Verfahren zur Mieterräumung

Abschiebungsverfahren

Ein Mieter kann den Mietvertrag oft relativ einfach kündigen. Dabei muss er selbstverständlich die Kündigungsfrist einhalten. Die Kündigung muss zudem schriftlich erfolgen. Für einen Vermieter ist die Kündigung eines Mietvertrags häufig schwieriger. Dies liegt daran, dass oft bestimmte Anforderungen gelten, die sich aus dem Gesetz, geltenden allgemeinen Bestimmungen oder dem Mietvertrag selbst ergeben. Die geltenden Anforderungen unterscheiden sich je nach Art der Immobilie. So kann sich der Mietvertrag beispielsweise auf Wohnraum (Artikel 7:232 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches), Gewerberäume für kleine und mittlere Unternehmen (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches
) und andere bebaute Immobilien (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) beziehen. Letzteres betrifft beispielsweise Büroräume.

Bei der Vermietung dieser verschiedenen Immobilientypen gelten auch unterschiedliche Regelungen hinsichtlich der Räumung. Es ist stets ratsam, sich bei der Beendigung eines Mietvertrags rechtlich beraten zu lassen. Dies kann helfen, einen (potenziellen) Rechtsstreit zu vermeiden.

Haben Sie Fragen zum Räumungsverfahren für einen Mieter? Kontaktieren Sie uns.

Kündigung, Auflösung und Räumung: drei verschiedene Schritte

In der Praxis werden die Begriffe oft verwechselt, obwohl sie rechtlich unterschiedlich sind. Die Kündigung beendet den Mietvertrag gemäß Gesetz oder Vertrag unter Einhaltung einer Kündigungsfrist. Die Auflösung beendet den Mietvertrag aufgrund eines Vertragsbruchs durch den Mieter und wird gemäß Artikel 7:231 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW) grundsätzlich ausschließlich vor Gericht durchgeführt; daher kann der Vermieter bei Wohn- und Gewerbeimmobilien den Vertrag nicht außergerichtlich selbst auflösen. Die Räumung ist die tatsächliche Entfernung des Mieters aus den Räumlichkeiten. Ein erfolgreiches Räumungsverfahren erfordert fast immer sowohl einen Kündigungsgrund (Auflösung oder Kündigung) als auch einen Räumungsbeschluss des Gerichts. Unsere Anwälte und internen Rechtsberater prüfen im Einzelfall, welcher Weg am schnellsten und mit dem geringsten Prozessrisiko zum gewünschten Ergebnis führt.

Gründe für die Räumung eines Mieters

Das Gericht kann den Mietvertrag nur dann auflösen und den Mieter zur Räumung der Räumlichkeiten verpflichten, wenn ein Vertragsbruch vorliegt, der die Auflösung rechtfertigt (Artikel 6:265 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Die häufigsten Gründe hierfür sind:

• Mietrückstände. Bei Wohnimmobilien gilt als Faustregel, dass Mietrückstände von drei oder mehr Monaten eine Kündigung rechtfertigen. Bei Vorstrafen oder wiederholtem Zahlungsverzug können auch geringere Rückstände ausreichen.
• Schwere oder bauliche Belästigungen. Lärmbelästigung, Umweltverschmutzung oder Einschüchterung von Anwohnern können Gründe für die Auflösung der Ehe darstellen. Der Richter wägt Art, Schwere und Häufigkeit ab; eine gut dokumentierte Akte (Beschwerden, Polizeiberichte, Gutachten) ist ausschlaggebend.
• Verbotene Nutzung des Mietobjekts. Dies umfasst den Anbau von Cannabis, andere illegale Praktiken oder die Untervermietung unter Verstoß gegen den Mietvertrag.
• Sonstige Vertragsverletzungen. Zum Beispiel der Verzicht auf die bestimmungsgemäße Nutzung, die Beschädigung des Grundstücks oder die Nichterfüllung wesentlicher vertraglicher Pflichten.

Gemäß der „es sei denn“-Klausel in Artikel 6:265 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches kann das Gericht von einer Auflösung absehen, wenn der Verstoß aufgrund seiner besonderen Art oder geringen Bedeutung keine Auflösung rechtfertigt. Eine sorgfältige Begründung der Schwere des Verstoßes ist daher unerlässlich.

Das Abschiebungsverfahren Schritt für Schritt

Ein Räumungsverfahren beginnt selten mit einer Gerichtsverhandlung. In der Regel gehen wir wie folgt vor:

1. Mahnung und förmliche Zahlungsaufforderung. Dem Mieter wird schriftlich Gelegenheit gegeben, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben, beispielsweise durch Zahlung der ausstehenden Miete. Dies löst das Problem häufig.
2. Vorladung. Erfolgt keine Einigung, setzt der Anwalt eine Vorladung auf, die der Gerichtsvollzieher dem Mieter zustellt. Darin fordern wir die Auflösung des Mietverhältnisses, die Räumung und die Zahlung der Mietrückstände zuzüglich Zinsen und Kosten.
3. Anhörung vor dem Amtsrichter. Mietangelegenheiten werden vor dem Amtsrichter verhandelt; die Hinzuziehung eines Anwalts ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber in der Praxis ratsam. In dringenden Fällen wird ein beschleunigtes Verfahren gewählt.
4. Urteil und Räumungsbeschluss. Wird der Klage stattgegeben, setzt das Urteil eine Räumungsfrist. Ist keine Frist festgelegt, gilt die gesetzliche Frist von wenigen Tagen nach Zustellung des Urteils.
5. Zwangsräumung. Verweigert der Mieter die Kooperation, führt der Gerichtsvollzieher die Räumung durch, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Schlüsseldienstes, eines Umzugsunternehmens und der Polizei.

Summarisches Verfahren oder Hauptverfahren?

Für Vermieter zählt oft jeder Monat: Solange das Verfahren läuft, bleibt der Mieter in der Regel in der Immobilie, während die Miete nicht oder nicht vollständig eingeht. Der schnellste Weg ist eine Räumungsklage im Eilverfahren. Diese ist erfolgreich, wenn hinreichend plausibel ist, dass die Klage auch im ordentlichen Verfahren Erfolg hätte und ein dringendes Interesse besteht – beispielsweise bei erheblichen, sich anhäufenden Mietrückständen oder akuter Belästigung. Ist der Fall rechtlich oder tatsächlich zu komplex, ist ein ordentliches Verfahren erforderlich, das zwar länger dauert, aber zu einem rechtskräftigen Urteil führt. Wir prüfen im Vorfeld realistisch, welcher Weg erfolgversprechend ist, damit Sie nicht unnötig Zeit und Kosten in aussichtslose Eilverfahren investieren.

Unterschiede je nach Immobilientyp

Die Regelungen zur Zwangsräumung variieren je nach Art der Immobilie erheblich, und dies steht in direktem Zusammenhang mit der allgemeinen Immobilienpraxis:

• Wohnraum (Artikel 7:232 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Der Mieter genießt einen starken Mieterschutz. Gemäß Artikel 7:280 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches kann das Gericht im Falle von Zahlungsrückständen eine letzte Nachfrist von bis zu einem Monat gewähren, bevor der Mietvertrag aufgelöst wird.
• Gewerberäume für kleine und mittlere Unternehmen (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Beispiele hierfür sind Geschäfte und das Gastgewerbe. Hier gelten besondere Kündigungsgründe und ein gesondertes Schutzsystem; die Auflösung wegen Vertragsbruchs wird vom Gericht geregelt.
• Sonstige Geschäftsräume / Räumlichkeiten gemäß Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Beispiele hierfür sind Büro- und Lagerräume. Nach Beendigung des Mietvertrags kann der Mieter innerhalb von zwei Monaten einen Räumungsschutz beantragen, der die Räumung um maximal ein Jahr hinauszögert (jeweils verlängerbar).

Selbstjustiz ist verboten

So groß die Frustration auch sein mag, ein Vermieter darf einen Mieter niemals ohne Gerichtsbeschluss zwangsräumen, Schlösser austauschen oder Gegenstände entfernen. Dies ist verbotene Selbstjustiz und kann schnell zu Schadensersatzansprüchen und einer Schwächung der Rechtsposition des Vermieters führen. Zwangsräumungen erfolgen ausschließlich über das Gericht und den Gerichtsvollzieher. Genau deshalb ist es ratsam, das Gerichtsverfahren von der ersten formellen Mitteilung an ordnungsgemäß vorzubereiten.

Unser Ansatz: vom internationalen Konzern bis zum Bäcker um die Ecke

MKB Juristen arbeitet mit gemischten Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern. Dadurch verbinden wir Prozesskompetenz vor Gericht mit praxisorientierter, wirtschaftlicher Beratung. Ob Sie ein Immobilienfonds oder eine Wohnungsbaugesellschaft mit einem umfangreichen Portfolio sind oder ein Unternehmer, der eine einzelne Immobilie an einen säumigen Mieter vermietet – wir begleiten Sie durch das gesamte Räumungsverfahren: von der Mahnung und den Verhandlungen über das summarische und das Hauptverfahren bis hin zur eigentlichen Räumung. Haben Sie Fragen zum Räumungsverfahren? Kontaktieren Sie uns.

Häufig gestellte Fragen zum Abschiebungsverfahren

Darf ich als Vermieter den Mieter selbst kündigen?

Nein. Einen Mieter eigenmächtig zu vertreiben oder die Schlösser ohne Gerichtsbeschluss auszutauschen, ist verbotene Selbstjustiz. Eine Räumung ist nur mit einem richterlichen Räumungsbeschluss möglich, der von einem Gerichtsvollzieher vollstreckt wird.

Wie hoch müssen die Mietrückstände sein, damit eine Zwangsräumung erfolgen kann?

Bei Wohnimmobilien gilt als Faustregel ein Zahlungsrückstand von drei oder mehr Monaten. Bei anhaltendem Zahlungsverzug oder einer Vorstrafe können auch geringere Rückstände zur Auflösung des Mietverhältnisses und zur Räumung führen.

Wie lange dauert ein Abschiebungsverfahren?

Das hängt vom Verfahren ab. Ein summarisches Verfahren kann innerhalb weniger Wochen zu einem Urteil führen; ein Hauptverfahren dauert in der Regel mehrere Monate. Die eigentliche Räumung erfolgt nach Ablauf der im Urteil festgelegten Frist.