Baurechtliche Fragen

Was wir tun

Am Bauprozess sind häufig mehrere Parteien beteiligt. Beispiele hierfür sind der Bauunternehmer, der Planer und der Auftraggeber. Für die verschiedenen Parteien müssen separate Verträge abgeschlossen werden. Branchenspezifische Allgemeine Geschäftsbedingungen finden oft Anwendung (DNR 2011, UAV 2012, UAV-GC 2005). Sollte es während der Bauausführung zu Streitigkeiten kommen, beraten wir Unternehmen rechtlich. Wir unterstützen unsere Mandanten, falls ein Gerichtsverfahren notwendig wird. Dieses kann vor Gericht, in manchen Fällen aber auch vor der Schlichtungsstelle für Baustreitigkeiten oder einer anderen Streitbeilegungsinstanz stattfinden.

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Baurechtliche Fragen im Rahmen des Immobilienrechts

Baurechtliche Fragestellungen sind ein wichtiger Bestandteil des Immobilienrechts. Während sich das Immobilienrecht mit Eigentum, Nutzung und Übertragung von Immobilien befasst, betrifft das Baurecht die Errichtung und Veränderung dieser Immobilien: den Bau, Umbau und die Sanierung selbst. Eine Auseinandersetzung zwischen einem Auftraggeber und einem Bauunternehmer wirkt sich fast immer auf den Wert und die Nutzung der Immobilie aus. Daher betrachten wir Baufragen stets im Zusammenhang mit den umfassenderen immobilienrechtlichen Interessen unserer Mandanten.

Die Rechtsgrundlage bildet Titel 12 des 7. Buches des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Werkverträge), ergänzt durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die die Parteien häufig als anwendbar erklären: die UAV 2012, die UAV-GC 2005 (integrierte Verträge, bei denen der Auftragnehmer auch die Planung übernimmt) und die DNR 2011 (für Architekten und Berater). Die Wahl zwischen diesen Regelungen bestimmt maßgeblich, wer welches Risiko trägt.

Der Bauvertrag und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Viele Baustreitigkeiten lassen sich auf unklare oder unausgewogene Verträge zurückführen. Wir erstellen und prüfen Bauverträge, egal ob Sie Auftraggeber oder Auftragnehmer sind. Dabei achten wir auf Leistungsumfang, Vertragssumme, Zeitplan, Fertigstellung, Haftung und Streitbeilegung. Wir prüfen außerdem, ob die geltenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen (UAV 2012, UAV-GC 2005 oder DNR 2011) dem Projekt entsprechen und ob sie rechtswirksam vereinbart wurden. Ein guter Vertrag beugt Streitigkeiten vor; ein schlechter Vertrag ist oft deren Ursache.

Zusätzliche Arbeit und die Warnpflicht

Ein häufiger Konfliktpunkt sind Zusatzarbeiten: zusätzliche oder geänderte Arbeiten, die sich während der Bauphase als notwendig erweisen. Gemäß Artikel 7:755 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches kann der Auftragnehmer nur dann einen Preisaufschlag für Zusatzarbeiten geltend machen, wenn er den Auftraggeber rechtzeitig über die Notwendigkeit dieser Aufschläge informiert hat, es sei denn, der Auftraggeber hätte diese Notwendigkeit selbst erkennen müssen. Darüber hinaus gilt die Warnpflicht nach Artikel 7:754 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches: Der Auftragnehmer muss den Auftraggeber auf Ungenauigkeiten im Vertrag, Fehler in Zeichnungen, Berechnungen oder Spezifikationen sowie auf die Ungeeignetheit von Materialien oder des Untergrunds hinweisen. Kommt der Auftragnehmer dieser Pflicht nicht nach, kann dies seinen Anspruch auf Zusatzarbeiten einschränken oder zu einer Haftung führen. Wir prüfen, ob Ansprüche auf Zusatzarbeiten gerechtfertigt sind und ob die gesetzliche Warnpflicht erfüllt wurde.

Lieferung und versteckte Mängel

Der Zeitpunkt der Übergabe ist rechtlich von entscheidender Bedeutung. Gemäß Artikel 7:758 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches geht die Gefahr mit der Abnahme auf den Auftraggeber über, und der Auftragnehmer ist grundsätzlich von der Haftung für Mängel befreit, die der Auftraggeber bei Übergabe hätte erkennen müssen. Der Auftragnehmer haftet jedoch weiterhin für versteckte Mängel, die trotz sorgfältiger Prüfung nicht erkennbar waren. Nach dem niederländischen Gesetz über die Verarbeitung von Mängeln (UAV 2012) gelten hierfür spezifische, kürzere Fristen als nach dem niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuch, was die Wichtigkeit der Bestimmung der anwendbaren Regelung unterstreicht.

Darüber hinaus müssen Reklamationen fristgerecht erfolgen. Gemäß Artikel 7:761 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches verjährt ein Rechtsanspruch wegen eines Mangels an der ausgeführten Arbeit zwei Jahre nach der Reklamation durch den Auftraggeber. Wer zu spät reklamiert oder einen Mangel zu spät meldet, kann seine Rechte verlieren. Wir beraten unsere Kunden hinsichtlich einer fristgerechten und korrekten Mängelanzeige und unterstützen Auftragnehmer, die mit einer (zu) späten Reklamation konfrontiert sind.

Haftung und Schäden im Bauwesen

Wenn bei einem Bauprojekt Mängel auftreten oder während der Ausführung Schäden entstehen, kommen verschiedene Haftungsgründe zum Tragen. Bei einer dem Auftraggeber zurechenbaren Vertragsverletzung findet Artikel 6:74 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches Anwendung. Entsteht ein Schaden außerhalb des Vertragsgegenstandes, beispielsweise bei Ramm- oder Abbrucharbeiten, der zu Schäden an angrenzenden Gebäuden oder Rohrleitungen führt, greifen die Bestimmungen über rechtswidrige Handlungen gemäß Artikel 6:162 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Für Fehler von beauftragten Subunternehmern oder selbstständigen Fachleuten kann der Auftraggeber oder Generalunternehmer unter bestimmten Umständen gemäß Artikel 6:171 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches haften. Wir klären die Haftungsfragen, auch gegenüber Versicherern, und ergreifen gegebenenfalls Regressansprüche.

Qualitätssicherungsgesetz im Bauwesen (Wkb)

Seit dem 1. Januar 2024 ist das Bauqualitätssicherungsgesetz (Wkb) in Kraft. Dieses Gesetz stärkt die Position des Auftraggebers und erhöht die Verantwortung des Auftragnehmers für die Qualität seiner Arbeit, unter anderem durch einen unabhängigen Qualitätsprüfer sowie strengere Haftungs- und Informationspflichten nach Fertigstellung. Darüber hinaus wurden seit 2024 technische Bauanforderungen in die Bau- und Umweltverordnung (Bbl) als Teil des Umwelt- und Planungsgesetzes aufgenommen. Diese Änderungen haben Auswirkungen auf Verträge, Übergabedokumente und Haftungsfragen. Wir unterstützen Auftraggeber und Auftragnehmer bei der entsprechenden Anpassung ihrer Vereinbarungen und Arbeitsmethoden.

Streitbeilegung: Gericht oder Schiedsgericht

Wenn ein Bauvorhaben zu einem Gerichtsverfahren führt, stellt sich zunächst die Frage nach dem Gerichtsstand. Viele Bauverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen (wie beispielsweise die UAV 2012) enthalten eine Schiedsklausel, die Streitigkeiten dem Council of Arbitration in Construction Disputes (CAD) zuweist, einer Institution mit spezialisierter Bauexpertise. Fehlt eine solche Klausel, sind die ordentlichen Gerichte zuständig. Wir prüfen, welcher Weg für Ihren Fall das beste Ergebnis verspricht, führen Verhandlungen, setzen gegebenenfalls eine Mediation ein und vertreten Sie sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem CAD.

Für wen wir arbeiten

Unsere gemischten Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern unterstützen die gesamte Baukette: vom internationalen Konzern bei der Realisierung eines Großprojekts bis hin zum kleinen und mittelständischen Bauunternehmen und dem Bäcker um die Ecke, der sein Geschäft renovieren möchte. Durch die enge Zusammenarbeit von Anwälten und internen Rechtsberatern erhalten Sie sowohl fundierte Prozessberatung als auch praxisorientierte, wirtschaftlich sinnvolle Unterstützung zu transparenten Konditionen. Ob Sie Auftraggeber oder Bauunternehmer sind – wir helfen Ihnen, die beste Lösung zu finden, sowohl vor Gericht als auch außergerichtlich.

Häufig gestellte Fragen zu baurechtlichen Angelegenheiten

Kann der Auftragnehmer einfach zusätzliche Arbeiten in Rechnung stellen?
Nein. Gemäß Artikel 7:755 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches darf der Auftragnehmer grundsätzlich nur dann einen Preisaufschlag für zusätzliche Arbeiten verlangen, wenn er Sie rechtzeitig auf deren Notwendigkeit hingewiesen hat, es sei denn, Sie hätten diese Notwendigkeit selbst erkennen müssen.

Was kann ich bei versteckten Mängeln nach Fertigstellung tun?
Der Auftragnehmer haftet weiterhin für Mängel, die Sie bei Fertigstellung nicht hätten entdecken können. Es ist wichtig, dass Sie Ihre Beanstandung schriftlich und fristgerecht einreichen; andernfalls könnten Sie Ihre Rechte verlieren. Wir prüfen die Fristen (und ob die UAV 2012 Anwendung findet).

Sollte mein Streitfall vor Gericht oder in einem Schiedsverfahren verhandelt werden?
Das hängt von Ihrem Vertrag ab. Viele Bauverträge sehen in einer Schiedsklausel die Zuständigkeit des Rates für Schiedsverfahren im Bauwesen vor. Fehlt eine solche Klausel, ist das ordentliche Gericht zuständig. Wir beraten Sie, welcher Weg der beste ist.

Unterstützen Sie auch Kleinunternehmer und Privatpersonen?
Ja. Wir beraten große Bauträger und Bauunternehmen ebenso wie Kleinunternehmer und Privatpersonen in Baustreitigkeiten. Vom internationalen Konzern bis zum Bäcker um die Ecke: Jeder erhält die gleiche professionelle Betreuung.

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