Mietrecht

Was wir tun

Das Mietrecht regelt die Anmietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. In der Praxis sind die Rechte und Pflichten aus einem Mietvertrag jedoch nicht immer eindeutig. So gibt es beispielsweise gesetzliche Regelungen zu Mietanpassungen, Nebenkosten und der Zuständigkeit für Instandhaltung. Eine klare Definition der Erwartungen im Vorfeld kann späteren Konflikten vorbeugen. Dennoch lassen sich Konflikte nicht immer vermeiden. Mietrückstände, Renovierungen oder unerlaubte Untervermietung können zu einem angespannten Mietverhältnis führen. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrung in der Beilegung von Mietstreitigkeiten, sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Unser Team besteht aus erfahrenen Anwälten und Rechtsexperten im Bereich Mietrecht.

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Die drei Mietregime: Warum die Klassifizierung alles bestimmt

Das Mietrecht kennt keine Einheitslösung. Das Gesetz (Buch 7, Titel 4 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) unterscheidet drei Kategorien mit jeweils eigenen zwingenden Schutzbestimmungen: Wohnräume, Gewerberäume gemäß Artikel 7:290 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Läden, Gastronomiebetriebe, Handwerksbetriebe) und sonstige Geschäftsräume gemäß Artikel 7:230a des Bürgerlichen Gesetzbuches (Büros, Fabriken, Lagerhallen, Ausstellungsräume). Welche Kategorie Anwendung findet, hängt nicht vom Vertrag ab, sondern von der tatsächlichen Art und Nutzung der Räumlichkeiten. Diese Klassifizierung bestimmt den Mieterschutz, die Kündigungsfristen und die Möglichkeiten zur Mietanpassung. Eine falsche Einschätzung kann schwerwiegende Folgen haben: vom Vermieter, der sein Objekt nicht räumen kann, bis zum Mieter, der unbeabsichtigt seinen Kündigungsschutz verliert. Unsere Anwälte und Unternehmensjuristen beurteilen sowohl für internationale Konzerne als auch für den Bäcker um die Ecke, unter welche Kategorie ein Objekt fällt und welche Auswirkungen dies auf die Verhandlungsposition hat.

290 Gewerbeeinheiten: Geschäfte, Gastronomie und starker Mieterschutz

Geschäftsräume mit öffentlich zugänglichem Verkaufsraum fallen unter Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches: Geschäfte, Supermärkte, Restaurants, Cafés, Lieferdienste, Hotels und Handwerksbetriebe. Für diese Einzelhandelsbetriebe gilt ein umfassender, quasi obligatorischer Mieterschutz. Der Mietvertrag weist grundsätzlich die sogenannte 5+5-Struktur gemäß Artikel 7:292 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches auf: eine anfängliche Laufzeit von fünf Jahren, die sich automatisch auf zehn Jahre verlängert. Anschließend läuft der Vertrag unbefristet weiter, sofern er nicht wirksam gekündigt wird. Die Kündigungsfrist beträgt mindestens ein Jahr. Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht einfach kündigen: Er ist an die gesetzlich festgelegten Kündigungsgründe (Artikel 7:293, 7:294 und 7:296 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) gebunden, wie beispielsweise mangelhaftes Mietverhalten, dringender Eigenbedarf oder eine angemessene Interessenabwägung nach den ersten zehn Jahren. Abweichungen von diesen Regeln zum Nachteil des Mieters sind nur mit Genehmigung des Amtsrichters zulässig (Artikel 7:291 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Wir begleiten Vermieter bei einer begründeten Kündigung und unterstützen Mieter, die ihre Geschäftstätigkeit und Investitionen schützen möchten.

230a Geschäftsräume: Büros und eingeschränkter Schutz

Wenn eine Fläche nicht unter Wohnraum oder Gewerberäume gemäß Artikel 290 fällt, gilt die Regelung des Artikels 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Typische Beispiele hierfür sind Büros, Fabriken, Lagerhallen und Ausstellungsräume. Der Mieterschutz ist hier deutlich eingeschränkter: Die Parteien legen die Mietdauer und die Kündigungsfrist (oft nur einen Monat) selbst fest, und der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen gesetzlichen Kündigungsgrund anzugeben. Der Mieter genießt jedoch Kündigungsschutz: Nach einer schriftlichen Kündigung darf er die Mieträume noch zwei Monate weiter nutzen. Das Amtsgericht kann diese Frist auf Antrag des Mieters jeweils um maximal ein Jahr verlängern, bis zu einer Gesamtdauer von drei Jahren. Da hier die Vertragsfreiheit größer ist, liegt der Schutz gerade in einem präzise formulierten Vertrag. Unsere Rechtsexperten erstellen und prüfen Mietverträge für Büro- und Gewerbeflächen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Mieterschutz für Wohnimmobilien

Mieter von Wohnraum genießen umfassenden gesetzlichen Schutz. Ein Vermieter kann den Mietvertrag nur aus einem der in Artikel 7:274 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches abschließend aufgeführten Gründe kündigen, wie beispielsweise mangelhaftes Mietverhalten, dringender Eigenbedarf, Ablehnung eines angemessenen Angebots für einen neuen Mietvertrag oder die Umsetzung eines Bebauungsplans. Im Falle des dringenden Eigenbedarfs muss der Vermieter zudem nachweisen, dass der Mieter eine angemessene alternative Unterkunft finden kann, und es muss eine Interessenabwägung erfolgen. Darüber hinaus gelten Regelungen zu Miete, Nebenkosten und Instandhaltung. Wir beraten private Vermieter, Wohnungsbaugesellschaften und Mieter gleichermaßen zu ihrer Rechtslage und führen gegebenenfalls Verfahren vor dem Amtsgericht.

Mietprüfung und Servicegebühren

Die Miete ist nicht unbefristet festgelegt. Bei Gewerbeimmobilien gemäß § 290 können beide Parteien nach Ablauf der ersten Mietperiode und anschließend alle fünf Jahre bei einem unbefristeten Mietvertrag eine erneute Festsetzung der Miete beantragen. Das Gericht setzt die Miete dann anhand des Durchschnitts vergleichbarer Gewerbeimmobilien in der Region der letzten fünf Jahre fest, in der Regel auf Grundlage des Gutachtens eines Sachverständigen (des Beratungsausschusses für Gewerbemietverträge). Darüber hinaus führen Indexierungsklauseln, die Abrechnung von Nebenkosten und die Aufteilung der Instandhaltungspflichten regelmäßig zu Streitigkeiten. Wir berechnen, begründen und vertreten Vermieter, die ihre Rendite sichern wollen, und Mieter, die nicht zu viel zahlen möchten, in Bezug auf Mietanpassungen und Nebenkosten.

Häufige Mietstreitigkeiten

Konflikte entstehen häufig im Zusammenhang mit Mietrückständen, Mängeln und überfälliger Instandhaltung, Kündigung und Räumung, Untervermietung und Mieterwechsel, Renovierung und der Höhe der Miete. Bei Gewerbeimmobilien nach § 290 hat ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen Anspruch auf einen Mieterwechsel (Artikel 7:307 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches): Er kann einen Nachfolger in den Mietvertrag aufnehmen lassen, beispielsweise beim Verkauf des Unternehmens, gegebenenfalls mit gerichtlicher Genehmigung. Wir bearbeiten diese Streitigkeiten sowohl außergerichtlich durch Verhandlung und Mediation als auch im Eil- und Hauptverfahren. Dabei berücksichtigen wir nicht nur rechtliche, sondern auch wirtschaftliche Aspekte: Ein gutes Mietverhältnis ist oft wertvoller als ein Gerichtsverfahren.

Teil unseres Immobilienrechts

Das Mietrecht ist ein Spezialgebiet innerhalb unserer umfassenderen Immobilienrechtspraxis. Viele mietrechtliche Fragestellungen berühren andere immobilienrechtliche Themen, wie beispielsweise die Beratung beim Kauf und Verkauf von Immobilien (Mietobjekte werden häufig mit bestehenden Mietverträgen übertragen), baurechtliche Fragen bei Renovierungen und das Nachbarschaftsrecht. Da unsere Teams aus Anwälten und Unternehmensjuristen bestehen, können wir flexibel zwischen Beratung, Vertragsgestaltung und Prozessführung wechseln – für Mandanten vom internationalen Konzern bis zum Einzelunternehmer.

Häufig gestellte Fragen zum Mietrecht

Worin besteht der Unterschied zwischen Geschäftsräumen nach Artikel 290 und Artikel 230a? Geschäftsräume nach Artikel 290 (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) sind Räumlichkeiten mit einem öffentlich zugänglichen Verkaufsraum, wie beispielsweise Geschäfte und Gastronomiebetriebe, und bieten einen starken Mieterschutz. Geschäftsräume nach Artikel 230a (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches), wie beispielsweise Büros und Lagerhallen, bieten flexiblere Mietverträge und lediglich Schutz vor Räumung.

Wie lange läuft ein Mietvertrag für ein Ladenlokal? Für 290 Geschäftsräume gilt grundsätzlich die 5+5-Struktur des Artikels 7:292 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches: fünf Jahre, verlängerbar auf zehn Jahre, danach auf unbestimmte Zeit, sofern er nicht wirksam mit einer Kündigungsfrist von mindestens einem Jahr gekündigt wird.

Kann ich als Vermieter den Mietvertrag für eine Wohnimmobilie kündigen? Nur aus einem der in Artikel 7:274 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches aufgeführten abschließenden Gründe, wie etwa dringender Eigenbedarf oder mangelhaftes Mietverhältnis, und oft erst nach einer Interessenabwägung durch den Richter des Amtsgerichts.

Kann die Miete zwischenzeitlich angepasst werden? Für Gewerbeimmobilien der Kategorie 290 kann gemäß Artikel 7:303 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches nach Ablauf der anfänglichen Mietzeit und danach alle fünf Jahre eine weitere Miete verlangt werden, die sich an vergleichbaren Objekten in der Gegend orientiert.

Arbeiten Sie für Mieter oder Vermieter? Für beide. Wir unterstützen Vermieter, Investoren und Wohnungsbaugesellschaften ebenso wie Mieter – vom internationalen Konzern bis zum Bäcker um die Ecke.