Mietrecht
Mietanpassungen
Anwälte und Rechtsexperten für Mietüberprüfung, Indexierung und Mieterhöhungen
Entspricht Ihre Miete nicht dem Marktniveau oder gibt es eine Streitigkeit bezüglich der Indexierung oder einer Mieterhöhung? Unsere gemischten Teams aus Anwälten und Unternehmensjuristen beraten und vertreten Mandanten – von internationalen Konzernen bis hin zum Bäcker um die Ecke.
- Wir arbeiteten unter anderem für:
Mietanpassungen
Es gibt drei Kategorien von Mietverträgen. Für jede Kategorie gelten unterschiedliche Regelungen zur Mietanpassung. Erstens betrifft der Mietvertrag Wohnraum (Artikel 7:232 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches), zweitens Gewerberäume für kleine und mittlere Unternehmen (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) und drittens sonstige bebaute Immobilien (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Letzteres betrifft beispielsweise Büroräume.
Im Bereich des Wohnraums wird der Prozentsatz, um den die Miete erhöht werden darf, jährlich festgelegt. Dabei wird zwischen Wohnungen auf dem freien Markt und Sozialwohnungen unterschieden. Bei der Anmietung von Gewerberäumen für kleine und mittlere Unternehmen kann die Miete erst nach Ablauf der festen Laufzeit des Mietvertrags angepasst werden. In vielen Fällen ist dies nach fünf Jahren der Fall. Für die Vermietung anderer Immobilien gibt es keine spezifischen gesetzlichen Regelungen. Die Vertragsparteien können daher im Mietvertrag frei Vereinbarungen zur Mietanpassung treffen. Vertragsfreiheit hat hierbei oberste Priorität. Es empfiehlt sich, bei Vereinbarungen über Mietanpassungen oder bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit einer Mietanpassung fachkundigen Rechtsrat einzuholen.
Wir verfügen über das Wissen und die Expertise, um vielfältige Aufgaben zu übernehmen: von der Beratung bis zur Streitbeilegung. Unser erfahrenes Team aus Anwälten und Rechtsexperten ist auf Mietrecht spezialisiert. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.
Mietanpassung für Gewerberäume (Artikel 7:303 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
Bei Gewerberäumen für kleine und mittlere Unternehmen im Sinne von Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches – wie beispielsweise Läden, Gastronomiebetriebe oder Handwerksbetriebe – kann die Miete im Laufe der Zeit nicht mehr dem Marktniveau entsprechen. Sowohl Mieter als auch Vermieter können dann das Gericht bitten, die Miete gemäß Artikel 7:303 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches neu festzusetzen. Dies ist nach Ablauf einer vereinbarten festen Mietdauer und in anderen Fällen immer dann möglich, wenn seit der letzten von den Parteien oder dem Gericht festgelegten Miete mindestens fünf Jahre vergangen sind. Das Gericht berücksichtigt dabei den Durchschnitt der Mieten vergleichbarer Gewerberäume in der Gegend in den vorangegangenen fünf Jahren. Die Auswahl der Vergleichsobjekte ist oft der umstrittenste Teil solcher Verfahren – eine stichhaltige Begründung entscheidet über eine Anpassung von wenigen Prozent oder über viele Zehntausend Euro pro Jahr. Ob Sie ein internationaler Immobilienfonds oder der Bäcker an der Ecke sind, dessen Miete steigt: Unsere Anwälte und internen Rechtsberater prüfen für Sie, ob ein Mietanpassungsverfahren Aussicht auf Erfolg hat.
Obligatorisches Sachverständigengutachten (Artikel 7:304 des niederländischen Zivilgesetzbuches)
Ein Antrag auf erneute Festsetzung der Miete ist gemäß Artikel 7:304 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches nur zulässig, wenn ihm ein Gutachten zur erneuten Miete beigefügt ist, das von einem oder mehreren von den Parteien gemeinsam bestellten Sachverständigen erstellt wurde. Können sich die Parteien nicht auf einen Sachverständigen einigen, kann die sorgsamste Partei das Gericht um dessen Bestellung ersuchen. Der Zeitpunkt dieses Antrags ist von großer rechtlicher Bedeutung: Das Datum des Antrags dient als Stichtag für die Rückwirkung der neuen Miete. Wer seine Miete indexieren oder anpassen möchte, sollte daher nicht zu lange warten. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess: von der Auswahl und Beauftragung des Sachverständigen bis hin zu den Verhandlungen im Anschluss an das Gutachten – in vielen Fällen erübrigt sich dadurch ein Gerichtsverfahren.
Indexierung der Miete
Neben einer einmaligen Anpassung enthalten viele Mietverträge eine jährliche Indexierung. Für Gewerbeimmobilien ist dies kein gesetzliches, sondern ein vertragliches Recht: Die Indexierungsklausel muss daher im Vertrag enthalten sein. In Standardmodellen der ROZ wird die Miete jährlich anhand des Verbraucherpreisindexes (VPI) des niederländischen Statistikamtes (CBS) angepasst. Bei hoher Inflation kann dies zu erheblichen Erhöhungen führen. Gerichte haben entschieden, dass die VPI-Indexierung nicht grundsätzlich unangemessen ist, aber in Ausnahmefällen kann ein Einwand gegen unvorhergesehene Umstände (Artikel 6:258 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) oder gegen Billigkeit und Billigkeit Abhilfe schaffen. Wurde die Indexierung hingegen jahrelang versäumt, kann der Vermieter in der Regel noch bis zu fünf Jahre rückwirkend Miete geltend machen (Artikel 3:308 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Wurde aufgrund eines Berechnungsfehlers zu viel gezahlt, kann der Mieter die Differenz als ungerechtfertigte Zahlung zurückfordern (Artikel 6:203 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Wir prüfen die Klausel für Sie und klären, was rechtlich zulässig ist.
Mieterhöhung für Wohnimmobilien
Für Wohnraum gelten strengere, teils gesetzliche Rahmenbedingungen (Artikel 7:232 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Die Regierung legt jährliche Höchstmieten fest und unterscheidet dabei zwischen dem freien Marktsektor und regulierten (sozialen) Mieten. Im regulierten Segment spielt das Wohnungsbewertungssystem (Punktesystem) eine zentrale Rolle bei der Bestimmung der zulässigen Miete, und es gilt eine gesetzliche Höchstgrenze für Mieterhöhungen. Auch im freien Marktsektor ist die jährliche Mieterhöhung gesetzlich begrenzt. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mieter eine geplante Mieterhöhung von der Mietkommission überprüfen lassen. Wir beraten professionelle Vermieter und Wohnungsbaugesellschaften sowie private Mieter hinsichtlich der im Einzelfall zulässigen Regelungen.
Streitigkeiten über Mietanpassungen – unser Ansatz
Meinungsverschiedenheiten bezüglich der Miete wirken sich unmittelbar auf die Nutzung des Mietobjekts und das Verhältnis zwischen den Parteien aus. Wir vermeiden nach Möglichkeit einen Gang vor Gericht und streben zunächst eine fundierte Lösung auf Basis von Expertenrat und Marktdaten an. Ist dies nicht möglich, vertreten unsere Anwälte Sie vor Gericht hinsichtlich der anschließenden Mietfestsetzung oder der Auslegung der Indexierungsklausel. Mietanpassungen stehen häufig im Zusammenhang mit anderen Sachverhalten, wie beispielsweise Renovierungsarbeiten oder Mängeln am Mietobjekt. Diese Seite ist Teil unserer umfassenden Expertise im Mietrecht. Ob Sie ein großes Unternehmen leiten oder ein Einzelunternehmen führen – unsere gemischten Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern stehen Ihnen gerne zur Seite. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Was wir für Sie tun
Wir übernehmen bei Mietanpassungen verschiedene Rollen, von der Beratung bis zur Prozessführung.
- Beratung über die Möglichkeit und Erfolgsaussichten einer Mietanpassung (Artikel 7:303 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
- Leitfaden zur Bestellung und Beauftragung des Sachverständigen (Artikel 7:304 des niederländischen Zivilgesetzbuches)
- Bewertung und Neuberechnung von Indexierungsklauseln (CPI/CBS, ROZ-Modell)
- Beratung zu Mieterhöhungen für Wohnimmobilien und die Mietkommission
- Verhandlungen und, falls erforderlich, Rechtsstreitigkeiten über den geänderten Mietpreis
Wo die Dinge schiefgehen
Eine Mietanpassung wird oft unterschätzt. Wer zu lange mit der Beauftragung von Sachverständigen wartet, verliert den Anspruch auf rückwirkende Anpassung. Eine vergessene oder falsch berechnete Indexierung kann eine beträchtliche Summe ausmachen.
- Antrag auf Sachverständigenbestellung zu spät – Verlust der rückwirkenden Wirkung
- Schwach begründete Referenzeigenschaften in einem Überprüfungsverfahren
- Vergessene Indexierung: bis zu fünf Jahre wiederherstellbar (3:308 BW)
- Irrtümlich gezahlte Indexierung aufgrund eines Berechnungsfehlers (Artikel 6:203 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
- Der Mietvertrag enthielt keine Indexierungsklausel
Unsere Strategie
Wir beginnen mit den Zahlen und der Expertise unserer Fachleute und streben zunächst eine fundierte, einvernehmliche Lösung an. Gelingt dies nicht, vertreten unsere Anwälte Sie vor Gericht hinsichtlich der anschließenden Mietberechnung oder der Auslegung der Indexierungsklausel. Dabei berücksichtigen wir stets die Kosten, die Erfolgsaussichten und das Verhältnis zwischen den Parteien.
So gehen wir damit um
Bei uns erfolgt eine Mietanpassung in klaren Schritten.
01
Aufnahme
Wir besprechen Ihre Situation und Ihr Ziel und gehen den Mietvertrag sowie die allgemeinen Geschäftsbedingungen durch.
02
Analyse
Wir legen das Mietregime fest, beurteilen die Marktlage und entscheiden, ob eine Anpassung oder Indexierung angemessen ist.
03
Experte
Wir leiten die Bestellung und Beauftragung des gemeinsamen Sachverständigen (Artikel 7:304 des niederländischen Zivilgesetzbuches).
04
Verhandlung
Wir verhandeln die neue Miete auf Grundlage des Gutachtens.
05
Verfahren
Sollte eine gütliche Einigung nicht möglich sein, werden wir hinsichtlich der anschließenden Festsetzung der Miete gerichtlich vorgehen (Artikel 7:303 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches).
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Unser Team aus Unternehmensjuristen und Anwälten ist auf Mietrecht spezialisiert. Wir beraten Vermieter und Mieter in allen Rechtsangelegenheiten. Wir verfügen über umfassende Verhandlungserfahrung, sind entscheidungsfreudig und können Chancen und Risiken präzise einschätzen. Wir verstehen sowohl die juristische als auch die wirtschaftliche Welt und können daher mühelos zwischen beiden wechseln. Eine klare und verständliche Sprache ist uns dabei besonders wichtig.
Häufig gestellte Fragen
Die am häufigsten gestellten Fragen zu Mietanpassungen.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Mietanpassung? Wir sind für Sie da
Ob Sie Vermieter oder Mieter, eine Gruppe oder ein Einzelunternehmen sind: Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten bezüglich Ihrer Mietanpassung zu besprechen.
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