Wohnungsrechte

Wohnungsrechte

Wohnungseigentumsrechte entstehen durch die Aufteilung eines Gebäudes (oder Grundstücks) in einen abgeschlossenen Teil. Ein Wohnungseigentumsrecht ist ein Anteil am Eigentum eines gesamten Grundstücks oder des gesamten Gebäudes. Wohnungseigentumsrechte werden typischerweise von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) genutzt. Haben Sie Fragen zu Wohnungseigentumsrechten?

Wir verfügen über das Wissen und die Expertise, um vielfältige Aufgaben zu übernehmen: von der Beratung bis zur Streitbeilegung. Unser erfahrenes Team aus Anwälten und Rechtsexperten ist auf Mietrecht spezialisiert. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.

Wohnungsrechte im Rahmen des Immobilienrechts

Wohnungseigentumsrechte sind ein eigenständiges dingliches Recht nach niederländischem Immobilienrecht und in Buch 5, Titel 9 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Gemäß Artikel 5:106 des Bürgerlichen Gesetzbuches kann ein Eigentümer, Mieter oder Inhaber eines Gebäuderechts ein Gebäude mit zugehörigem Grundstück in Wohnungseigentumsrechte aufteilen. Ein Wohnungseigentumsrecht umfasst zwei Elemente: einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum (Gebäude und Grundstück) und das ausschließliche Nutzungsrecht an einem privaten Teil, beispielsweise einer Wohnung, einem Büro, einer Geschäftseinheit oder einem Parkplatz. Nach Artikel 5:117 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist das Wohnungseigentumsrecht eingetragenes Vermögen, das unabhängig übertragen, verpfändet und belastet werden kann. Für unsere Mandanten – vom internationalen Immobilienfonds bis zum Bäcker, der Geschäftsräume in einem aufgeteilten Gebäude erwirbt – bedeutet dies, dass ihre Rechtsstellung vollständig durch die Teilungsdokumente bestimmt wird.

Teilungsurkunde und Teilungszeichnung

Die Teilung erfolgt durch eine notarielle Teilungsurkunde, die im Grundbuch eingetragen wird (Artikel 5:109 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Der Urkunde ist eine Teilungszeichnung beigefügt, die die Grenzen des privaten und des gemeinschaftlichen Bereichs aufzeigt. Artikel 5:111 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches schreibt vor, was die Teilungsurkunde mindestens enthalten muss: die Katasterbezeichnung, eine Beschreibung der als separate Einheit zu nutzenden Teile und die Regelungen. Bei Streitigkeiten darüber, was als privater Bereich gilt – wie beispielsweise eine Dachterrasse, ein Abstellraum oder ein Dachboden – wird die Teilungsurkunde nach objektiven Maßstäben unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Urkunde und der beigefügten Zeichnung ausgelegt. Unsere Anwälte und Rechtsexperten beraten Sie bei der Erstellung, dem Lesen und der Auslegung dieser Dokumente und führen Verfahren, wenn deren Auslegung strittig ist.

Die Abteilungsbestimmungen und die Eigentümergemeinschaft

Die Teilungsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Artikel 5:112 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW) legt fest, welche Punkte die Teilungsordnung in jedem Fall regeln muss, darunter die Verteilung von Schulden und Kosten, die jährliche Betriebskostenabrechnung und die Beiträge, die Nutzung und Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, die Gebäudeversicherung und die Gründung einer Eigentümergemeinschaft (VvE). Viele Teilungen orientieren sich an Musterordnungen. Jeder Wohnungseigentümer ist kraft Gesetzes Mitglied der VvE. Die VvE verwaltet die Gemeinschaft, kümmert sich um die Instandhaltung und unterhält gemäß Artikel 5:126 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW) eine Instandhaltungsrücklage. Wir beraten sowohl VvE-Vorstände als auch einzelne Eigentümer, unabhängig davon, ob es sich um eine kleine VvE mit wenigen Wohnungen oder einen großen gemischt genutzten Komplex mit Geschäften, Büros und Wohnungen handelt.

Entscheidungsfindung, Nichtigkeit und Aufhebung von Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümerversammlung ist das höchste Organ der Eigentümergemeinschaft. Gemäß Artikel 5:125 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verfügt sie über alle Befugnisse, die nicht durch Gesetz oder Satzung einem anderen Organ übertragen wurden. Nicht jeder Beschluss ist rechtsgültig. Ein Beschluss, der gegen das Gesetz oder die Teilungserklärung verstößt, ist gemäß Artikel 2:14 BGB nichtig. Ein Beschluss, der gegen die Grundsätze der Billigkeit und Billigkeit (Artikel 2:8 BGB) oder gegen die Hausordnung verstößt, kann gemäß Artikel 5:130 BGB vom Amtsgericht aufgehoben werden. Hierbei gilt eine kurze Frist: Der Antrag auf Aufhebung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Beschlusses gestellt werden. Aufgrund dieser kurzen Frist ist eine zeitnahe Rechtsberatung unerlässlich. Wir prüfen die Rechtsgültigkeit von Beschlüssen und vertreten die Partei im Aufhebungsverfahren vor dem Amtsgericht.

Änderung, Unterteilung und Auflösung der Abteilung

Pläne für eine Dachausbaumaßnahme, einen Anbau, die Zusammenlegung von Wohnungen oder die Aufstockung eines Gebäudes haben oft Auswirkungen auf das Eigentumsrecht und erfordern daher eine Änderung des Teilungsvertrags. Eine solche Änderung bedarf in der Regel der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer oder eines Beschlusses der Eigentümerversammlung mit der gesetzlich oder satzungsmäßig vorgeschriebenen qualifizierten Mehrheit sowie der Zustimmung der Inhaber beschränkter Rechte und der Gläubiger mit Pfändungen. Verweigert ein Eigentümer oder ein Dritter die Mitwirkung unberechtigt, kann gemäß Artikel 5:121 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beim Amtsgericht eine Ersatzgenehmigung beantragt werden. Die Aufteilung eines Wohnungseigentums (Artikel 5:106 BGB) ist grundsätzlich zulässig, der Teilungsvertrag kann dem jedoch Beschränkungen auferlegen. Die Klage auf Änderung des Teilungsvertrags auf Antrag eines Eigentümers ist in Artikel 5:144 BGB geregelt. Wir begleiten diese Prozesse von A bis Z und vertreten Sie gegebenenfalls auch vor Gericht in Bezug auf die Ersatzgenehmigung.

Nutzung, Vermietung und Streitigkeiten zwischen Eigentümern

Wohnungseigentümer können ihren privaten Teil selbst nutzen oder vermieten. Gemäß Artikel 5:120 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Mieter an die Bestimmungen der Hausordnung gebunden, die die Nutzung des privaten Teils regeln. In der Praxis kommt es häufig zu Streitigkeiten über Kurzzeitvermietungen, Studentenwohnungen, Ruhestörung, die Umwandlung von Gewerbeflächen in Wohnraum oder die Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Terrassen und Parkplätzen. Auch ausstehende Nebenkosten und die Haftung des Verwaltungsbeirats der Eigentümergemeinschaft führen regelmäßig zu Konflikten. Unsere gemischten Teams aus Rechtsanwälten und (Unternehmens-)Rechtsberatern beraten Sie präventiv zu Vorschriften und Nutzungsfragen und vertreten Sie in Verhandlungen und Verfahren – sowohl für internationale Konzerne mit Immobilienportfolio als auch für einzelne Eigentümer.

Unsere Herangehensweise an die Rechte von Mietern

MKB Juristen arbeitet mit gemischten Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern zusammen, um sowohl rechtliche als auch wirtschaftliche Interessen zu wahren. Wir prüfen Teilungsurkunden und -bestimmungen, begleiten Teilungen, Änderungen und Unterteilungen, beraten Wohnungseigentümergemeinschaften und Eigentümer bei Entscheidungen und führen Verfahren vor dem Amtsgericht. Zu unseren Mandanten zählen internationale Konzerne und börsennotierte Unternehmen ebenso wie selbstständige Unternehmer und einzelne Wohnungseigentümer. Möchten Sie wissen, wie Ihre rechtliche Situation aussieht? Kontaktieren Sie uns für ein erstes Beratungsgespräch.