Kündigung des Mietvertrags

Kündigung des Mietvertrags

Ein Mieter kann einen Mietvertrag oft relativ einfach kündigen; die Kündigungsfrist muss jedoch selbstverständlich eingehalten werden. Für einen Vermieter ist die Kündigung eines Mietvertrags häufig schwieriger. Dies liegt daran, dass oft bestimmte Voraussetzungen gelten, die sich aus dem Mietvertrag oder dem Gesetz ergeben. Die geltenden Voraussetzungen unterscheiden sich je nach Art der Immobilie. So kann sich der Mietvertrag beispielsweise auf Wohnraum (Artikel 7:232 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches), Gewerberäume für kleine und mittlere Unternehmen (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) und andere bebaute Immobilien (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) beziehen. Im letzteren Fall seien beispielsweise Büroräume genannt.

Bei der Vermietung dieser verschiedenen Immobilientypen gelten auch unterschiedliche Regelungen hinsichtlich der Beendigung des Mietvertrags. Es ist stets ratsam, sich bei der Beendigung eines Mietvertrags rechtlich beraten zu lassen. So lassen sich mögliche Rechtsstreitigkeiten vermeiden.

Wir verfügen über das Wissen und die Expertise, um vielfältige Aufgaben zu übernehmen: von der Beratung bis zur Streitbeilegung. Unser erfahrenes Team aus Anwälten und Rechtsexperten ist auf Mietrecht spezialisiert. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.

Kündigung von 290 Geschäftsräumen: Gründe und Fristen

Für Gewerberäume kleiner und mittlerer Unternehmen – Läden, Gastronomiebetriebe und andere öffentlich zugängliche Räumlichkeiten im Sinne von Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches – gilt ein umfassender Mieterschutz. Gemäß Artikel 7:293 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches muss die Kündigung durch den Vermieter per Einschreiben oder Gerichtsvollzieherbescheid mit einer Kündigungsfrist von mindestens einem Jahr erfolgen und die Kündigungsgründe enthalten. Gemäß Artikel 7:294 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches kann der Vermieter einen Mietvertrag nur zum Ende der ersten (in der Regel fünfjährigen) Laufzeit wegen schlechter Geschäftslage des Mieters oder dringender Eigennutzung. Nach Ablauf der ersten Laufzeit gelten gemäß Artikel 7:296 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches zusätzliche Kündigungsgründe, wie beispielsweise die Ablehnung eines angemessenen Angebots für einen neuen Vertrag, die Umsetzung eines gültigen Bebauungsplans und eine allgemeine Interessenabwägung, bei der das Interesse des Vermieters das des Mieters überwiegt.

Stimmt der Mieter der Kündigung nicht innerhalb von sechs Wochen schriftlich zu, endet das Mietverhältnis nicht automatisch: Der Vermieter muss dann gemäß Artikel 7:295 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches beim Gericht die Feststellung des Vertragsendes beantragen. Das Mietverhältnis bleibt bis zur gerichtlichen Entscheidung bestehen. Ob internationaler Immobilienfonds oder Einzelunternehmer, der sein Geschäft in der Hauptstraße behalten möchte: Die Formulierung und Begründung der Kündigungsgründe erfordern sorgfältige Aufmerksamkeit, da während des Verfahrens keine neuen Gründe mehr hinzugefügt werden können.

Beendigung des Schutzes vor Zwangsräumung gemäß 230a für Geschäftsräume

Für andere Geschäftsräume – Büros, Lagerhallen, Fabrik- und Lagerflächen im Sinne von Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches – besteht eine deutlich größere Vertragsfreiheit und ein wesentlich geringerer Mieterschutz. Grundsätzlich endet ein befristeter Mietvertrag hier automatisch; bei einem unbefristeten Vertrag gilt eine Kündigungsfrist von mindestens einem Monat, und der Vermieter muss keine Gründe angeben. Der Mieter genießt jedoch Kündigungsschutz: Gemäß Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches endet der Mietvertrag zwar durch Kündigung, der Vermieter muss jedoch eine gesonderte Kündigung aussprechen.

Der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsmitteilung beim Gericht eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen. Während dieses Verfahrens – und solange keine endgültige Entscheidung getroffen wurde – ist der Mieter nicht verpflichtet, die Wohnung zu räumen. Das Gericht wägt die Interessen beider Parteien ab und kann die Frist jeweils um maximal ein Jahr, bis zu einem Höchstbetrag von drei Jahren, verlängern. Für Vermieter, die ihr Eigentum schnell wieder in Besitz nehmen möchten, und für Mieter, die Zeit für den Umzug benötigen, ist diese Regelung oft ausschlaggebend für ihre Verhandlungsposition.

Vorläufige Beendigung und Auflösung aufgrund von Vertragsbruch

Eine vorzeitige Beendigung eines befristeten Mietvertrags ist nur möglich, wenn die Parteien dies vereinbart haben; fehlt eine solche Klausel, läuft der Vertrag grundsätzlich bis zum Ende der Laufzeit weiter. Neben der Kündigung sieht das Mietrecht auch die Auflösung vor .Befindet sich eine Partei in einem ihr zurechenbaren Verzug – bei der Vermietung von bebauten Immobilien sind dies vor allem Mietrückstände –, kann die andere Partei gemäß Artikel 6:265 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches die Auflösung des Vertrags beantragen. Für bebaute Immobilien bestimmt Artikel 7:231 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches, dass die Auflösung wegen Vertragsbruch grundsätzlich vom Gericht ausgesprochen werden muss; der Vermieter kann den Mietvertrag daher nicht einfach selbst kündigen.

Ob Mietrückstände oder andere Vertragsverletzungen eine Kündigung rechtfertigen, hängt von deren Art und Schwere ab. Wir prüfen für Mieter und Vermieter – von großen Einzelhandelsketten bis hin zum Bäcker um die Ecke –, ob eine Kündigung oder Auflösung des Mietverhältnisses angemessen ist und welche Risiken, wie beispielsweise Schadensersatzansprüche, damit verbunden sind. Sollte es zu einem Gerichtsverfahren oder einer Räumungsklage gegen den Mieter, unterstützen Sie unsere Anwälte und unsere interne Rechtsabteilung während des gesamten Prozesses.

Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen

Nicht jede Kündigung muss durch einen Kündigungsgrund oder vor Gericht erfolgen. Die Parteien können den Mietvertrag jederzeit einvernehmlich beenden. Dies geschieht üblicherweise in einer Aufhebungsvereinbarung , in der das Mietende, die Übergabe und der Auszug, die Rückzahlung der Kaution sowie etwaige finanzielle Regelungen – wie beispielsweise eine Abfindung oder ein Umzugskostenzuschuss – festgehalten werden. Eine solche einvernehmliche Regelung schafft Rechtssicherheit für beide Parteien und beugt einem langwierigen Konflikt vor. Wir erstellen diese Vereinbarungen, prüfen sie und verhandeln die Bedingungen in Ihrem Namen, sodass keine Verpflichtungen oder Haftungsansprüche bestehen bleiben.

Mietrecht und verwandte Fachkenntnisse

Die Beendigung eines Mietvertrags steht selten allein. Fragen zu Mängeln am Mietobjekt, Mietanpassungen oder geplanten Renovierungen. Diese Seite ist Teil unserer umfassenden im Mietrecht. Unsere gemischten Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern decken das gesamte Spektrum ab – vom Mieter bis zum Vermieter, vom internationalen Konzern bis zum Kleinunternehmer. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Gespräch über Ihre Situation.