Eigentumsrecht
Erleichterung
Rechtsanwälte und Rechtsexperten für Wegerechte, Gründung und Kündigung
Eine Dienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten eines anderen, beispielsweise ein Wegerecht oder ein Durchgangsrecht. MKB Juristen berät und vertritt Mandanten in Rechtsstreitigkeiten über die Begründung, Ersitzung, Änderung und Beendigung von Dienstbarkeiten – sowohl für internationale Konzerne als auch für den Bäcker um die Ecke.
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Erleichterung
Eine Dienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks (des dienenden Grundstücks) zugunsten eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks). Die Dienstbarkeit besteht in der Verpflichtung des dienenden Grundstücks, etwas zu dulden oder etwas zu unterlassen. Dienstbarkeiten können verschiedene Formen annehmen, wie zum Beispiel:
- Vorfahrt
- Vorfahrt
- Sichtrecht
Eine Dienstbarkeit entsteht üblicherweise durch gegenseitige Vereinbarung beider Eigentümer und nach Eintragung im Grundbuch. Sie kann aber auch durch Ersitzung entstehen. Viele Nachbarschaftsstreitigkeiten haben ihren Ursprung in Dienstbarkeiten. In manchen Fällen kann das Gericht die Aufhebung oder Änderung der Dienstbarkeit anordnen.
Wir verfügen über das Wissen und die Expertise, um vielfältige Aufgaben zu übernehmen: von der Beratung bis zur Streitbeilegung. Unser erfahrenes Team aus Anwälten und Rechtsexperten im Bereich Immobilienrecht steht Ihnen zur Seite. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.
Dienstbarkeit im Rahmen des Immobilienrechts
Eine Grunddienstbarkeit ist eines der beschränkten Rechte im Sachenrecht und ist im Titel 6 des Buches 5 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Gemäß Artikel 5:70 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist eine Grunddienstbarkeit eine Belastung, durch die ein Grundstück – das dienende Grundstück – zugunsten eines anderen Grundstücks – des herrschenden Grundstücks – belastet wird. Das Recht ist an das Grundstück gebunden: Es folgt dem Grundstück, nicht der Person, und gilt daher auch nach einem Verkauf für einen neuen Eigentümer. Wer den genauen Inhalt einer Grunddienstbarkeit erfahren möchte, sollte die notarielle Begründungsurkunde einsehen und, soweit möglich, die örtliche Praxis und die langjährige Ausübung des Rechts berücksichtigen. Dieses Thema ist Teil unseres umfassenderen Fachgebiets im Sachenrecht, das auch Erbbaurecht und eingetragenes Eigentum umfasst
Begründung einer Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit entsteht gemäß Artikel 5:72 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches durch Rechtsgrundsatz oder Ersitzung. Im Falle des Rechtsgrundsatzes schließen beide Eigentümer Vereinbarungen, die vom Notar in einer Urkunde festgehalten und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Erst mit dieser Eintragung ist das Recht rechtlich begründet und gegenüber Dritten wirksam. Für Unternehmer ist dies beim Kauf oder Verkauf von Gewerbeimmobilien, Gewerbeparks und Zufahrtsstraßen relevant: Eine klar definierte Dienstbarkeit verhindert, dass ein hinteres Grundstück unzugänglich wird oder eine Pipeline-Trasse plötzlich zum Streitpunkt wird. Ob es sich um einen internationalen Konzern handelt, der ein Logistikgelände erwirbt, oder um den Bäcker an der Ecke, der seinen Hintereingang sichern möchte – unsere Anwälte und Unternehmensberater prüfen im Vorfeld, ob die Urkunde die Ausübung des von Ihnen benötigten Rechts abdeckt.
Dienstbarkeit durch Ersitzung
Eine Dienstbarkeit kann auch durch Ersitzung, ohne notarielle Beurkundung, entstehen. Ein gutgläubiger Besitzer kann das Recht durch Ersitzung nach zehnjährigem ununterbrochenem Besitz erwerben (Artikel 3:99 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Fehlt es an Gutgläubigkeit, kann eine Dienstbarkeit dennoch nach Ablauf von zwanzig Jahren durch erlöschende Ersitzung entstehen (Artikel 3:105 in Verbindung mit Artikel 3:306 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). In der Praxis ist die Erfüllung der Besitzvoraussetzungen und der Fristen oft strittig. Wir prüfen den Sachverhalt – wer welchen Weg wie lange und auf welche Weise genutzt hat – und beurteilen, ob ein Anspruch auf Ersitzung Aussicht auf Erfolg hat oder abzuweisen ist.
Änderung und Aufhebung durch das Gericht
Eine Dienstbarkeit ist nicht ewig gültig. Gemäß Artikel 5:78 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches kann das Gericht eine Dienstbarkeit auf Antrag des Eigentümers des dienenden Grundstücks ändern oder aufheben, wenn unvorhergesehene Umstände eintreten, die die Aufrechterhaltung in unveränderter Form nach den Grundsätzen der Angemessenheit und Billigkeit nicht mehr verlangen können, oder wenn das Recht seit mindestens zwanzig Jahren besteht und sein Fortbestand in unveränderter Form dem öffentlichen Interesse widerspricht. Darüber hinaus sieht Artikel 5:79 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches die Möglichkeit der Aufhebung vor, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks kein berechtigtes Interesse mehr an der Ausübung des Rechts hat und es unwahrscheinlich ist, dass ein solches Interesse wiederkehrt – beispielsweise, wenn zwischenzeitlich ein zumutbarer alternativer Zugangsweg besteht. Nach der Aufhebung durch das Gericht muss das Recht aus dem Grundbuch gelöscht werden, um sicherzustellen, dass die Änderung auch extern wirksam ist. Wir führen diese Verfahren sowohl für das dienende als auch für das herrschende Grundstück durch.
Wegerechte und Nachbarschaftsstreitigkeiten
In der Praxis sind Wege- und Durchgangsrechte die Hauptursache für Nachbarschaftskonflikte. Streitigkeiten drehen sich um die Frage, ob überhaupt ein Wegerecht besteht, wie breit und intensiv der Weg genutzt wird, wer für die Instandhaltung verantwortlich ist und ob das Recht erloschen ist oder verlegt werden kann. Dies berührt sowohl das Nachbarschaftsrecht als auch das Immobilienrecht. Wir beraten bei der Erstellung und Auslegung von Urkunden, führen Verhandlungen und Mediationen durch und vertreten Mandanten – wenn nötig – vor Gericht. Wir vertreten private Nachbarn, Wohnungseigentümergemeinschaften und Unternehmer mit angrenzenden Grundstücken.
Unser Ansatz: von der Beratung bis zum Verfahren
MKB Juristen arbeitet mit gemischten Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern. So haben Sie stets dieselben Spezialisten an Ihrer Seite – ob es um Beratung, eine rechtssichere notarielle Beurkundung oder Verfahren zur Kündigung oder Durchsetzung von Dienstbarkeiten geht. Wir betreuen internationale Konzerne ebenso wie Einzelunternehmer und private Grundstückseigentümer. Kontaktieren Sie uns unverbindlich, um Ihre Situation bezüglich Dienstbarkeiten zu besprechen.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Was wir für Sie tun
Von wasserdichten rechtlichen Dokumenten zur Dienstbarkeit bis hin zu Gerichtsverfahren – wir decken das gesamte Spektrum ab.
- Beratung und Erläuterung bestehender Dienstbarkeiten und Urkunden
- Einrichtung und Ausarbeitung neuer Dienstbarkeiten beim Notar
- Beurteilung und Geltendmachung einer Einrede der Verjährung (oder Verteidigung dagegen)
- Verfahren zur Änderung oder Beendigung (Artikel 5:78 und 5:79 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
- Streitigkeiten über Wegerechte, Instandhaltung und Nachbarschaftsstreitigkeiten
- Löschung im Grundbuch nach Auflösung
Risiken im Zusammenhang mit Dienstbarkeiten
Unklare oder fehlende Vereinbarungen bezüglich Dienstbarkeiten kosten Unternehmer und Privatpersonen viel Geld und jahrelange Streitigkeiten. Durch eine rechtzeitige rechtliche Prüfung vermeiden Sie unangenehme Überraschungen.
- Ein Grundstück oder Gewerbeobjekt, das aufgrund eines fehlenden Wegerechts unzugänglich wird
- Eine Dienstbarkeit, die durch Ersitzung ohne Ihr Wissen entstanden ist
- Diskussion über Umfang und Intensität der Bindenverwendung
- Ein Recht, das nicht im Grundbuch eingetragen ist und daher gegenüber Dritten keine Wirkung hat
- Langjährige Nachbarschaftsstreitigkeiten über Instandhaltung und Betrieb
Unsere Strategie
Wir beginnen mit der Vertragsgrundlage und den Fakten: Was wurde vereinbart, wie wird es ausgeübt und was ist im Grundbuch eingetragen? Darauf basierend wählen wir den schnellsten Weg – ein konstruktives Gespräch, eine Mediation oder ein Gerichtsverfahren. Da unsere Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern bestehen, stehen Ihnen von der Beratung bis zur Verhandlung dieselben Spezialisten zur Seite.
So gehen wir damit um
Ein klarer Schritt-für-Schritt-Plan, damit Sie immer wissen, wo Sie stehen.
01
Aufnahme und Erstbeurteilung
Wir werden kurz die Situation, die verfügbaren Dokumente und Ihre Hauptinteressen besprechen.
02
Positions- und Risikoanalyse
Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, die beigefügten Unterlagen, die Fristen und die möglichen nächsten Schritte.
03
Strategische Beratung
Sie erhalten konkrete Ratschläge zum besten Vorgehen: reagieren, verhandeln, einen Vergleich schließen oder gerichtlich vorgehen.
04
Ausführung
Wir unterstützen Sie bei der Korrespondenz, bei Verhandlungen, bei der Strategieentwicklung in Rechtsstreitigkeiten oder bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten.
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Alle unsere Rechtsexperten und Anwälte verfügen über umfassende Kenntnisse im Immobilienrecht. Darüber hinaus haben sie sich auf ein oder mehrere Spezialgebiete des Privatrechts konzentriert. Wir haben verschiedene Spezialgebiete in unterschiedliche Fachgruppen unterteilt. Jeder Anwalt ist entsprechend seiner Spezialisierung einer oder mehreren Fachgruppen zugeordnet. Mandanten können sich für ihren jeweiligen Fall direkt an die zuständige Fachgruppe wenden. Dort werden sie von dem für ihren Fall am besten geeigneten Anwalt oder Rechtsexperten betreut. Bei Bedarf greifen wir auf das Fachwissen und die Erfahrung unserer spezialisierten Kollegen aus anderen Fachgruppen zurück.
Häufig gestellte Fragen zu Dienstbarkeiten
Die am häufigsten gestellten Fragen zu Dienstbarkeiten.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Frage oder Konflikt bezüglich einer Dienstbarkeit?
Schildern Sie Ihre Situation den Anwälten und der internen Rechtsabteilung von MKB Juristen. Wir besprechen unverbindlich Ihre Möglichkeiten hinsichtlich Gründung, Verjährung oder Auflösung.
Mehr Expertise innerhalb dieses Teams
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