Auswechslung

Auswechslung

Wenn ein Mieter sein Unternehmen verkauft, ist es für den Käufer oft wichtig, dass der Geschäftsbetrieb am selben Standort fortgeführt werden kann. In diesem Fall kann der Mieter die Option der Mieterübernahme ausüben. Bei einer Mieterübernahme übernimmt der Käufer des Unternehmens den Mietvertrag vom Verkäufer. Das bedeutet, dass die Miete und alle vertraglichen Vereinbarungen auf den Käufer übergehen.

Ein Mieterwechsel ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Beispielsweise muss es sich um dasselbe Unternehmen handeln. Zudem muss der Verkäufer ein erhebliches Interesse am Verkauf des Unternehmens haben. Schließlich muss der Käufer über ausreichende finanzielle Sicherheiten verfügen, um die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag zu erfüllen. Grundsätzlich kann ein Vermieter einen Mieterwechsel nicht ablehnen, wenn die vorgenannten Bedingungen erfüllt sind und es sich bei den Räumlichkeiten um Geschäftsräume im Sinne von Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches handelt.

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Rechtsgrundlage: Artikel 7:307 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches

Die Mieterwechsel ist in Artikel 7:307 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW) gesetzlich geregelt. Dieser Artikel gilt ausschließlich für Gewerberäume kleiner und mittlerer Unternehmen im Sinne von Artikel 7:290 BW, wie beispielsweise Läden, Gastronomiebetriebe, Imbissbuden oder Handwerksbetriebe mit öffentlich zugänglichen Räumlichkeiten. Für sogenannte 230a-Geschäftsräume (Artikel 7:230a BW), wie Büros und Lagerhallen, besteht dieses gesetzliche Recht nicht; in diesen Fällen ist man auf eine Vertragsübertragung mit Zustimmung des Vermieters angewiesen. Die Stärke von Artikel 7:307 BW liegt darin, dass der Mieter den Mieterwechsel vor dem Amtsgericht durchsetzen kann, selbst wenn der Vermieter nicht kooperieren will. Ob Sie ein internationaler Konzern sind, der eine Niederlassung verlegt, oder der Bäcker an der Ecke, der sein Geschäft verkauft: Der rechtliche Rahmen ist derselbe, die Umsetzung erfordert jedoch ein individuelles Vorgehen.

Die drei hervorgehobenen Bedingungen

Der Richter des Amtsgerichts prüft einen Antrag auf Betriebsübergang anhand dreier wesentlicher Voraussetzungen. Erstens muss ein tatsächlicher Betriebsübergang vorliegen : Der Nachfolger führt das in den Mieträumen betriebene Geschäft in gleicher Weise fort, einschließlich der Übertragung von beispielsweise Warenbestand, Firmenname, Personal und Firmenwert. Die bloße Übertragung von Anteilen an einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (BV) gilt im Allgemeinen nicht als Betriebsübergang im Sinne von Artikel 7:307 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Zweitens muss der Mieter ein erhebliches Interesse am Übergang haben. Dieses Interesse kann finanzieller Natur sein (ein guter Verkaufspreis oder die Monetarisierung des angesammelten Firmenwerts), aber auch persönlicher Natur, wie etwa Ruhestand, Krankheit, Unternehmensnachfolge innerhalb der Familie oder die Umwandlung des Unternehmens in eine neue juristische Person. Drittens muss der vorgeschlagene neue Mieter ausreichende Garantien für einen ordnungsgemäßen Geschäftsbetrieb und die Einhaltung des Mietvertrags bieten. Der Richter beurteilt dies beispielsweise anhand von Jahreszahlen, einem Geschäftsplan und der Bonität des Nachfolgers.

Vertragsersetzung oder -abtretung (Artikel 6:159 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)?

Die Mieterübernahme wird oft mit der Vertragsübertragung verwechselt. Bei einer Vertragsübertragung gemäß Artikel 6:159 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches geht der Mietvertrag auf einen neuen Mieter über. Dies ist jedoch nur mit der Mitwirkung und schriftlichen Zustimmung aller Beteiligten, einschließlich des Vermieters, möglich. Kooperiert der Vermieter freiwillig, ist die Vertragsübertragung oft der schnellste und einfachste Weg. Verweigert der Vermieter die Kooperation, bietet die Sonderregelung des Artikels 7:307 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches eine Lösung: Der Mieter kann die Mieterübernahme dann vor dem Amtsgericht durchsetzen. In der Praxis beginnen wir daher in der Regel mit Verhandlungen über eine freiwillige Vertragsübertragung und behalten die gerichtliche Mieterübernahme als letztes Mittel vor. Welcher Weg der sinnvollste ist, hängt von Ihrer Verhandlungsposition, Ihrem Verhältnis zum Vermieter und dem Zeitpunkt der Übertragung ab.

Das Gerichtsverfahren und die Bedingungen des Richters

Verweigert der Vermieter die Kooperation, beantragt der Mieter beim Amtsgericht die Mieterübernahme. Der Richter wägt das Interesse des Mieters an der Übertragung gegen das Interesse des Vermieters an einem solventen und zuverlässigen Mieter ab. Das Amtsgericht kann die Mieterübernahme unter Auflagen genehmigen oder mit Bedingungen wie einer Bankbürgschaft, einer persönlichen Bürgschaft des Nachfolgers oder Vereinbarungen über künftige Anteilsübertragungen verknüpfen. Eine wichtige Folge ist, dass die Miete und die übrigen Vertragsbedingungen grundsätzlich unverändert auf den neuen Mieter übergehen. Auch etwaige Mietrückstände können in den Besitz des Nachfolgers übergehen; sorgfältige Vereinbarungen hierzu beugen unangenehmen Überraschungen vor.

Worauf man achten sollte und welche Fallstricke es gibt

Die Übertragung des Mietobjekts sollte idealerweise vor dem endgültigen Verkauf des Unternehmens geregelt oder zumindest der Vermieter so früh wie möglich informiert werden. Ein unbefugter Einzug des Rechtsnachfolgers in die Geschäftsräume ohne formelle Abtretung oder Vertragsübertragung stellt einen Vertragsbruch dar, der im schlimmsten Fall zur Auflösung des Mietverhältnisses und zur Räumung führen kann. Achten Sie außerdem auf die Nutzungsbeschreibung im Mietvertrag, auf Wettbewerbsverbote und Branchenklauseln sowie darauf, ob der Rechtsnachfolger das Geschäft tatsächlich in der bisherigen Form weiterführen wird. Für Mieter, Käufer und Vermieter gleichermaßen beugt eine rechtzeitige und fundierte Beratung späteren Streitigkeiten vor.

Was MKB Juristen für Sie tut

Unsere gemischten Teams aus Anwälten und (Unternehmens-)Rechtsberatern begleiten Sie durch jeden Schritt des Nachfolgeprozesses: von der Prüfung des Mietvertrags und dem Nachweis des berechtigten Interesses bis hin zu Verhandlungen mit dem Vermieter und, falls erforderlich, der Vertretung vor dem Amtsgericht. Wir unterstützen sowohl Mieter als auch Käufer, die ihr Geschäft am bestehenden Standort fortführen möchten, sowie Vermieter, die die Rechte und Pflichten eines Nachfolgemieters prüfen möchten. Vom internationalen Konzern bis zum Bäcker um die Ecke: Wir setzen Mietrecht in praktische und umsetzbare Lösungen um. Diese Seite ist Teil unserer umfassenden Expertise im Mietrecht.

Häufig gestellte Fragen zur Substitution

Kann der Vermieter einen Mieterwechsel ablehnen?

Grundsätzlich nicht, sofern es sich um Geschäftsräume gemäß Paragraph 290 handelt und die Voraussetzungen des Artikels 7:307 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Betriebsübergang, wesentliches Interesse und ausreichende Garantien) erfüllt sind. Verweigert der Vermieter die Übertragung des Mietvertrags dennoch, kann der Mieter die Übertragung vor dem Amtsgericht durchsetzen.

Gilt die Substitution auch für Büros und Industriehallen?

Nein. Das gesetzliche Recht auf Vertragsunterzeichnung gilt nur für Geschäftsräume gemäß § 290. Für Geschäftsräume gemäß § 230a, wie Büros, Lagerhallen und Industriehallen, ist eine Übertragung des Mietvertrags nur durch Vertragsabtretung mit Zustimmung des Vermieters möglich.

Sind Mietpreis und Mietbedingungen übertragbar?

Ja. Im Falle eines Mieterwechsels übernimmt der neue Mieter den bestehenden Mietvertrag, einschließlich der Miete und aller anderen Vertragsbedingungen. Der Richter kann darüber hinaus zusätzliche Sicherheiten anordnen, wie beispielsweise eine Bankgarantie oder Bürgschaft.

Gilt die Übertragung von Aktien als Unternehmensübertragung?

Im Allgemeinen nicht. Bei der Übertragung eines einzelnen Anteils bleibt der Leasingnehmer dieselbe juristische Person, sodass in der Regel keine Übertragung des Unternehmens an einen Dritten im Sinne von Artikel 7:307 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches stattfindet.