Mietrecht
Renovierung
Anwälte und Rechtsexperten für Vermieter und Mieter
Die Renovierung eines Mietobjekts berührt die Pflicht zur Duldung, die Pflicht zu einem angemessenen Lösungsvorschlag und die Umzugskostenentschädigung. Unsere Anwälte und Unternehmensjuristen beraten Vermieter und Mieter – von internationalen Konzernen bis hin zum Bäcker um die Ecke.
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Renovierung
Das Gesetz unterscheidet zwischen dringenden Arbeiten am Mietobjekt und Renovierungsarbeiten. Dringende Arbeiten sind solche, die nicht ohne Nachteile bis zum Ende des Mietvertrags aufgeschoben werden können. Beispiele hierfür sind Fundamentreparaturen. Dringende Arbeiten können für den Mieter eine Belästigung darstellen. In vielen Fällen ist der Vermieter jedoch verpflichtet, diese dringenden Arbeiten zu dulden.
Eine Renovierung liegt vor, wenn in der Mietwohnung etwas (teilweise) verändert wird. Beispiele hierfür sind der Einbau von Doppelverglasung oder der Austausch eines alten Badezimmers. Der Mieter muss einer Renovierung nur dann zustimmen, wenn der Vermieter einen angemessenen Vorschlag unterbreitet. Dieser Renovierungsvorschlag muss schriftlich erfolgen. Nach der Renovierung kann der Vermieter unter bestimmten Umständen die Miete erhöhen. Bei der Renovierung eines Gebäudekomplexes, wie beispielsweise eines Mehrfamilienhauses, gilt der Vorschlag als angemessen, wenn mindestens 70 % der Mieter zustimmen. Es empfiehlt sich, bei Renovierungsplänen oder Konflikten im Zusammenhang mit einer Renovierung (bzw. einem Renovierungsplan) fachkundigen Rechtsrat einzuholen.
Wir verfügen über das Wissen und die Expertise, um vielfältige Aufgaben zu übernehmen: von der Beratung bis zur Streitbeilegung. Unser erfahrenes Team aus Anwälten und Rechtsexperten ist auf Mietrecht spezialisiert. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.
Rechtsrahmen: Artikel 7:220 des niederländischen Zivilgesetzbuches
Die Pflicht des Mieters zur Duldung von Bau- und Renovierungsarbeiten ist in Artikel 7:220 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Gemäß Artikel 7:220 Absatz 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, dringende Arbeiten am Mietobjekt zu dulden. Artikel 7:220 Absatz 2 BGB sieht vor, dass der Mieter darüber hinaus die Möglichkeit zur Renovierung einräumen muss, sofern der Vermieter einen angemessenen Vorschlag unterbreitet. Unter Renovierung versteht man gemäß Artikel 7:220 Absatz 2 BGB sowohl den Abriss mit anschließendem Neubau als auch die teilweise Erneuerung durch Umbau oder Erweiterung. Bei einem Gebäudekomplex mit zehn oder mehr Wohneinheiten oder Geschäftsräumen, die eine bauliche Einheit bilden, gilt ein Renovierungsvorschlag gemäß Artikel 7:220 Absatz 3 BGB als angemessen, wenn mindestens 70 % der Mieter zugestimmt haben. Ein Mieter, der diesem Vorschlag nicht zugestimmt hat, kann innerhalb von acht Wochen nach schriftlicher Mitteilung über die Angemessenheitsvermutung beim Gericht beantragen, dass der Vorschlag als unangemessen erklärt wird. Ob wir einen internationalen Konzern, eine Wohnungsbaugesellschaft oder den Bäcker um die Ecke unterstützen: Unsere Anwälte und internen Rechtsberater beurteilen jeden Vorschlag anhand dieser Standards.
Wann ist ein Renovierungsvorschlag angemessen?
Ein Renovierungsvorschlag muss schriftlich, konkret, vollständig und gut begründet sein, damit der Mieter die Folgen für die Nutzung des Mietobjekts und die Miete abschätzen kann. Der Richter wägt die Interessen von Vermieter und Mieter gegeneinander ab: Art und Umfang der Arbeiten, die Beeinträchtigung und Dauer, die finanziellen Folgen, eine etwaige vorübergehende Ausweichunterkunft und die angebotene Entschädigung spielen dabei eine Rolle. Vermieter stellen Renovierungen mitunter fälschlicherweise als „dringende Arbeiten“ dar, um die Angemessenheitsprüfung zu umgehen; diese Unterscheidung ist rechtlich relevant. Wir prüfen für Vermieter, ob ein Vorschlag einer genauen Prüfung standhält, und für Mieter, ob ein Vorschlag berechtigterweise abgelehnt oder angefochten werden kann.
Umzugskostenpauschale für Renovierung
Wenn die Renovierung einen (vorübergehenden) Umzug des Mieters aus der Wohnung erforderlich macht, beteiligt sich der Vermieter gemäß Artikel 7:220 Absatz 5 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches an den Umzugs- und Renovierungskosten. Artikel 7:220 Absatz 6 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches legt hierfür einen gesetzlichen Mindestbetrag fest, der jährlich vom Minister angepasst wird. In seinem Urteil vom 22. April 2016 (ECLI:NL:HR:2016:726) entschied der Oberste Gerichtshof, dass nur der Umzug im Zusammenhang mit der Renovierung selbst den Mieter zu dieser Entschädigung berechtigt; ein Umzug, der ausschließlich für dringende Arbeiten oder Instandhaltungsarbeiten erforderlich ist, fällt nicht darunter. Für Gewerbeimmobilien gibt es keinen vergleichbaren gesetzlichen Mindestbetrag, aber im Falle einer umfangreichen Renovierung ist der Vermieter häufig verpflichtet, die tatsächlichen Umzugs- und Renovierungskosten zu erstatten. Wir berechnen, fordern oder bestreiten diese Entschädigungen im Namen unserer Mandanten.
Wohnraum versus Gewerbefläche
Bei Renovierungen ist der Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien erheblich. Für Wohnimmobilien sind die Regelungen zu angemessenen Vorschlägen und Umzugskostenbeihilfen weitgehend verbindlich, um sicherzustellen, dass Mieter nicht benachteiligt werden. Für Gewerbeimmobilien stellt Artikel 7:220 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) grundsätzlich eine verbindliche Regelung dar: Mieter und Vermieter können im Mietvertrag abweichende Vereinbarungen treffen (beispielsweise über die Bestimmungen der ROZ) hinsichtlich der Duldungspflicht, Belästigung und Entschädigung. Darüber hinaus geht eine Renovierung von Einzelhandelsgeschäften (Artikel 7:290 BGB) häufig mit einer Mietanpassung oder der Frage der Kündigung des Mietvertrags einher. Eine sorgfältige Prüfung des Vertrags ist daher unerlässlich; aus diesem Grund prüfen wir die jeweiligen Vereinbarungen stets, bevor wir Sie beraten.
Renovierung, Kündigung und Miete
Manchmal sind Renovierungsarbeiten so umfangreich, dass eine Fortsetzung des Mietvertrags nicht möglich ist. Bei Gewerbeimmobilien für kleine und mittlere Unternehmen kann der Vermieter den Mietvertrag dann wegen dringender Eigennutzung kündigen. Gemäß Artikel 7:296 Absatz 1 Buchstabe b des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches umfasst dies auch Renovierungsarbeiten, die ohne Kündigung des Mietvertrages nicht möglich sind. Wird der Mietvertrag fortgesetzt, kann eine durch die Renovierung bedingte Wertsteigerung zu einer höheren Miete führen. Bei Gewerbeimmobilien erfolgt dies über das Verfahren zur nachträglichen Mietfestsetzung (Artikel 7:303 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Eine Renovierung hat somit Auswirkungen auf die Beendigung des Mietvertrags und auf alle Mängel , die während oder nach den Arbeiten entstehen. Unsere Anwälte und unsere interne Rechtsabteilung beraten Vermieter und Mieter umfassend zu diesem komplexen Regelwerk.
Häufig gestellte Fragen zur Renovierung
Muss ich als Mieter jede Renovierung dulden?
Nein. Dringende Arbeiten müssen Sie zwar dulden, aber gemäß Artikel 7:220 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches sind Sie nur dann zur Duldung einer Renovierung verpflichtet, wenn der Vermieter Ihnen einen angemessenen schriftlichen Vorschlag unterbreitet. Ist der Vorschlag unangemessen, können Sie ihn ablehnen oder gerichtlich anfechten.
Wann habe ich Anspruch auf eine Umzugskostenpauschale?
Bei einer Wohnungsrenovierung besteht ein Anspruch auf die gesetzliche Umzugskostenbeihilfe (Artikel 7:220, Absätze 5 und 6 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches), wenn die Renovierung selbst einen (vorübergehenden) Umzug erforderlich macht. Ein Umzug, der ausschließlich für Instandhaltungs- oder dringende Arbeiten notwendig ist, begründet diesen Anspruch nicht.
Was bedeutet die 70%-Regel?
Betrifft der Sanierungsvorschlag einen Komplex aus zehn oder mehr Wohneinheiten oder Geschäftsräumen, die eine bauliche Einheit bilden, so gilt er als angemessen, wenn mindestens 70 % der Mieter zugestimmt haben (Artikel 7:220 Absatz 3 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Ein einzelner Mieter kann diese Annahme innerhalb von acht Wochen vor Gericht anfechten.
Renovierung gemäß unserem Mietrecht
Renovierungen sind Teil unserer umfassenden im Mietrecht. Ob Vermieter oder Mieter, ob internationaler Konzern oder Bäcker um die Ecke: Unsere gemischten Teams aus Anwälten und Unternehmensjuristen beraten Sie zu Renovierungsvorhaben, führen Verhandlungen und vertreten Sie gegebenenfalls vor Gericht. Kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich, um Ihre Situation zu besprechen.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Wie wir Sie unterstützen
Wir beraten und vertreten Vermieter und Mieter in allen Phasen einer Renovierung.
- Bewertung und Ausarbeitung von Renovierungsvorschlägen
- Beurteilung, ob ein Vorschlag angemessen ist oder berechtigterweise abgelehnt werden kann
- Hinweise zur Toleranzpflicht und zu dringenden Arbeiten
- Berechnung, Beantragung oder Anfechtung der Umzugskostenbeihilfe
- Rechtsstreitigkeiten bezüglich Renovierung, Miete und Kündigung des Mietvertrags
Wo die Dinge schiefgehen
Streitigkeiten im Zusammenhang mit Renovierungen entstehen oft, weil die Parteien die Unterscheidung zwischen dringenden Arbeiten und Renovierungen falsch einschätzen oder weil ein Vorschlag nicht ausreichend konkret ist.
- Die Renovierung fälschlicherweise als dringende Arbeit darstellen
- Ein unvollständiger oder ungeschriebener Renovierungsvorschlag
- Verlust der Umzugskostenbeihilfe aufgrund fehlerhafter Nachweise
- Abweichungen von vertraglichen Bestimmungen für Gewerbeimmobilien werden außer Acht gelassen
- Die achtwöchige Frist zur Anfechtung der 70%-Vermutung versäumen
Unser Ansatz
Wir beginnen mit einer gründlichen Analyse des Mietvertrags und der Art der Arbeiten. Anschließend prüfen wir, ob ein Angebot angemessen ist und welche Vergütung zutrifft. Wo Verhandlungen die beste Lösung darstellen, führen wir diese; wo ein Gerichtsverfahren notwendig ist, vertreten unsere Anwälte Sie vor Gericht.
So arbeiten wir
Von der ersten Analyse bis zur Lösung befolgen wir klare Schritte.
01
Aufnahme und Erstbeurteilung
Wir werden kurz die Situation, die verfügbaren Dokumente und Ihre Hauptinteressen besprechen.
02
Positions- und Risikoanalyse
Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, die beigefügten Unterlagen, die Fristen und die möglichen nächsten Schritte.
03
Strategische Beratung
Sie erhalten konkrete Ratschläge zum besten Vorgehen: reagieren, verhandeln, einen Vergleich schließen oder gerichtlich vorgehen.
04
Ausführung
Wir unterstützen Sie bei der Korrespondenz, bei Verhandlungen, bei der Strategieentwicklung in Rechtsstreitigkeiten oder bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten.
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Unser Team aus Unternehmensjuristen und Anwälten ist auf Mietrecht spezialisiert. Wir beraten Vermieter und Mieter in allen Rechtsangelegenheiten. Wir verfügen über umfassende Verhandlungserfahrung, sind entscheidungsfreudig und können Chancen und Risiken präzise einschätzen. Wir verstehen sowohl die juristische als auch die wirtschaftliche Welt und können daher mühelos zwischen beiden wechseln. Eine klare und verständliche Sprache ist uns dabei besonders wichtig.
Häufig gestellte Fragen
Die am häufigsten gestellten Fragen zum Thema Renovierung im Mietrecht.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Renovierungsproblem einreichen?
Stellen Sie Ihre Frage zur Renovierung unverbindlich unseren Anwälten und unserer Rechtsabteilung. Wir beraten sowohl Vermieter als auch Mieter.
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