Immobilienrecht
Dienstbarkeiten
Rechtsanwälte und Rechtsexperten für Wegerechte, Begründungen, Ersitzung und Kündigung
Von der Festlegung eines Wegerechts bis hin zu Streitigkeiten über Pipeline-Rechte: MKB Juristen bietet klare Beratung zu Dienstbarkeiten, sowohl für internationale Konzerne als auch für den Unternehmer um die Ecke.
- Wir arbeiteten unter anderem für:
Was wir tun
Bei einer Dienstbarkeit wird vereinbart, dass eine andere Partei das Recht hat, ein Grundstück zu nutzen, ohne das Eigentum daran zu verlieren. Ein bekanntes Beispiel für eine Dienstbarkeit ist das Wegerecht.
Bei einer Dienstbarkeit ist ein Grundstück stets dem anderen untergeordnet. Dies liegt daran, dass die Dienstbarkeit auf einem Grundstück (dem dienenden Grundstück) ruht, während das andere Grundstück von der Dienstbarkeit profitiert (das herrschende Grundstück). Im Falle eines Wegerechts ist das Grundstück, über das der Zugang zur öffentlichen Straße erfolgt, das dienende Grundstück, und das über dieses erreichbare Grundstück ist das herrschende Grundstück. Unsere Anwälte und Rechtsexperten beantworten Ihnen gerne alle Fragen zu bestehenden Dienstbarkeiten.
Haben Sie Fragen zu Dienstbarkeiten? Kontaktieren Sie uns.
Was genau ist eine Dienstbarkeit aus rechtlicher Sicht?
Eine Dienstbarkeit ist ein beschränktes dingliches Recht, durch das ein Grundstück (das dienende Grundstück) zugunsten eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks) belastet wird. Dies ist in Artikel 5:70 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Da es sich um ein dingliches Recht handelt, ruht die Dienstbarkeit auf dem Grundstück selbst und nicht auf einer Person: Beim Kauf eines Grundstücks geht das Recht bzw. die Belastung kraft Gesetzes auf den neuen Eigentümer über. Dies unterscheidet die Dienstbarkeit von einem rein persönlichen Recht oder einer Vereinbarung zwischen Nachbarn.
Der Inhalt einer Dienstbarkeit besteht im Allgemeinen in der Verpflichtung, etwas zu dulden (z. B. ein Wegerecht oder eine Pipeline) oder etwas zu unterlassen (z. B. nicht höher zu bauen). Gemäß Artikel 5:73 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches richten sich Umfang und Art der Ausübung nach der Begründungsurkunde und, soweit diese keine Regelung enthält, nach örtlichem Brauch. Die Dienstbarkeit ist ferner so auszuüben, dass sie das dienende Grundstück am wenigsten belastet.
Wie entsteht eine Dienstbarkeit?
Gemäß Artikel 5:72 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches entsteht eine Dienstbarkeit auf zwei Arten: durch Gründung oder durch Ersitzung.
Bei Vertragsabschluss vereinbaren die Eigentümer beider Grundstücke eine Dienstbarkeit. Diese Vereinbarung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Erst mit dieser Eintragung ist das Recht gegenüber Dritten wirksam und bekannt. Es empfiehlt sich daher, die Dienstbarkeit beim Kauf oder Verkauf der Immobilie klar zu regeln; siehe auch unsere Seite mit Hinweisen zum Kauf und Verkauf von Immobilien.
Im Falle der Ersitzung entsteht das Recht durch Zeitablauf. Jeder, der gutgläubig handelt, kann nach zehn Jahren eine Dienstbarkeit erwerben (Ersitzung, Art. 3:99 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Fehlt es an gutem Glauben, kann eine Dienstbarkeit auch nach zwanzig Jahren noch entstehen, da der ursprüngliche Eigentümer dann keine Klage mehr auf Löschung erheben kann. Fragen der Ersitzung sind technisch schwer nachzuweisen; unsere Anwälte und Rechtsexperten prüfen, ob alle Voraussetzungen erfüllt sind.
Streitigkeiten über Dienstbarkeiten und Wegerechte
In der Praxis entstehen häufig Streitigkeiten über den genauen Umfang einer Dienstbarkeit: Darf der Weg auch mit dem Auto oder nur zu Fuß genutzt werden? Ist Parken erlaubt? Und wer trägt die Instandhaltungskosten? Gemäß Artikel 5:75 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches ist die Instandhaltung des dienenden Grundstücks grundsätzlich Sache des Eigentümers des herrschenden Grundstücks, sofern im Grundbuch nichts anderes vereinbart ist. Die Konflikte reichen von Nachbarschaftsstreitigkeiten über einen abgesperrten Weg bis hin zu Auseinandersetzungen zwischen einem Bauträger und einem Grundstückseigentümer über ein Leitungsrecht.
Dienstbarkeiten stehen in engem Zusammenhang mit dem Nachbarschaftsrecht. Wir prüfen genau, was bereits feststeht, ob ein Anspruch aufgrund von Ersitzung Aussicht auf Erfolg hat und wie ein Streitfall am besten beigelegt werden kann: durch gegenseitige Vereinbarung, durch Mediation oder, falls erforderlich, vor Gericht.
Änderung oder Beendigung einer Dienstbarkeit
Eine Dienstbarkeit ist nicht für die Ewigkeit festgelegt. Die Parteien können das Recht durch eine notarielle Urkunde, die im Grundbuch neu eingetragen wird, einvernehmlich ändern oder aufheben. Ist dies nicht möglich, kann das Gericht eine Lösung finden.
Gemäß Artikel 5:78 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches kann das Gericht eine Dienstbarkeit bei unvorhergesehenen Umständen oder wenn das Recht seit mindestens zwanzig Jahren besteht und dem öffentlichen Interesse widerspricht, ändern oder aufheben. Gemäß Artikel 5:79 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches kann das Gericht die Dienstbarkeit zudem aufheben, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks kein berechtigtes Interesse mehr an deren Ausübung hat und es unwahrscheinlich ist, dass ein solches Interesse wiederkehren wird. Wir beraten Sie hinsichtlich der Erfolgsaussichten einer solchen Klage und führen das Verfahren.
Was MKB Juristen für Sie tut
Bei MKB Juristen arbeiten Anwälte und Unternehmensjuristen in gemischten Teams zusammen, um Ihnen eine starke Rechtsberatung bei gleichzeitig optimaler Kostenkontrolle zu gewährleisten. Wir unterstützen sowohl einen internationalen Immobilienkonzern als auch den Bäcker um die Ecke, der sich um den Weg hinter seinem Laden streitet. Wir prüfen Grundbucheinträge und Katasterdokumente, begründen oder ändern Dienstbarkeiten, begründen oder widerlegen Ersitzungsansprüche und unterstützen Sie bei Verhandlungen und Gerichtsverfahren.
Dienstbarkeiten sind Teil unserer umfassenden im Immobilienrecht. Haben Sie Fragen zu einer bestehenden oder angestrebten Dienstbarkeit? Kontaktieren Sie uns gerne für eine verständliche Beratung.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Was wir für Sie tun
Unsere gemischten Teams aus Anwälten und internen Rechtsberatern begleiten Sie durch alle Phasen im Zusammenhang mit einer Dienstbarkeit.
- Begründung oder Änderung einer Dienstbarkeit durch notarielle Urkunde
- Bewertung von Urkunden und Katasterdokumenten
- Beratung zu Wegerechten, Versorgungsrechten und Aussichtspunkten
- Begründung oder Widerlegung eines Einwandes der Verjährung
- Rechtsstreitigkeiten über Änderungen oder Kündigungen (Artikel 5:78 und 5:79 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
Wo die Dinge schiefgehen
Viele Probleme entstehen, weil eine Dienstbarkeit unklar oder nicht eingetragen ist oder weil ein Recht unbemerkt durch Ersitzung entsteht. Rechtzeitige Rechtsberatung beugt jahrelangen Nachbarschaftsstreitigkeiten vor.
- Unklare Urkunde: Diskussion über den Umfang des Rechts
- Unbeabsichtigte Ersitzungsdienstbarkeit (10 oder 20 Jahre)
- Nicht registrierte Vereinbarung: kann gegenüber einem Käufer nicht geltend gemacht werden
- Instandhaltungskosten des dienenden Grundstücks nicht geregelt (Art. 5:75 BW)
Unser Ansatz
Wir beginnen mit den Fakten: Gründungsurkunde, Katastereintrag und tatsächliche Nutzung. Darauf aufbauend ermitteln wir Ihre Situation und wählen den effizientesten Weg – von der Erstberatung bis hin zum Gerichtsverfahren. Praktisch, zielorientiert und kostenbewusst.
So arbeiten wir
Von der Frage zur Lösung in vier Schritten.
01
Aufnahme und Erstbeurteilung
Wir werden kurz die Situation, die verfügbaren Dokumente und Ihre Hauptinteressen besprechen.
02
Positions- und Risikoanalyse
Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, die beigefügten Unterlagen, die Fristen und die möglichen nächsten Schritte.
03
Strategische Beratung
Sie erhalten konkrete Ratschläge zum besten Vorgehen: reagieren, verhandeln, einen Vergleich schließen oder gerichtlich vorgehen.
04
Ausführung
Wir unterstützen Sie bei der Korrespondenz, bei Verhandlungen, bei der Strategieentwicklung in Rechtsstreitigkeiten oder bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten.
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Unser Team aus internen Rechtsberatern und Anwälten ist auf Immobilienrecht spezialisiert. Wir beraten Bauträger, Immobilieninvestoren und Immobilienmakler gleichermaßen. Darüber hinaus unterstützen wir verschiedene Organisationen bei Streitigkeiten im Immobiliensektor. Wir verfügen über umfassende Verhandlungserfahrung, sind entscheidungsfreudig und können Chancen und Risiken präzise einschätzen. Zudem haben wir weitreichende Erfahrung in der Prozessführung.
Häufig gestellte Fragen zu Dienstbarkeiten
Die am häufigsten gestellten Fragen betreffen Dienstbarkeiten und Wegerechte.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Frage zu einer Dienstbarkeit?
Unsere Anwälte und Rechtsexperten beraten Sie gerne. Kontaktieren Sie uns für eine klare Beratung zu Ihrer Situation.
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