Unternehmensrecht, Fusionen und Übernahmen
Gewerbeimmobilien
Rechtsanwälte und Rechtsexperten für Immobilientransaktionen und -strukturen
Von der Übertragung eines Immobilienunternehmens bis zum Aufbau eines Immobilienportfolios: Unsere gemischten Teams aus Anwälten und Unternehmensjuristen bieten fundierte Rechts- und Steuerberatung für Unternehmensimmobilien. Für den internationalen Konzern und den Bäcker um die Ecke.
- Wir arbeiteten unter anderem für:
Gewerbeimmobilien
Im Bereich Corporate Real Estate liegt der Fokus auf Transaktionen, bei denen Immobilien und Unternehmen eng miteinander verbunden sind. Dies umfasst häufig die Übertragung von Anteilen an Unternehmen, die einen großen oder ausschließlichen Immobilienbestand besitzen. Nehmen wir beispielsweise ein Immobilienunternehmen. Wir unterstützen Organisationen auch beim Aufbau und der Verwaltung von Immobilienportfolios sowie beim Kauf und Verkauf von Immobilien.
Wir verfügen über das Wissen und die Expertise, um vielfältige Aufgaben zu übernehmen: von der Beratung bis zur Streitbeilegung. Unser erfahrenes Team aus Anwälten und Rechtsexperten ist auf Gewerbeimmobilien spezialisiert. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.
Aktientausch oder Vermögenstausch: Wie überträgt man Firmenimmobilien?
Wer Gewerbeimmobilien verkaufen möchte, steht vor einer grundlegenden Entscheidung: Verkauft man die Immobilie selbst ( Asset Deal) oder die Anteile des Unternehmens, in dem die Immobilie gehalten wird ( Share Deal)? Bei einem Asset Deal wird die Immobilie gemäß Artikel 3:84 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches notariell beurkundet und übertragen. Bei einem Share Deal erwirbt der Käufer die Anteile und damit indirekt die Immobilie, aber auch alle Rechte, Pflichten und Risiken des Unternehmens. Diese Entscheidung hat erhebliche rechtliche und steuerliche Konsequenzen. Für einen international tätigen Immobilienkonzern wirkt sich die steuerliche Strukturierung anders aus als für einen Unternehmer, der seine Geschäftsräume in einer separaten BV (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) untergebracht hat. Wir stellen Ihnen die Vor- und Nachteile beider Wege übersichtlich dar, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.
Übertragungssteuer auf Anteile an einer Immobiliengesellschaft
Ein weit verbreiteter Irrtum ist, dass bei einem Aktienkauf niemals Grunderwerbsteuer anfällt. Das ist falsch. Gemäß Artikel 4 des Gesetzes über die Besteuerung von Rechtsgeschäften wird der Erwerb von Anteilen an einer sogenannten Immobiliengesellschaft so besteuert, als würde die Immobilie selbst erworben. Dies gilt, wenn das Vermögen des Unternehmens überwiegend (qualifiziert) aus Immobilien besteht und der Käufer dadurch einen Anteil von mindestens einem Drittel erwirbt. Die Steuer wird auf den Verkehrswert der zugrunde liegenden Immobilie erhoben; Unternehmensschulden können hierbei nicht abgezogen werden. Seit dem 1. Januar 2025 hat sich das Zusammenspiel von Mehrwertsteuer und Grunderwerbsteuer für neue Immobilien im Rahmen eines Aktienkaufs geändert: Wenn die Befreiung für die Kombination beider Steuern nicht mehr gilt, kann anstelle des regulären Steuersatzes von 10,4 % ein ermäßigter Steuersatz von 4 % angewendet werden. Für Immobilien, die vor 2030 erworben wurden, gelten Übergangsbestimmungen. Wir berechnen die verschiedenen Szenarien gemeinsam mit Ihrem Steuerberater, damit Sie keine unangenehmen Überraschungen erleben.
Sorgfaltspflicht und Garantien bei einer Immobilientransaktion
Eine gründliche Prüfung ist beim Erwerb eines Immobilienportfolios oder eines Immobilienunternehmens unerlässlich. Im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung beurteilen wir unter anderem die Eigentumsverhältnisse, Dienstbarkeiten und Qualitätsverpflichtungen, bestehende Mietverträge, Genehmigungen, Boden- und Umweltaspekte sowie etwaige Baumängel. Da ein Anteilskauf in der Regel ohne gesetzliche Gewährleistungen erfolgt, definieren wir die Risiken vertraglich in einem soliden Kaufvertrag mit Garantien (Zusicherungen und Gewährleistungen), Freistellungen und einer angemessenen Verteilung bekannter und unbekannter Risiken. Hinsichtlich der Haftung für Mängel an der Immobilie selbst gelten die allgemeinen Verkaufsregeln gemäß Artikel 7:17 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Konformität).
Immobilien im Rahmen einer Fusion oder Übernahme
Immobilien stellen für viele Unternehmen den wertvollsten Vermögenswert in der Bilanz dar. Daher bestimmt die Behandlung von Immobilien bei einer Unternehmensübernahme häufig die Struktur des gesamten Deals. Manchmal werden die Immobilien vorab in eine separate Gesellschaft (eine Immobilien-BV) ausgegliedert, sodass Unternehmen und Immobilie unabhängig voneinander verkauft werden können. Unsere Spezialisten für Gesellschaftsrecht, Fusionen und Übernahmen sowie unsere Immobilienanwälte arbeiten in diesem Zusammenhang eng zusammen. Dies gewährleistet, dass die Immobilienstruktur nahtlos in den gesamten Übernahmeprozess integriert wird. Lesen Sie mehr über unsere Beratung zu Fusionen und Übernahmen und informieren Sie sich über unsere umfassende Expertise im Bereich Gesellschaftsrecht, Fusionen und Übernahmen.
Verwaltung und Entwicklung eines Immobilienportfolios
Gewerbeimmobilien enden nicht mit dem Kaufabschluss. Wir begleiten Unternehmen beim Aufbau und der Verwaltung eines Immobilienportfolios: von der Einrichtung einer steuerlich und rechtlich angemessenen Holdingstruktur und der Erstellung von Miet- und Managementverträgen bis hin zur Finanzierung und Besicherung mit Hypotheken und Pfandrechten. Ob internationaler Immobilienfonds oder Familienunternehmen auf der Suche nach einer sinnvollen Unterbringung der eigenen Geschäftsräume – wir unterstützen Sie bei der Entwicklung einer Struktur, die mit Ihrem Unternehmen mitwächst.
Häufig gestellte Fragen zu Gewerbeimmobilien
Worin besteht der Unterschied zwischen einem Aktienkauf und einem Immobilienkauf?
Bei einem Immobilienkauf erwerben Sie die Immobilie selbst; die Übertragung erfolgt notariell. Bei einem Aktienkauf erwerben Sie die Anteile des Unternehmens, in dessen Besitz sich die Immobilie befindet, einschließlich aller damit verbundenen Rechte und Pflichten. Die Wahl hat rechtliche und steuerliche Konsequenzen.
Muss ich beim Kauf von Anteilen an einer Immobilien-BV Grunderwerbsteuer zahlen?
Möglicherweise. Wenn Sie einen Anteil von mindestens einem Drittel an einer Gesellschaft erwerben, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, wird gemäß dem Gesetz über die Besteuerung von Rechtsgeschäften Grunderwerbsteuer auf den Wert der zugrunde liegenden Immobilien erhoben.
Warum ist die Due-Diligence-Prüfung bei einer Immobilientransaktion wichtig?
Da ein Aktiengeschäft in der Regel ohne gesetzliche Gewährleistungen der Konformität abläuft, müssen Risiken im Voraus identifiziert und vertraglich durch Garantien und Freistellungen im Kaufvertrag verteilt werden.
Betreut MKB Juristen auch kleinere Unternehmer?
Ja. Unsere gemischten Teams aus Anwälten und Unternehmensjuristen arbeiten für alle, von internationalen Immobilienkonzernen bis hin zum Bäcker an der Ecke, der seine Geschäftsräume in eine separate GmbH eingebracht hat.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Wie wir Ihnen bei Gewerbeimmobilien helfen
Wir übernehmen vielfältige Aufgaben, von Beratung und Strukturierung bis hin zu Verhandlung und Streitbeilegung.
- Beratung bei der Wahl zwischen einem Share-Deal und einem Asset-Deal
- Strukturierung und Ausgliederung von Immobilien in ein separates Unternehmen
- Steuerliche Beurteilung der Grunderwerbsteuer und Überschneidungen mit der Mehrwertsteuer (gemeinsam mit Ihrem Steuerberater)
- Sorgfältige Prüfung von Immobilie, Pachtvertrag, Genehmigungen und Umwelt
- Ausarbeitung und Verhandlung von Kaufverträgen mit Gewährleistungen und Haftungsfreistellungen
- Unterstützung bei Finanzierung, Hypotheken und Pfandrechten
- Unterstützung bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen
Risiken im Bereich Unternehmensimmobilien
Immobilientransaktionen mit Anteilen oder Vermögenswerten bergen rechtliche und steuerliche Fallstricke. Durch deren frühzeitige Identifizierung lassen sich teure Überraschungen später vermeiden.
- Unerwartete Übertragungssteuer bei einem Aktiengeschäft in einem Immobilienunternehmen
- Verborgene Mängel und Boden- oder Umweltrisiken sind vertraglich nicht abgedeckt
- Unzureichende Garantien und Entschädigungen im Kaufvertrag
- Bestehende Leasingverträge und übertragbare Verpflichtungen
- Fehlerhafte oder unvollständige Sorgfaltspflicht
Unser Ansatz
Wir vereinen Immobilienexpertise mit Erfahrung im Gesellschaftsrecht sowie im Bereich Fusionen und Übernahmen. Unsere Anwälte und internen Rechtsberater arbeiten eng mit Ihrem Steuerberater und Notar zusammen, um sicherzustellen, dass die rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Aspekte Ihrer Immobilientransaktion optimal aufeinander abgestimmt sind. Wir handeln schnell, denken lösungsorientiert und stellen Ihre Interessen in den Mittelpunkt – egal, ob Sie ein internationaler Immobilienfonds oder ein Unternehmer mit einer einzelnen Gewerbeimmobilie sind.
Der Prozess in Schritten
Bei uns verläuft eine Immobilientransaktion in klar definierten Phasen.
01
Aufnahme und Erstbeurteilung
Wir werden kurz die Situation, die verfügbaren Dokumente und Ihre Hauptinteressen besprechen.
02
Positions- und Risikoanalyse
Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, die beigefügten Unterlagen, die Fristen und die möglichen nächsten Schritte.
03
Strategische Beratung
Sie erhalten konkrete Ratschläge zum besten Vorgehen: reagieren, verhandeln, einen Vergleich schließen oder gerichtlich vorgehen.
04
Ausführung
Wir unterstützen Sie bei der Korrespondenz, bei Verhandlungen, bei der Strategieentwicklung in Rechtsstreitigkeiten oder bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten.
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Alle unsere Rechtsexperten und Anwälte verfügen über umfassende Kenntnisse im Gesellschaftsrecht. Darüber hinaus haben sie sich auf ein oder mehrere Spezialgebiete innerhalb dieses Rechtsbereichs konzentriert. Wir haben verschiedene Spezialgebiete in unterschiedlichen Praxisgruppen organisiert. Jeder Anwalt ist je nach seinen Spezialisierungen einer oder mehreren Praxisgruppen zugeordnet. Mandanten können sich für ihren jeweiligen Fall direkt an die zuständige Praxisgruppe wenden. Dort werden sie von dem für ihren Fall am besten geeigneten Anwalt oder Rechtsexperten betreut. Bei Bedarf greifen wir auf das Fachwissen und die Erfahrung unserer spezialisierten Kollegen aus anderen Praxisgruppen zurück.
Häufig gestellte Fragen
Die Fragen, die uns Unternehmer am häufigsten zum Thema Gewerbeimmobilien stellen.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Immobilientransaktion oder -struktur besprechen?
Kontaktieren Sie unsere Anwälte und unsere interne Rechtsabteilung. Wir beraten Sie gerne, um die optimale rechtliche und steuerliche Lösung für Ihre Gewerbeimmobilien zu finden.
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