Bankgarantie

Bankgarantie

Eine Bankgarantie ist eine Erklärung, in der die Bank die Höhe der vom Käufer an den Verkäufer zu leistenden Anzahlung garantiert. Die Anzahlung ist häufig Bestandteil des Immobilienkaufvertrags. Sie beträgt oft 10 % des vereinbarten Kaufpreises und wird vom Käufer an den Notar gezahlt. Ist eine Finanzierung mit eigenen Mitteln nicht möglich oder gewünscht, stellt die Bankgarantie eine Alternative dar.

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Bankgarantie oder Einlage: Worin liegt der Unterschied?

Beim Immobilienkauf verlangt der Verkäufer fast immer die Sicherheit, dass der Käufer seinen Verpflichtungen nachkommt. Der Kaufvertrag bietet dem Käufer hierfür zwei Möglichkeiten: die Hinterlegung einer Kaution oder die Stellung einer Bankgarantie. Bei einer Kaution überweist der Käufer 10 % des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto beim Notar. Bei einer Bankgarantie verbleibt das Geld beim Käufer, und die Bank stellt stattdessen eine schriftliche Bestätigung aus, dass sie diesen Betrag an den Verkäufer auszahlt, falls der Käufer in Zahlungsverzug gerät. Eine Bankgarantie ist daher eine attraktive Alternative, wenn ein Käufer sein Vermögen nicht binden möchte oder den Betrag (noch) nicht liquide zur Verfügung hat. Die Bank erhebt Gebühren für die Ausstellung einer Bankgarantie, üblicherweise einen Prozentsatz des garantierten Betrags.

Die Bankgarantie im Kaufvertrag (NVM-Muster, Artikel 5)

Im Standard-Kaufvertrag nach NVM ist die Stellung von Sicherheiten in Artikel 5 geregelt. Üblicherweise muss der Käufer spätestens eine Woche nach Ablauf der Finanzierungsfrist eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Kaufpreises hinterlegen oder eine Bankgarantie stellen. Die Bankgarantie muss unbedingt sein und mindestens einen Monat nach dem vereinbarten Eigentumsübergang gültig bleiben. Die Stellung einer Sicherheitsleistung oder Bankgarantie gehört neben der Zahlung des Kaufpreises und der Mitwirkung beim Eigentumsübergang zu den Kernverpflichtungen des Kaufvertrags. Wir beraten Käufer und Verkäufer – vom internationalen Immobilienfonds bis zum Bäcker an der Ecke, der seine Geschäftsräume erwirbt – hinsichtlich der korrekten Formulierung dieser Verträge und der damit verbundenen Fristen.

Inanspruchnahme der Bankgarantie: die 10%ige Strafe

Kommt der Käufer einer oder mehreren seiner Verpflichtungen nicht nach, kann der Verkäufer nach ordnungsgemäßer Mahnung zwischen Vertragserfüllung und Auflösung des Kaufvertrags wählen. Nahezu jeder Kaufvertrag enthält zudem eine Vertragsstrafenklausel: Die säumige Partei verliert eine sofort fällige Vertragsstrafe in der Regel von 10 % des Kaufpreises. Der Verkäufer kann diese Strafe aus der hinterlegten Bankgarantie oder Kaution einziehen. Der Notar fordert die Bankgarantie ein, und die Bank zahlt den Betrag direkt an den Verkäufer aus. Verlangt der Verkäufer stattdessen die Vertragserfüllung, kann häufig eine Vertragsstrafe in Höhe von 0,3 % des Kaufpreises pro Tag, maximal jedoch 10 %, geltend gemacht werden. Eine wirksame Mahnung ist hierbei entscheidend: Fehlt sie oder ist sie fehlerhaft, kann die Vertragsstrafe nicht eingezogen werden. Unsere Anwälte und unsere interne Rechtsabteilung prüfen die Rechtmäßigkeit einer Mahnung und vertreten Sie in Streitigkeiten bezüglich der Inanspruchnahme der Garantie.

Abstrakte Garantie auf erstes Anfordern im Vergleich zu einer Bürgschaft

Rechtlich gesehen ist eine Bankgarantie typischerweise eine abstrakte Garantie auf erstes Anfordern: eine in sich abgeschlossene, unabhängige Verpflichtung der Bank, die vom zugrunde liegenden Kaufvertrag getrennt ist. Die Bank muss zahlen, sobald die Bedingungen des Garantietextes erfüllt sind, ohne die zugrunde liegende Forderung inhaltlich zu prüfen. Dies unterscheidet die Bankgarantie von der Bürgschaft (Artikel 7:850 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches), die eine abhängige Sicherheit darstellt: Ein Bürge kann die Einreden des Hauptschuldners geltend machen, während die Bank im Rahmen einer abstrakten Garantie dies in der Regel nicht kann. Daher kann ein Käufer die Inanspruchnahme einer abstrakten Bankgarantie nur in Ausnahmefällen verhindern, beispielsweise durch ein Eilverfahren bei begründetem Verdacht auf Betrug oder Willkür seitens des Verkäufers. Wir beraten Sie bei der Wahl zwischen diesen Sicherheitsformen und vertreten Sie gegebenenfalls gerichtlich bei deren Durchsetzung.

Bankgarantie und Immobilien: Unser Ansatz

Eine Bankgarantie steht selten für sich allein; sie ist mit dem Kaufvertrag, der Finanzierungsklausel, der Eigentumsübertragungsurkunde und mitunter auch mit umfassenderen Immobilientransaktionen verknüpft. Bei MKB Juristen arbeiten Anwälte und Unternehmensjuristen in interdisziplinären Teams zusammen, um sowohl die vertraglichen als auch die verfahrensrechtlichen Aspekte umfassend zu beherrschen. Wir beraten Verkäufer und Käufer gleichermaßen – von börsennotierten Unternehmen und Immobilieninvestoren bis hin zu selbstständigen Unternehmern, die ihre erste Immobilie erwerben. Erfahren Sie mehr über unser gesamtes Leistungsspektrum im Immobilienbereichoder kontaktieren Sie uns direkt für eine Beratung zu Bankgarantien.