Eigentumsrecht
Anwalt für Mietrecht und Rechtsexperte
Beratung und Verfahren bezüglich Pachtverhältnissen
Von der Grundmiete und deren Anpassung bis hin zur Kündigung und dem Ende des Pachtverhältnisses: Unsere Anwälte und internen Rechtsberater unterstützen Grundstückseigentümer und Pächter. Vom internationalen Konzern bis zum Bäcker um die Ecke.
- Wir arbeiteten unter anderem für:
Pacht
Erbpacht räumt das Recht ein, eine Immobilie (ein Haus, ein Grundstück) zu nutzen, die jemand anderem gehört. Der Erbpächter erhält für die Überlassung seines Eigentums eine regelmäßige Gebühr (die Erbpacht). In vielen Fällen ist die Gemeinde der Erbpächter. Das kommunale Erbpachtsystem wird zunehmend aufgegeben, wodurch Grundstücke zum Verkauf angeboten werden. Haben Sie Fragen zur Erbpacht?
Wir verfügen über das Wissen und die Expertise, um vielfältige Aufgaben zu übernehmen: von der Beratung bis zur Streitbeilegung. Unser erfahrenes Team aus Anwälten und Rechtsexperten ist auf Mietrecht spezialisiert. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.
Erbpacht im Rahmen des Immobilienrechts
Das Erbpachtrecht ist eines der beschränkten dinglichen Rechte im niederländischen Immobilienrecht. Es ist in Artikel 5:85 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt und berechtigt den Erbpachtnehmer, das unbewegliche Vermögen eines anderen zu besitzen und zu nutzen. Anders als Miet- oder Pachtverhältnisse handelt es sich um ein dingliches Recht: Es ist übertragbar, kann mit einer Hypothek belastet werden und ist gegenüber Dritten wirksam. Um die Stellung des Erbpachtrechts richtig zu verstehen, sollte man es im Kontext verwandter Rechte im Immobilienrecht, wie beispielsweise des Oberflächenrechts und der Dienstbarkeit. Ob Sie ein internationaler Konzern mit einem umfangreichen Grundstücksportfolio oder der Bäcker an der Ecke sind, dessen Geschäftsräume auf einem Erbpachtgrundstück stehen: Unsere Anwälte und internen Rechtsberater kennen sich bestens aus.
Der Kanon und die Kanonrevision
Die Grundrente ist die regelmäßige Zahlung, die der Pächter an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks leistet (Artikel 5:85 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Die Höhe der Grundrente und die Anpassungsmethode sind im Pachtvertrag und den geltenden Allgemeinen Pachtbedingungen festgelegt. Bei unbefristetem Pachtverhältnis wird die Grundrente regelmäßig angepasst, häufig gekoppelt an den Bodenwert (WOZ) oder einen Zinsindex. Regelmäßig entstehen Streitigkeiten über die Auslegung der Anpassungsbestimmungen oder über eine als unangemessen empfundene Erhöhung der Grundrente. Wir prüfen, ob die Anpassung rechtlich wirksam ist und ob eine Klausel nach den allgemeinen Geschäftsbedingungen anfechtbar ist.
Änderung der Pachtbedingungen
Die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrags bleiben nach ihrer Festlegung so lange in Kraft, bis beide Parteien einer Änderung zustimmen. Der Grundstückseigentümer kann nicht einseitig neue Bedingungen festlegen, außer im Rahmen der im Vertrag und im Gesetz festgelegten Grenzen. Gemäß Artikel 5:97 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches kann das Gericht nach 25 Jahren aufgrund unvorhergesehener Umstände die Änderung oder Beendigung des Erbbaurechtsvertrags anordnen. In seiner Rechtsprechung (u. a. vom 31. Oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3071) hat der Oberste Gerichtshof entschieden, dass ein neues Erbbaurechtssystem nicht automatisch gegen die Grundsätze der Angemessenheit und Billigkeit verstößt. Wir prüfen Änderungsvorschläge und führen gegebenenfalls Verfahren durch.
Kündigung, Stornierung und Entschädigung
Ein Erbbaurecht kann auf verschiedene Weise beendet werden. Grundsätzlich kann der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht selbst kündigen (Art. 5:87 Abs. 1 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Der Grundstückseigentümer kann das Erbbaurecht kündigen, wenn der Erbbauberechtigte die Erbbauzinsen zwei Jahre in Folge nicht zahlt oder seinen Verpflichtungen ernsthaft nicht nachkommt (Art. 5:87 Abs. 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Die Kündigung erfolgt durch Vollstreckungsbescheid unter Beachtung der gesetzlichen Fristen (Art. 5:88 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Nach Beendigung des Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte Anspruch auf Entschädigung für den Wert aller verbleibenden Bauwerke und installierten Anlagen (Art. 5:99 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) und kann bis zur Zahlung dieser Entschädigung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (Art. 5:100 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches).
Übertragung, Hypothek und Untervermietung
Das Erbbaurecht ist übertragbar und kann mit einer Hypothek belastet werden, wodurch es vollständig finanzierbar ist. Der Grundstückseigentümer kann im Vertrag festlegen, dass eine Übertragung oder Zuteilung nur mit seiner Zustimmung erfolgen darf; verweigert er diese ohne triftigen Grund, kann das Amtsgericht die Zustimmung ersetzen (Artikel 5:91 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Auch eine Unterverpachtung ist möglich, sofern der Vertrag dies nicht untersagt (Artikel 5:93 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Die Übertragung eines Erbbaurechts stellt die Veräußerung von eingetragenem Eigentum dar; siehe auch unsere Seite zu Übertragung und Veräußerung sowie zu eingetragenen Immobilien.
Häufige Pachtstreitigkeiten
In der Praxis betreffen die meisten Probleme im Zusammenhang mit Erbpachtverträgen eine deutliche Erhöhung der Grundmiete bei einer Änderung oder Verlängerung, die Auslegung der Bestimmungen im notariellen Erbpachtvertrag, die Wirksamkeit einer Kündigung wegen rückständiger Grundmiete sowie Streitigkeiten über die Entschädigung bei Vertragsende. Hinzu kommen Fragen zum Kauf von Erbpachtverträgen und zum Erwerb von Eigentumsrechten, da immer mehr Kommunen das kommunale Erbpachtsystem abschaffen. Wir beraten und vertreten sowohl Grundstückseigentümer als auch Erbpächter – von Einzelunternehmern bis hin zu großen Immobilienentwicklern.
Wie MKB Juristen Ihnen bei Erbbaurechten hilft
MKB Juristen arbeitet mit gemischten Teams aus Anwälten und Unternehmensjuristen. Diese Kombination macht den Unterschied: die strategische Herangehensweise eines Anwalts trifft auf die betriebswirtschaftliche Perspektive eines Rechtsexperten. Wir prüfen Pachtverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen, beraten Sie beim Abschluss, der Änderung oder der Beendigung von Pachtverhältnissen, verhandeln Anpassungen der Erbpacht und den Kauf von Erbpachtverträgen und unterstützen Sie in Verfahren vor dem Amts- oder Landgericht. Ob internationaler Konzern oder Start-up-Unternehmer – Sie erhalten bei uns klare und praxisorientierte Rechtsberatung. Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich, um Ihr Pachtangelegenheit zu besprechen.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Was wir für Sie tun
Beratung und Unterstützung in jeder Phase eines Pachtrechts.
- Beurteilung von Pachtverträgen und allgemeinen Pachtbedingungen
- Beratung zur Begründung, Änderung und Ablösung von Pachtverträgen
- Verhandlungen und Streitigkeiten bezüglich der Kanonrevision
- Unterstützung bei der Kündigung und Beendigung von Mietverhältnissen
- Rechtsstreitigkeiten über Entschädigung und Zurückbehaltungsrecht bei Beendigung des Pachtverhältnisses
Risiken im Zusammenhang mit Pachtverhältnissen
Erbpachtverträge können weitreichende finanzielle Folgen haben. Eine unerwartete Erhöhung der Erbpacht, die Kündigung des Pachtvertrags oder eine unzureichende Schlusszahlung wirken sich unmittelbar auf Ihre finanzielle Situation aus. Rechtzeitige Rechtsberatung beugt unangenehmen Überraschungen vor.
- Unangemessener Anstieg der Erbpacht aufgrund einer unklaren oder anfechtbaren Revisionsklausel
- Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund zweijähriger Mietrückstände (Artikel 5:87 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
- Unzureichende Entschädigung für Gebäude und Anlagen am Ende des Pachtverhältnisses
- Finanzierungs- und Übertragungsprobleme aufgrund einer Zustimmungspflicht im Kaufvertrag
Unser Ansatz
Wir vereinen die Prozesserfahrung eines Anwalts mit dem betriebswirtschaftlichen Ansatz eines Unternehmensjuristen. Zunächst analysieren wir den Vertrag und die Vertragsbedingungen gründlich, verhandeln dann, wo möglich, und führen gegebenenfalls Prozesse. Unser Ziel ist stets eine praktikable und kosteneffiziente Lösung.
So arbeiten wir
Ein klarer Prozess von der Aufnahme bis zum Abschluss.
01
Aufnahme und Erstbeurteilung
Wir werden kurz die Situation, die verfügbaren Dokumente und Ihre Hauptinteressen besprechen.
02
Positions- und Risikoanalyse
Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, die beigefügten Unterlagen, die Fristen und die möglichen nächsten Schritte.
03
Strategische Beratung
Sie erhalten konkrete Ratschläge zum besten Vorgehen: reagieren, verhandeln, einen Vergleich schließen oder gerichtlich vorgehen.
04
Ausführung
Wir unterstützen Sie bei der Korrespondenz, bei Verhandlungen, bei der Strategieentwicklung in Rechtsstreitigkeiten oder bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten.
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Alle unsere Rechtsexperten und Anwälte verfügen über umfassende Kenntnisse im Immobilienrecht. Darüber hinaus haben sie sich auf ein oder mehrere Spezialgebiete des Privatrechts konzentriert. Wir haben verschiedene Spezialgebiete in unterschiedliche Fachgruppen unterteilt. Jeder Anwalt ist entsprechend seiner Spezialisierung einer oder mehreren Fachgruppen zugeordnet. Mandanten können sich für ihren jeweiligen Fall direkt an die zuständige Fachgruppe wenden. Dort werden sie von dem für ihren Fall am besten geeigneten Anwalt oder Rechtsexperten betreut. Bei Bedarf greifen wir auf das Fachwissen und die Erfahrung unserer spezialisierten Kollegen aus anderen Fachgruppen zurück.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Erbpacht
Antworten auf die am häufigsten gestellten Fragen zum Thema Erbpacht.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Fragen zum Erbbaurecht?
Kontaktieren Sie unverbindlich unsere Experten für Erbbaurecht. Wir beraten Sie gerne, egal ob Sie Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigter sind.
Mehr Expertise innerhalb dieses Teams
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