Gewerbemietrecht
Genehmigung abweichender Klauseln
Gerichtliche Genehmigung abweichender Mietbedingungen für Gewerbeimmobilien
Möchten Sie in einem Gewerbemietvertrag von den gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen abweichen? In diesem Fall ist häufig die Genehmigung des Amtsgerichts erforderlich. Unsere Anwälte und unsere Rechtsabteilung bearbeiten Anträge für Vermieter und Mieter – von internationalen Konzernen bis hin zum Bäcker um die Ecke.
- Wir arbeiteten unter anderem für:
Genehmigung abweichender Klauseln
Bei der Anmietung von Geschäftsräumen gemäß Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches gelten gesetzlich festgelegte Bestimmungen, von denen der Vermieter grundsätzlich nicht zum Nachteil des Mieters abweichen darf. In manchen Fällen wünschen jedoch sowohl Vermieter als auch Mieter, im Mietvertrag von diesen gesetzlichen Bestimmungen abzuweichen. Eine den gesetzlichen Bestimmungen widersprechende Klausel ist grundsätzlich anfechtbar. Um die Aufnahme anfechtbarer Klauseln in den Mietvertrag zu verhindern, können Mieter und Vermieter die gerichtliche Genehmigung der abweichenden Klauseln beantragen.
Wenn das Gericht diese abweichenden Klauseln genehmigt, kann der Mieter sie nicht mehr anfechten. Zunächst prüft das Gericht bei der Genehmigung einer abweichenden Klausel, ob die dem Mieter aus den gesetzlichen Bestimmungen zustehenden Rechte dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Außerdem berücksichtigt es, ob die soziale Stellung der Parteien hinreichend gleichwertig ist, sodass der Mieter keinen gesetzlichen Schutz benötigt.
Wir verfügen über das Wissen und die Expertise, um vielfältige Aufgaben zu übernehmen: von der Beratung bis zur Streitbeilegung. Unser erfahrenes Team aus Anwälten und Rechtsexperten ist auf Mietrecht spezialisiert. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.
Rechtlicher Rahmen: Teilweise obligatorisches Mietrecht für Gewerberäume
Für die Anmietung von Gewerberäumen für kleine und mittlere Unternehmen (Läden, Gastronomiebetriebe, Imbissbetriebe und Handwerksbetriebe) im Sinne von Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches gilt ein System teilverbindlicher Rechtsvorschriften. Artikel 7:291 Absatz 1 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches legt fest, dass die Parteien nicht zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des Abschnitts 6, Titel 4, Buch 7 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Artikel 7:290 bis 7:310) abweichen dürfen. Dies betrifft unter anderem die gesetzlichen Mietbedingungen (Artikel 7:292), den Kündigungsschutz (Artikel 7:293 bis 7:296), die Mietanpassung (Artikel 7:303) und den Mieterwechsel (Artikel 7:307). Weicht eine Klausel zum Nachteil des Mieters von einer dieser Bestimmungen ab, ist sie anfechtbar, es sei denn, das zuständige Amtsgericht hat sie gemäß Artikel 7:291 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches genehmigt. Diese Genehmigungsregelung gilt nicht für „andere Geschäftsräume“ im Sinne von Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (wie Büros und Lagerhallen); in diesem Fall gilt die Vertragsfreiheit. Unsere Anwälte und unsere interne Rechtsabteilung ermitteln zunächst für Sie die Art der betreffenden Räumlichkeiten, damit Sie wissen, ob eine Genehmigung überhaupt erforderlich ist.
Das Antragsverfahren vor dem Unterbezirksgericht
Die Genehmigung einer abweichenden Klausel erfolgt durch ein Antragsverfahren beim Amtsgericht des Ortes, an dem sich das Mietobjekt befindet. Gemäß Artikel 7:291 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches kann der Antrag von beiden Parteien gemeinsam oder auch von einer der Parteien allein gestellt werden. In der Praxis stellen Vermieter und Mieter den Antrag häufig gemeinsam, da beide ein Interesse an einer rechtsgültigen Klausel haben. Das Amtsgericht prüft den Antrag nach Sachlage und ist nicht an die Wünsche der Parteien gebunden: Auch im Falle eines gemeinsamen Antrags prüft der Richter unabhängig, ob die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Wir erstellen den Antrag, begründen die Rechtmäßigkeit der abweichenden Klausel und begleiten Sie bis zur mündlichen Verhandlung.
Die beiden Genehmigungsgründe gemäß Artikel 7:291 Absatz 3 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches
Das Amtsgericht erteilt die Genehmigung gemäß Artikel 7:291 Absatz 3 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches nur, wenn die Klausel die Rechte des Mieters aus § 6 nicht wesentlich beeinträchtigt oder wenn die soziale Stellung des Mieters im Verhältnis zu der des Vermieters so beschaffen ist, dass der Mieter keinen gesetzlichen Schutz benötigt. In der Rechtsprechung werden beide Gründe gemeinsam und unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls abgewogen. Dabei berücksichtigt der Richter unter anderem die Art des Mieters (ein kleiner, selbstständiger Unternehmer oder ein großes, freiberufliches Unternehmen), die Art des Vermieters (freiberuflich tätig oder national tätig), ob der Mieter bei Vertragsschluss Rechtsberatung in Anspruch genommen hat, ob der Mieter vom Vermieter abhängig ist und welche Erfahrungen der Mieter mit Mietverhältnissen hat. Diese Beurteilung unterscheidet sich für eine Filiale eines internationalen Konzerns von der eines Bäckers an der Ecke, der seine ersten Geschäftsräume mietet – und genau diese Berücksichtigung macht eine fachliche Begründung so wertvoll.
Beispiele für abweichende Klauseln
Abweichende Klauseln, für die in der Praxis eine Genehmigung erforderlich ist, umfassen beispielsweise: eine kürzere oder längere Mietdauer als die gesetzliche Laufzeit von fünf plus fünf Jahren gemäß Artikel 7:292 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), eine abweichende oder verlängerte Kündigungsregelung, den Ausschluss oder die Einschränkung der Mietanpassung gemäß Artikel 7:303 BGB sowie den Ausschluss des Parteienwechsels gemäß Artikel 7:307 BGB. Ob eine bestimmte Klausel genehmigungspflichtig ist, hängt davon ab, ob sie zum Nachteil des Mieters von einer obligatorischen Bestimmung abweicht. Klauseln, die tatsächlich günstiger für den Mieter sind oder von geltendem Recht abweichen, bedürfen keiner Genehmigung.
Zeitpunkt: Genehmigung sowohl im Voraus als auch im Nachhinein einholen
Für den Antrag auf Genehmigung gibt es keine gesetzliche Frist. Vorzugsweise wird die Genehmigung vor oder kurz nach Abschluss des Mietvertrags beantragt, um den Parteien von Anfang an Rechtssicherheit zu geben. Eine Genehmigung ist jedoch auch nach Ablauf dieser Frist nicht ausgeschlossen: Der Oberste Gerichtshof entschied in seinem Urteil vom 3. April 2015 (ECLI:NL:HR:2015:823), dass eine gerichtliche Genehmigung auch dann noch erteilt werden kann, wenn die Klausel vom Mieter annulliert wurde. Gleichzeitig zeigt die Rechtsprechung der unteren Gerichte, dass der Zeitpunkt entscheidend sein kann: Wird eine abweichende Mietklausel erst nach Ablauf der gesetzlichen Frist vereinbart oder unterzeichnet, kann ein zu spät eingereichter Antrag als unzulässig erklärt werden. Es empfiehlt sich daher, die Genehmigung rechtzeitig und sorgfältig zu beantragen.
Was, wenn die Genehmigung vergessen wurde?
In der Praxis wird die gerichtliche Genehmigung häufig übersehen. Die abweichende Klausel ist dann nicht automatisch nichtig, sondern anfechtbar: Sie bleibt so lange gültig, bis der Mieter die Aufhebung beantragt. Dies birgt ein Risiko für den Vermieter, da der Mieter die Anfechtbarkeit oft über Jahre hinweg geltend machen und die Klausel so umgehen kann. Für den Mieter hingegen kann das Versäumnis, eine Genehmigung einzuholen, eine Chance darstellen. Wir prüfen sowohl für Vermieter als auch für Mieter, ob eine Klausel rechtlich gültig ist, ob eine Aufhebung möglich ist und ob die Genehmigung noch eingeholt werden kann.
Häufig gestellte Fragen zur Genehmigung abweichender Klauseln
Für welche Mietverträge ist eine Genehmigung erforderlich? Für vom Mietvertrag abweichende Klauseln zum Nachteil des Mieters in Gewerberäumen für kleine und mittlere Unternehmen im Sinne von Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Genehmigungspflicht gilt nicht für andere Geschäftsräume (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches).
Wer kann die Genehmigung beantragen? Gemäß Artikel 7:291 Absatz 2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches können Mieter und Vermieter gemeinsam oder getrennt einen Antrag beim Amtsgericht stellen.
Ist eine Genehmigung auch rückwirkend möglich? Ja. Es gibt keine Frist, und laut Urteil des Obersten Gerichtshofs (ECLI:NL:HR:2015:823) kann eine Genehmigung sogar nach einer Aufhebung noch erteilt werden. Dennoch wird dringend empfohlen, dies rechtzeitig zu veranlassen.
Was geschieht ohne Zustimmung? Die abweichende Klausel ist anfechtbar; sie bleibt so lange gültig, bis der Mieter die Aufhebung beantragt.
Teil unseres Mietrechts
Die Genehmigung von abweichenden Klauseln ist ein Spezialgebiet des Mietrechts. Unsere gemischten Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern unterstützen sowohl Vermieter als auch Mieter – von internationalen Konzernen bis hin zum Bäcker um die Ecke. Ob es um die Ausarbeitung einer abweichenden Klausel, die Bearbeitung des Genehmigungsantrags oder die Beurteilung des Anfechtungsrisikos geht: Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Was wir für Sie tun
Wir unterstützen Vermieter und Mieter bei der Ausarbeitung, Genehmigung und Überprüfung von abweichenden Klauseln.
- Ausarbeitung abweichender Klauseln im Mietvertrag
- Bearbeitung des Genehmigungsantrags beim Richter des Unterbezirksgerichts
- Beurteilung, ob eine bestehende Klausel rechtlich gültig oder anfechtbar ist
- Hinweise zu Timing und Prozesschancen
- Vertretung während der mündlichen Verhandlung
Risiken im Zusammenhang mit abweichenden Klauseln
Eine abweichende Klausel ohne Genehmigung ist anfechtbar. Der Mieter kann sich oft jahrelang darauf berufen, was für den Vermieter erhebliche Folgen haben kann.
- Klausel ohne gerichtliche Genehmigung anfechtbar
- Der Mieter kann sich weiterhin auf den gesetzlichen Schutz berufen
- Ein zu spät eingereichter Antrag kann unzulässig sein
- Unklarheit darüber, ob es sich um Geschäftsräume gemäß § 290 oder § 230a handelt
Unser Ansatz
Zunächst ermitteln wir die Art der Geschäftsräume und ob eine Genehmigung erforderlich ist. Anschließend begründen wir den Antrag auf Grundlage von Artikel 7:291 Absatz 3 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches, angepasst an Ihre individuelle Situation – ob Sie eine Unternehmensgruppe oder ein Einzelunternehmer sind.
So funktioniert es
Von der Bewertung bis zur genehmigten Klausel in klaren Schritten.
01
Aufnahme und Erstbeurteilung
Wir werden kurz die Situation, die verfügbaren Dokumente und Ihre Hauptinteressen besprechen.
02
Positions- und Risikoanalyse
Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, die beigefügten Unterlagen, die Fristen und die möglichen nächsten Schritte.
03
Strategische Beratung
Sie erhalten konkrete Ratschläge zum besten Vorgehen: reagieren, verhandeln, einen Vergleich schließen oder gerichtlich vorgehen.
04
Ausführung
Wir unterstützen Sie bei der Korrespondenz, bei Verhandlungen, bei der Strategieentwicklung in Rechtsstreitigkeiten oder bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten.
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Unser Team aus Unternehmensjuristen und Anwälten ist auf Mietrecht spezialisiert. Wir beraten Vermieter und Mieter in allen Rechtsangelegenheiten. Wir verfügen über umfassende Verhandlungserfahrung, sind entscheidungsfreudig und können Chancen und Risiken präzise einschätzen. Wir verstehen sowohl die juristische als auch die wirtschaftliche Welt und können daher mühelos zwischen beiden wechseln. Eine klare und verständliche Sprache ist uns dabei besonders wichtig.
Häufig gestellte Fragen
Die am häufigsten gestellten Fragen zur Genehmigung abweichender Klauseln.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Die Genehmigung abweichender Klauseln veranlassen?
Unsere Anwälte und unsere Rechtsabteilung unterstützen Vermieter und Mieter. Kontaktieren Sie uns, um die Möglichkeiten zu besprechen.
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