Baurechtliche Fragen

Baurechtliche Fragen

Am Bauprozess sind häufig mehrere Parteien beteiligt. Beispiele hierfür sind der Bauunternehmer, der Planer und der Auftraggeber. Für die verschiedenen Parteien müssen separate Verträge abgeschlossen werden. Branchenspezifische Allgemeine Geschäftsbedingungen finden oft Anwendung (DNR 2011, UAV 2012, UAV-GC 2005). Sollte es während der Bauausführung zu Streitigkeiten kommen, beraten wir Unternehmen rechtlich. Wir unterstützen unsere Mandanten, falls ein Gerichtsverfahren notwendig wird. Dieses kann vor Gericht, in manchen Fällen aber auch vor der Schlichtungsstelle für Baustreitigkeiten oder einer anderen Streitbeilegungsinstanz stattfinden.

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Baurecht als Teil des Immobilienrechts

Baurechtliche Fragestellungen drehen sich fast immer um ein Bauwerk: ein Gewerbegebäude, einen Wohnkomplex, eine Sanierung oder einen Neubau. Daher berührt das Baurecht unmittelbar den umfassenderen Bereich des Immobilienrechts. Streitigkeiten über die Fertigstellung oder versteckte Mängel wirken sich auf Wert, Marktgängigkeit und Nutzung der Immobilie aus. Aus diesem Grund prüfen unsere interdisziplinären Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern nicht nur den Bauvertrag, sondern auch die Auswirkungen auf Ihre immobilienrechtliche Situation. Ob Sie ein internationaler Konzern sind, der ein Distributionszentrum baut, oder der Bäcker um die Ecke, der seinen Laden renoviert – wir übersetzen juristische Fachbegriffe in eine praktikable Lösung.

Der Bauvertrag und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Grundlage nahezu jedes Bauprojekts ist der Bauvertrag. Dieser Vertrag ist im niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Titel 7.12 geregelt. Gemäß Artikel 7:750 BGB verpflichtet sich der Auftragnehmer außerhalb eines Arbeitsverhältnisses, ein materielles Werk gegen Entgelt für den Auftraggeber zu errichten und zu liefern. In der Praxis finden häufig auch branchenspezifische Geschäftsbedingungen Anwendung, wie beispielsweise die UAV 2012, die UAV-GC 2005 (für integrierte Verträge, bei denen Planung und Ausführung in einer Hand liegen) und die DNR 2011 (für die Zusammenarbeit mit Architekten oder Beratern). Diese Bedingungen regeln unter anderem Haftung, Zahlung, Zahlungsbedingungen und Streitbeilegung. Wir erstellen und prüfen diese Verträge und stellen sicher, dass die Risikoverteilung Ihrer Position entspricht – egal ob Sie Auftraggeber, Auftragnehmer, Subunternehmer oder Berater sind.

Zusätzliche Arbeit und die Warnpflicht

Eines der häufigsten Probleme im Baurecht betrifft Zusatzleistungen: Leistungen, die nicht im ursprünglichen Vertragspreis enthalten sind. Artikel 7:755 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Civil Code) sieht vor, dass der Auftragnehmer nur dann Anspruch auf eine Preiserhöhung hat, wenn er den Auftraggeber rechtzeitig über die Notwendigkeit dieser Erhöhung informiert hat, es sei denn, der Auftraggeber hätte diese Notwendigkeit selbst erkennen müssen. Die Kernfragen bei Streitigkeiten über Zusatzleistungen lauten typischerweise: Waren die Leistungen im Rahmen des ursprünglichen Vertrags vorgesehen? Wurde rechtzeitig darauf hingewiesen? Ist der Aufpreis gerechtfertigt? Im Falle der Anwendbarkeit des niederländischen Baugesetzbuches (UAV 2012) enthält Paragraph 35 zusätzlich konkrete Regelungen für Zusatz- und Minderungsleistungen. Wir beraten sowohl Auftraggeber, die mit unerwarteten Rechnungen konfrontiert sind, als auch Auftragnehmer, die eine Vergütung für ihre berechtigten Zusatzleistungen fordern.

Lieferung, Mängel und das Qualitätssicherungsgesetz

Die Übergabe ist ein rechtlich entscheidender Moment. Gemäß Artikel 7:758 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gilt das Bauwerk als stillschweigend abgenommen, wenn der Auftraggeber es nicht innerhalb einer angemessenen Frist prüft; nach der Abnahme geht die Gefahr auf den Auftraggeber über. Nach der bis 2024 geltenden Regelung war der Auftragnehmer gemäß Artikel 7:758 Absatz 3 BGB von der Haftung für Mängel befreit, die der Auftraggeber bei der Übergabe hätte entdecken müssen. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Qualitätssicherung im Bauwesen (Wkb) am 1. Januar 2024 wurde dies verschärft: Gemäß dem neuen Artikel 7:758 Absatz 4 BGB bleibt der Auftragnehmer auch nach der Übergabe für Mängel haftbar, die bei der Übergabe nicht entdeckt wurden, es sei denn, diese sind ihm nicht zuzurechnen. Darüber hinaus muss der Auftragnehmer gemäß Artikel 7:757a BGB bei der Übergabe eine Übergabedokumentation einreichen. Streitigkeiten über versteckte Mängel stehen in engem Zusammenhang mit unserer Expertise im Bereich der Baumängelhaftung.

Zahlungssicherheit und Zurückbehaltungsrecht

Bauprojekte umfassen oft hohe Summen und lange Zahlungsfristen, wodurch Zahlungsstreitigkeiten häufig vorkommen. Der Auftragnehmer kann versuchen, seine Forderung mit einem Zurückbehaltungsrecht zu sichern. Gemäß Artikel 3:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches berechtigt dieses Recht dazu, die Ausführung der Bauarbeiten bis zur vollständigen Begleichung der Forderung auszusetzen. Seit dem Urteil im Fall Agema/WUH gilt dieses Zurückbehaltungsrecht auch für Immobilien, was in der Baubranche ein wirksames Druckmittel darstellt. Gleichzeitig hat der Auftraggeber im Falle eines Vertragsbruchs oft ein eigenes Zurückbehaltungsrecht. Wir prüfen, wer welches Recht geltend machen kann und stellen sicher, dass das Zurückbehaltungsrecht rechtmäßig und verhältnismäßig geltend gemacht wird, damit Sie nicht unnötig schadenersatzpflichtig werden.

Rechtsstreit: Schiedsgericht oder ordentliches Gericht

Lässt sich ein Baustreit nicht durch Verhandlung oder Mediation beilegen, folgen rechtliche Schritte. Ob es zu einem Verfahren vor ordentlichen Gerichten oder vor dem Schiedsgericht für Baustreitigkeiten kommt, hängt von den Vereinbarungen der Parteien ab; viele branchenspezifische Geschäftsbedingungen, wie beispielsweise die UAV 2012, sehen ein Schiedsverfahren vor. Die Schiedsrichter verfügen über Fachkenntnisse im Bauwesen und besichtigen die Baustelle häufig vor Ort. Schiedsverfahren sind in der Regel kürzer als Gerichtsverfahren. Gemeinsam mit Ihnen prüfen wir, welcher Weg am besten zu Art und Umfang des Streits sowie zu Ihrem gewünschten Verhältnis zur Gegenseite passt. Wir begleiten Sie in beiden Verfahrensschritten, von der Klageerhebung bis zum endgültigen Urteil.

Warum MKB Juristen für Baurechtangelegenheiten

Baurechtliche Fragestellungen erfordern juristisches Fachwissen und praktisches Verständnis der Baupraxis. Bei MKB Juristen arbeiten Anwälte und Unternehmensjuristen in interdisziplinären Teams zusammen, sodass Sie sowohl prozessuale Expertise als auch praxisorientierte Vertragsberatung aus einer Hand erhalten. Wir betreuen Mandanten aus allen Bereichen: vom internationalen Konzern mit einem komplexen schlüsselfertigen Projekt bis zum Bäcker um die Ecke, der einen Streit um seine Renovierung hat. Durch vorausschauende Vertragsgestaltung und Risikoverteilung beugen wir Streitigkeiten nach Möglichkeit vor. Sollte es dennoch zu einem Konflikt kommen, stehen wir Ihnen entschieden zur Seite. Haben Sie Fragen zum Baurecht? Kontaktieren Sie uns gerne.