Betrieb

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Bei der Anmietung von Gewerberäumen kann der Vermieter eine Betriebsverpflichtung in den Mietvertrag aufnehmen. Dies bedeutet, dass der Mieter das Mietobjekt nutzen und während der gesamten Mietdauer geöffnet halten muss. Eine Betriebsverpflichtung im Mietvertrag soll sicherstellen, dass Mieter ihre Geschäftstätigkeit nicht einfach einstellen. Denn Leerstand kann zu einer Wertminderung der Gewerbefläche führen. Neben der Gefahr der Vernachlässigung des Mietobjekts besteht auch das Risiko von Vandalismus oder Hausbesetzung.

Die Verpflichtung zum Geschäftsbetrieb muss im Mietvertrag enthalten sein. Ist diese Verpflichtung enthalten, kann der Mieter seine Geschäftstätigkeit während der Mietdauer nicht einfach einstellen. Die Einhaltung der Verpflichtung kann dann grundsätzlich auf Grundlage dieser Verpflichtung eingefordert werden.

Wir verfügen über das Wissen und die Expertise, um vielfältige Aufgaben zu übernehmen: von der Beratung bis zur Streitbeilegung. Unser erfahrenes Team aus Anwälten und Rechtsexperten ist spezialisiert auf Mietrecht und Betriebsführung. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.

Rechtsgrundlage: Keine Betriebspflicht ohne Vereinbarung

Anders als oft angenommen, verpflichtet das Gesetz Mieter von Gewerbeimmobilien nicht automatisch zum Geschäftsbetrieb. Zwar legt der Grundsatz der ordnungsgemäßen Mietbeziehung (Artikel 7:213 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) nahe, dass sich ein Mieter wie ein ordentlicher Mieter verhalten muss, daraus ergibt sich jedoch nicht automatisch die Pflicht, den Geschäftsbetrieb fortzuführen. Die Betriebspflicht entsteht in der Regel erst durch eine vertragliche Vereinbarung. In der Praxis findet sich diese Vereinbarung fast immer in den allgemeinen Bestimmungen des ROZ-Modells für Einzelhandelsflächen (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) oder Büroflächen (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). In diesen Bestimmungen verpflichtet sich der Mieter, das Mietobjekt während der gesamten Mietdauer „tatsächlich, vollständig, ordnungsgemäß und persönlich“ gemäß der im Mietvertrag festgelegten Nutzungsart zu nutzen. Ob Sie ein internationaler Konzern mit Dutzenden von Filialen oder der Bäcker an der Ecke mit einem einzelnen Objekt sind – ob eine Betriebspflicht besteht, hängt genau von den Vertragsbedingungen und den anwendbaren allgemeinen Bestimmungen ab. Unsere Anwälte und unser interner Rechtsberater werden diese Bestimmungen für Sie prüfen und sie auf Ihre spezifische Situation anwenden.

Zahlung von Bußgeldern und Strafen bei Nichteinhaltung

Kommt ein Mieter seiner Betriebspflicht nicht nach, bietet das ROZ-Modell dem Vermieter weitreichende Möglichkeiten. Die allgemeinen Bestimmungen des Gewerbeflächenmodells sehen eine sofort vollstreckbare Vertragsstrafe von 250 EUR pro Tag vor (in älteren und neueren ROZ-Versionen unter anderem in Artikel 31 bzw. der jeweiligen Vertragsstrafenklausel des Modells enthalten), die für jeden Tag fällig wird, an dem der Mieter nach Zustellung einer förmlichen Mahnung im Verzug bleibt. Darüber hinaus kann der Vermieter die Einhaltung der Betriebspflicht im summarischen Verfahren geltend machen, häufig untermauert durch eine Vertragsstrafe gemäß Artikel 611a der niederländischen Zivilprozessordnung. Entsteht ein baulicher Streit, kann der Vermieter zudem die Auflösung des Mietvertrags und Schadensersatz für Leerstand und Wertminderung verlangen. Es ist wichtig, dass dem Mieter bewusst ist, dass die Betriebspflicht tatsächlich durchsetzbar ist; die Annahme, ein Vermieter könne „nichts dagegen tun“, ist ein weit verbreiteter Irrtum. Wir unterstützen sowohl Vermieter bei der Durchsetzung der Betriebspflicht als auch Mieter, denen eine Vertragsstrafe droht.

Wann kann ein Mieter von der Pflicht zum Betrieb des Geschäfts befreit werden?

Die Betriebspflicht ist nicht absolut. Ein Gericht kann einen Mieter ganz oder teilweise von der Pflicht befreien, wenn die vollständige Einhaltung nach den Grundsätzen der Angemessenheit und Billigkeit (Art. 6:248 Abs. 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) oder aufgrund unvorhergesehener Umstände (Art. 6:258 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) unzumutbar wäre. Dies war beispielsweise während der Corona-bedingten Schließungen der Fall. Die Beweislast liegt beim Mieter: Er muss darlegen, dass die Fortführung des Betriebs mit so hohen Belastungen verbunden ist, dass sie ihm nicht zuzumuten ist. Dabei berücksichtigen die Richter konkrete Umstände, wie etwa einen strukturell und erheblich verlustbringenden Betrieb, notwendige Investitionen, die nicht wieder hereingeholt werden können, und die Frage, ob ein geeigneter Nachmieter oder Untermieter gefunden werden kann. Ein einzelnes schlechtes Jahr reicht nicht aus. Sowohl für große Ketten als auch für Einzelunternehmer entscheidet unsere Bewertung dieser Umstände über Erfolg oder Misserfolg einer Berufung.

Sektorklassifizierung und das Interesse des Vermieters

Insbesondere in Einkaufszentren ist die Betriebspflicht eng mit der Zoneneinteilung und der Attraktivität des Komplexes verknüpft. Leerstand mindert nicht nur den Marktwert der Immobilie, sondern beeinträchtigt auch die Kundenfrequenz und den Umsatz der umliegenden Geschäfte; in Einkaufszentren führt Leerstand häufig zu weiteren Leerständen. Daher haben Vermieter und Investoren ein großes Interesse daran, dass die Mieter geöffnet bleiben und die vereinbarten Zonenvorschriften einhalten. Diese Betriebspflicht ist oft mit zusätzlichen Klauseln verbunden, wie z. B. Öffnungszeitenklauseln, einem Verbot der (teilweisen) Untervermietung und Klauseln zum Schutz der Zoneneinteilung. Einige dieser Vereinbarungen weichen von den obligatorischen Mieterschutzbestimmungen ab und bedürfen der gerichtlichen Genehmigung; weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zur Genehmigung abweichender Klauseln. Wir beraten Vermieter bei der Erstellung rechtssicherer Betriebs- und Zonenvereinbarungen und Mieter bei deren Bewertung.

Unser Ansatz bei Ausbeutungsstreitigkeiten

Ein operativer Streitfall beginnt selten vor Gericht. Unser erster Schritt ist stets eine gründliche Vertragsanalyse: Was wurde vereinbart, welche Allgemeinen Geschäftsbedingungen gelten und wie stark ist Ihre Position? Anschließend wählen wir den für Sie optimalen Weg – von einer fundierten Mahnung über Verhandlungen bis hin zu einem summarischen Verfahren auf Vertragserfüllung oder, im Gegenteil, der Abwehr einer Vertragsstrafe oder eines Bußgelds. Da unser Team aus Anwälten und Unternehmensjuristen besteht, wechseln wir nahtlos zwischen strategischer Beratung und Prozessführung und halten die Kosten im Verhältnis zum Streitwert, ob es sich nun um ein Immobilienportfolio eines Unternehmens oder das Alleineigentum eines Familienunternehmens handelt. Überschneidet sich der operative Streitfall mit anderen Problemen, wie beispielsweise Mängeln am Mietobjekt oder einer drohenden Kündigung des Mietvertrags, berücksichtigen wir diesen Zusammenhang in einer einheitlichen Strategie.

Häufig gestellte Fragen zum Betrieb

Besteht immer eine Betriebspflicht? Nein. Ohne vertragliche Vereinbarung besteht grundsätzlich keine eigenständige Betriebspflicht; Artikel 7:213 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches allein reicht hierfür nicht aus. Prüfen Sie daher stets Ihren Mietvertrag und die geltenden allgemeinen Bestimmungen.

Darf ich mein Geschäft vorübergehend schließen, solange ich die Miete weiterzahle? Wenn eine Betriebspflicht vereinbart wurde, reicht die Weiterzahlung der Miete allein nicht aus; ein Leerstand ist dann grundsätzlich nicht zulässig und kann eine Geldstrafe oder eine andere Strafe nach sich ziehen.

Kann ich bei erheblichen Verlusten von der Betriebspflicht befreit werden? Unter Umständen. Bei einem strukturell und schwerwiegend verlustbringenden Betrieb kann ein Gericht aus Gründen der Angemessenheit und Billigkeit (Artikel 6:248 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) oder aufgrund unvorhergesehener Umstände (Artikel 6:258 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) eine Befreiung gewähren; die Beweislast hierfür trägt jedoch der Pächter.

Teil unseres Mietrechts

Betriebsfragen sind ein Spezialgebiet unserer umfassenden im Mietrecht. In diesem Bereich beraten und vertreten wir Mandanten – von internationalen Konzernen bis hin zum Bäcker um die Ecke – in allen Bereichen des gewerblichen Mietrechts. Unsere Teams bestehen aus Anwälten und Unternehmensjuristen. Gerne können Sie uns unverbindlich kontaktieren, um Ihre betrieblichen Fragen zu besprechen.