Franchise ve kiracılık hukuku

Franchise ve kira arasındaki bağlantı

Birçok franchise modelinde konum çok önemlidir ve franchise veren, işletme binası konusunda kilit bir pozisyona sahiptir. Genellikle franchise veren ana kiracı veya mülk sahibi olurken, franchise alan mülkü kiralar veya alt kiraya verir. Franchise sözleşmesi ile kira sözleşmesi arasındaki bu bağlantı, franchise verene etki ve güvenlik sağlarken, franchise alanın konumunu daha savunmasız hale getirir: franchise'ın sona ermesi kira sözleşmesinin de sona ermesi anlamına gelebilir ve bunun tersi de geçerlidir. Bu etkileşimi anlamak her iki taraf için de çok önemlidir.

Kimin için çalışıyoruz?

Franchise verenlere, birincil kiracı veya mülk sahibi olarak kira sözleşmelerini yapılandırmada ve franchise alanlara, mülkle ilgili konumlarının gücünü anlamada yardımcı oluyoruz. Ayrıca, franchise ve kira sözleşmesinin iç içe geçtiği durumlarda fesih, devir ve ihtilaflar konusunda da danışmanlık hizmeti veriyoruz. Franchise hukuku ve ticari kira hukuku alanlarının birleşimi, her iki alanda da uzmanlaşmış bilgi gerektirir.

İşyeri kiralama: yasal çerçeve

Mal veya hizmet satışı için halka açık bir alanın işletildiği işyerleri, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290 ve devamı maddeleri kapsamında özel koruma altındadır (küçük işletme binaları olarak adlandırılır). Bu düzenleme, kiracıya diğer hususların yanı sıra, beş ve beş yıllık yasal süreler aracılığıyla kiracılık koruması, feshe karşı koruma ve işletmenin devri durumunda değiştirme imkanı sunmaktadır. Franchise sistemi için bu kiracılık koruması ve değiştirme imkanı özellikle önemlidir, çünkü bunlar franchise alanın işyeri ile ilgili konumunu belirler.

Ana kira sözleşmesi ve alt kira sözleşmesi

Franchise verenin asıl kiracı, franchise alanın ise alt kiracı olduğu durumlarda, katmanlı bir yapı ortaya çıkar. Alt kiracının konumu büyük ölçüde asıl kira sözleşmesine bağlıdır: asıl kira sözleşmesi sona ererse, alt kira sözleşmesi de tehlikeye girer. Aynı zamanda, yasa, asıl kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, belirli koşullara bağlı olarak, ticari gayrimenkulün alt kiracısına koruma sağlar. Alt kira sözleşmesinin yapısı ve franchise sözleşmesiyle uyumu, franchise alanın ne kadar savunmasız veya korunaklı olduğunu belirler.

Transfer sırasında değişiklik

Franchise işletmesinin satışı üzerine, franchise alan genellikle alıcının kira sözleşmesini de devralmasını ister. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:307 maddesi, küçük ve orta ölçekli işletmeler için ticari mekan kiralayanlara, alıcının kira sözleşmesine girmesi için mahkeme yoluyla ikame talebinde bulunma imkanı sunmaktadır. Franchise yapılarında, bu imkan bazen franchise sözleşmesine ve franchise verenin onay hakkına bağlı olarak sınırlıdır. İkame, franchise onayı ve ticari itibar arasındaki etkileşim, tekrar eden ve hassas bir konudur.

Franchise ve kira sözleşmesinin aynı anda feshi

En hassas an, sözleşmenin feshedilmesidir. Franchise ve kira sözleşmesi birbirine bağlı olduğunda, franchise'ın sona ermesi kira sözleşmesinin de sona ermesi anlamına gelebilir veya tam tersi. Franchise alan için bu, sadece formülünü değil, aynı zamanda konumunu da kaybetmesi anlamına gelir ve bu da itibar ve işletmenin devamlılığı açısından büyük sonuçlar doğurur. Franchise veren için ise bu bağlantı, konumu formül içinde tutmanın bir yoludur. Ancak, yasal kiracı koruma hükümleri bu bağlantıyı bozabilir. Her iki sözleşmenin feshedilmesinin birbirleriyle nasıl ilişkili olduğunu değerlendiriyoruz.

Çalışma yöntemimiz

Franchise sözleşmesini ve kira sözleşmesini birlikte değerlendiriyoruz: kira yapısı, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290 maddesi kapsamındaki koruma, alt kiralama konusundaki durum, ikame olasılığı ve fesih sonuçları. Ardından, yapılandırma, müzakere veya anlaşmazlık durumunda izlenecek yol konusunda tavsiyelerde bulunuyoruz. Hem franchise veren hem de franchise alan için, tesisle ilgili pozisyonlarının gerçek gücünü belirliyoruz.

Bağlantı maddesi ve zorunlu kira hukuku

Uygulamada, "bağlantı maddesi" (bağlantı hükmü olarak da bilinir) olarak adlandırılan bir madde hakimdir: franchise sözleşmesinin sona ermesinin otomatik olarak kira sözleşmesinin de sona ermesini gerektirdiğini veya tam tersini öngören bir anlaşma. Bu, franchise veren için caziptir, çünkü lokasyonu franchise formülü içinde tutmalarına olanak tanır. Ancak, bu tür bir madde genellikle zorunlu kira hukukuyla çelişir. Ticari mekan kiracısının korunması, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:291. maddesi uyarınca zorunlu bir kanundur: bu hükümlerden kiracının zararına olacak şekilde sapılamaz. Bu nedenle, franchise sona erdiği anda kira sözleşmesinin yargısal müdahale olmaksızın sona ermesini öngören bir madde, franchise alan tarafından iptal edilebilir ve sonuç olarak uygulanamaz hale gelir ve kira koruması kesintisiz devam eder. Bir bağlantının geçerli olup olmadığı her zaman kesin ifadeye ve koşullara bağlıdır; bu konuda içtihatlarda farklı kararlar bulunmaktadır.

Bölge mahkemesi hakimi tarafından sapma maddesinin onaylanması

Kiracının aleyhine bir sapma, doğası gereği imkansız değildir. Kanun bir yol sunmaktadır: Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:291. maddesinin 2. ve 3. paragrafları uyarınca, franchise veren ve franchise alan, alt bölge mahkemesinden önceden bir sapma maddesinin onaylanmasını birlikte talep edebilirler. Mahkeme, maddenin kiracının haklarını önemli ölçüde ihlal edip etmediğini veya kiracının maddeye makul bir şekilde ihtiyaç duyup duymadığını değerlendirir. Onay verilirse, sapma veya bağlantı maddesi yasal olarak geçerlidir. Franchise ve kiracılığı kasten birleştirmek isteyen taraflar için, alt bölge mahkemesine başvurmak, daha sonra ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkları ve iptali önlemenin genellikle tek yoludur. Onay talebinin başarılı olma olasılığını ve arzu edilirliğini değerlendirir ve gerekirse taslağını hazırlarız.

Kira sözleşmesinin, kiraya veren sıfatıyla franchise veren tarafından feshedilmesi

Kiracı sıfatıyla franchise veren, kira sözleşmesini feshetmek isterse, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:296. maddesinde belirtilen sınırlı fesih gerekçelerine tabidir. Fesih, diğer hususların yanı sıra, kiracının ticari faaliyetlerinin iyi bir kiracıya yakışır şekilde yürütülmemesi veya kiraya verenin kendi uzun vadeli kullanımı için acilen mülke ihtiyaç duyması durumunda mümkündür. Franchise ilişkisinin kendiliğinden sona ermesi, yasal bir fesih gerekçesi değildir. Sonuç olarak, franchise sözleşmesinin feshedildiği ancak (eski) franchise alanın kiracı koruması temelinde mülkte kalmaya devam ettiği, ancak artık franchise işletmesine izin verilmediği bir durum ortaya çıkabilir. Bu çıkmaz, iyi düşünülmüş bir yapının veya zamanında onaylanmış bir sapma maddesinin önlemeyi amaçladığı risktir.

Franchise ve kiralama, daha geniş kapsamlı franchise uygulamalarımız kapsamında yer almaktadır

Franchise ve kira hukuku arasındaki etkileşim nadiren tek başına ele alınır. Kira yapısı, franchise sözleşmesinin kendisini, sözleşme öncesi bilgileri ve tahminleri ve sözleşmesel anlaşmaların incelenmesini etkiler; bu nedenle, franchise sözleşmelerinizi kira sözleşmesiyle birlikte incelettirin. Dahası, Franchise Yasası'ndan (1 Ocak 2021'de yürürlüğe girdi) bu yana, franchise ilişkisine ek şartlar uygulanmaktadır ve bu şartlar, mülkle ilgili anlaşmaları da etkilemektedir. Bu nedenle, avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımızdan oluşan karma ekibimiz, davanızı Franchise Hukuk Danışmanlığı'nın. İster uluslararası faaliyet gösteren bir franchise sistemini yönetin, ister bağımsız bir franchise sahibi olarak tek bir lokasyonda faaliyet gösterin, büyük bir şirketten köşedeki fırıncıya kadar: hukuki etkileşimi durumunuza uygun uygulanabilir bir seçeneğe dönüştürüyoruz.