Unterstützung beim Kauf und Verkauf von Immobilien

Was wir tun

Der Kauf und Verkauf von Immobilien gehört für viele nicht zum Alltag. Beim Kauf oder Verkauf von Immobilien greift das Immobilienrecht. Unser Team aus Rechtsexperten und Anwälten unterstützt Sie bei allen Verhandlungen rund um die Immobilie. Wir helfen Ihnen auch, falls beim Kauf oder Verkauf versteckte Mängel auftauchen. Darüber hinaus beraten wir Sie zu Verjährungsfristen für Ansprüche. Schließlich beantworten wir Ihre Fragen zur Begründung eines Nießbrauchs oder eines langfristigen Mietvertrags.

Bei einem Neubauprojekt oder dem Bau eines Hauses auf dem eigenen Grundstück ist es wichtig, dass alles rechtlich einwandfrei geregelt ist. So müssen die Parteien beispielsweise einen Kauf-/Bauvertrag oder einen Bauvertrag abschließen, in dem die Rechte und Pflichten der Parteien festgelegt sind.

Haben Sie Fragen zum Kauf und Verkauf von Immobilien? Kontaktieren Sie uns.

Kaufvertrag und Auflösungsbedingungen

Das Herzstück jeder Immobilientransaktion ist der Kaufvertrag. Beim Kauf einer Immobilie durch einen Verbraucher gilt die Schriftformvorschrift des Artikels 7:2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches: Der Kauf ist erst mit der schriftlichen Beurkundung rechtsverbindlich. Dieselbe Bestimmung gewährt dem privaten Käufer ein gesetzliches Widerrufsrecht von drei Tagen, das mit der Übergabe des unterzeichneten Kaufvertrags beginnt. Häufig werden darüber hinaus auflösende Bedingungen, wie beispielsweise eine Finanzierungsklausel oder eine Klausel zur Bausubstanzprüfung, in den Vertrag aufgenommen. Wir prüfen, ob die gewählte Formulierung Sie tatsächlich schützt und ob beispielsweise die Frist und die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Finanzierungsklausel rechtssicher sind. Diese Verbraucherschutzbestimmungen gelten nicht für gewerbliche Käufer; Unternehmer müssen ihre Position daher vertraglich umfassend absichern. Ob Sie als Bäcker um die Ecke eine Gewerbeimmobilie erwerben oder als Unternehmensgruppe Ihr Immobilienportfolio erweitern möchten – unsere Anwälte und internen Rechtsberater erstellen den Vertrag oder prüfen ihn sorgfältig.

Versteckte Mängel, Konformität und Rügepflicht

Ein häufiger Streitfall nach der Übergabe betrifft versteckte Mängel. Gemäß Artikel 7:17 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) kann ein Käufer erwarten, dass die Immobilie die für den normalen Gebrauch notwendigen Eigenschaften aufweist. Ob ein Mangel vom Verkäufer oder vom Käufer zu tragen ist, hängt vom Zusammenspiel der Offenlegungspflicht des Verkäufers und der Untersuchungspflicht des Käufers ab. Der Verkäufer muss bekannte Mängel melden; im Zweifelsfall muss der Käufer selbst Nachforschungen anstellen. Tritt ein Mangel nach der Übergabe auf, gilt die Rügepflicht nach Artikel 7:23 BGB: Der Käufer muss innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels rügen, andernfalls verliert er seine Rechte. In geeigneten Fällen kann sich der Käufer auch auf einen Irrtum gemäß Artikel 6:228 BGB berufen. Verkäufer begrenzen ihr Risiko häufig durch eine Altersklausel oder eine Nichtnutzungsklausel. Wir beraten beide Parteien zu den geeigneten Klauseln und unterstützen Sie, wenn ein Mangelproblem eskaliert.

Sorgfaltsprüfung und Untersuchung des Eigentumsnachweises

Vor der Unterzeichnung ist eine gründliche Vorprüfung unerlässlich. Wir führen eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch: Wir prüfen das Grundbuch, um die Eigentumsverhältnisse zu klären und festzustellen, ob das Grundstück mit Hypotheken, Pfändungen oder Dienstbarkeiten belastet ist. Wir bewerten auch öffentlich-rechtliche Voraussetzungen, wie beispielsweise den Bebauungsplan, und ob die geplante Nutzung gemäß diesem zulässig ist. Besonderes Augenmerk legen wir auf Bodenverunreinigungen und das Vorhandensein von Asbest, da diese den Wert und die Nutzbarkeit erheblich beeinträchtigen können. Zwischen Kaufabschluss und Eigentumsübergang kann der Käufer seine Position durch die Eintragung des Kaufvertrags in die öffentlichen Register, die sogenannte Vormerkung gemäß Artikel 7:3 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches, absichern. Diese Eintragung schützt den Käufer sechs Monate lang unter anderem vor Insolvenz oder Pfändung seitens des Verkäufers.

Gewerbliche Immobilientransaktionen: Asset Deal, Garantien und Grunderwerbsteuer

Bei Gewerbeimmobilien ergeben sich zusätzliche Fragen. Ein Unternehmen kann eine Immobilie direkt erwerben (Asset Deal) oder die Anteile der Eigentümergesellschaft (Share Deal). Diese Entscheidung hat steuerliche und rechtliche Konsequenzen, insbesondere hinsichtlich der Grunderwerbsteuer. Umfangreiche Garantien und Freistellungen werden daher in den Kaufvertrag aufgenommen, beispielsweise in Bezug auf den Zustand der Immobilie, bestehende Mietverträge und Genehmigungen. Unsere interdisziplinären Teams aus Anwälten und Unternehmensjuristen unterstützen sowohl kleine Unternehmen als auch internationale Konzerne bei der Strukturierung der Transaktion, der Verhandlung von Garantien und dem Risikomanagement. So stellen wir sicher, dass Sie nach der Übertragung nicht mit unerwarteten Verpflichtungen konfrontiert werden.

Zustellung beim Notar

Das Eigentum an Immobilien geht erst mit der Eintragung einer notariellen Übertragungsurkunde in die öffentlichen Register gemäß Artikel 3:89 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches auf den Eigentümer über. Dabei prüft der Notar das Eigentum und veranlasst die Löschung etwaiger Hypotheken. Wir stimmen die Übertragungsurkunde mit dem Kaufvertrag ab, stellen sicher, dass vereinbarte Garantien und Auflösungsbedingungen korrekt eingearbeitet werden, und gewährleisten eine reibungslose Abwicklung des Kaufpreises und die Schlüsselübergabe.

Unterstützung beim Kauf und Verkauf von Immobilien im Rahmen des Immobilienrechts

Diese Dienstleistung fällt in unseren umfassenden Bereich des Immobilienrechts. Je nach Ihrer Situation können beim Kauf oder Verkauf auch weitere Aspekte eine Rolle spielen, wie beispielsweise die Erstellung des Kauf- und Bauvertrags für Neubauten, Fragen zu Wegerechten auf dem Grundstück oder Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Nachbarschaftsrecht .greift das Mietrecht . Wir behalten stets den Überblick und wechseln bei Bedarf zwischen diesen Teilbereichen, um sicherzustellen, dass Ihre Transaktion rechtlich umfassend abgesichert ist.

Häufig gestellte Fragen zum Kauf und Verkauf von Immobilien

Benötige ich beim Immobilienkauf einen Anwalt oder Rechtsexperten?
Es ist nicht zwingend erforderlich, aber ratsam. Eine unabhängige Prüfung des Kaufvertrags, der Auflösungsbedingungen und der Eigentumsverhältnisse beugt teuren Überraschungen im Nachhinein vor. Im Streitfall unterstützen Sie unsere Anwälte auch vor Gericht.

Wie lange habe ich Zeit, einen versteckten Mangel zu rügen?
Gemäß Artikel 7:23 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches müssen Sie den Verkäufer innerhalb einer angemessenen Frist nach Entdeckung des Mangels rügen. Warten Sie zu lange, können Sie Ihre Rechte verlieren. Suchen Sie daher umgehend rechtlichen Beistand.

Was beinhaltet die Vormerkung?
Durch die Eintragung des Kaufvertrags in die öffentlichen Register (Artikel 7:3 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) sind Sie als Käufer sechs Monate lang bis zur Lieferung unter anderem vor Pfändung und Insolvenz seitens des Verkäufers geschützt.

Wünschen Sie sich Sicherheit beim Kauf oder Verkauf Ihrer Immobilie? Dann kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch.