenehmigungen ab. Lassen Sie dies im Vorfeld rechtlich prüfen.

Benötige ich einen Notar zur Grundstücksteilung?
Nicht unbedingt für die Katasterteilung selbst, aber sobald ein geteilter Teil übertragen oder Dienstbarkeiten begründet werden, ist eine notarielle Beurkundung erforderlich. Wir koordinieren die rechtlichen Dokumente mit dem Notar.

Wie lange dauert die Teilung eines Grundstücks?
Das Grundbuchamt bearbeitet eine Teilung in der Regel innerhalb von etwa zwanzig Werktagen. Bitte beachten Sie, dass etwaige Genehmigungsverfahren und die Eigentumsübertragung mehr Zeit in Anspruch nehmen können.

Was kostet die Teilung eines Grundstücks?
Die Kosten setzen sich aus den Gebühren des Grundbuchamts für Vermessung und Eintragung sowie, nach der Eigentumsübertragung, Notar- und Beratungsgebühren zusammen. Die genauen Kosten hängen von den jeweiligen Umständen ab; wir geben Ihnen vorab einen Überblick über die voraussichtliche Kostenaufstellung.

Haben Sie Fragen zur Aufteilung von Baugrundstücken oder benötigen Sie rechtliche Beratung zu einer solchen Aufteilung? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch.