Immobilienrecht
Kauf- und Bauvertrag
Anwälte und Rechtsexperten für Ihren neuen Bauvertrag
Der Kauf- und Bauvertrag vereint den Grundstückskauf und den Hausbau in einem einzigen Vertrag. Wir prüfen den Standardvertrag, überwachen die Einhaltung der 5%-Regel und unterstützen Sie bei Streitigkeiten. Sowohl für private Käufer als auch für Bauträger.
- Wir arbeiteten unter anderem für:
Was wir tun
Beim Kauf eines Neubaus wird zwischen den Parteien ein Kauf- und Bauvertrag abgeschlossen. Dieser Vertrag regelt die Vereinbarungen zwischen dem Käufer und dem Bauunternehmer (oft ein Projektentwickler).
Ein Kauf- und Bauvertrag regelt alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Kauf des Grundstücks (Kaufvertrag) und dem Bau des Hauses (Bauvertrag). Häufig wird hierfür eine Standardvorlage verwendet. Es ist jedoch wichtig, alle abweichenden Punkte im Vertrag rechtlich prüfen zu lassen. Dies betrifft insbesondere Vereinbarungen zur Bauzeit, zu zusätzlichen oder reduzierten Arbeiten, aufschiebende und auflösende Bedingungen (z. B. Finanzierungsvorbehalt), Garantie- und Gewährleistungsregelungen, abweichende Bestimmungen sowie weitere Informationen, die Vertragsbestandteil werden (Broschüren, Visualisierungen, maßstabsgetreue Modelle usw.).
Sobald es während der Bauphase eines Neubaus zu einer Streitigkeit kommt (oder zu kommen droht), ist es ratsam, umgehend Rechtsberatung einzuholen. Dies ermöglicht eine sofortige Einschätzung der rechtlichen Möglichkeiten. Sollte ein Bauunternehmer oder Projektentwickler mit einer Haftungsklage oder Beschwerde konfrontiert sein, können unsere Rechtsexperten umgehend die Optionen prüfen.
Haben Sie Fragen zum Kauf- und Bauvertrag? Kontaktieren Sie uns.
Kauf und Bau in einem: zwei Rechtsordnungen
Der Kauf- und Bauvertrag vereint zwei separate Verträge in einer einzigen Urkunde. Für das Grundstück gilt das Kaufrecht: Der Kauf von Immobilien durch einen Verbraucher muss schriftlich erfolgen (Art. 7:2 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches), und der Käufer hat ein gesetzliches Widerrufsrecht von drei Tagen. Für den Hausbau gilt das Bauvertragsrecht (Art. 7:750 ff. des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Da sich beide Rechtsbereiche überschneiden, entsteht in der Praxis oft Unsicherheit darüber, welche Regelung im Streitfall Vorrang hat. Unsere Anwälte und unsere interne Rechtsabteilung trennen diese beiden Bereiche und übersetzen sie in konkrete Rechte und Pflichten – unabhängig davon, ob Sie ein privater Käufer oder ein Bauträger sind, der den Standardvertrag erstellt.
Besonderer Schutz für den Bau von Wohnhäusern (Artikel 7:765 bis 7:769 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
Wenn eine natürliche Person, die nicht im Rahmen ihrer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit handelt, den Bau einer Wohnung in Auftrag gibt, gelten die zwingenden Bestimmungen des § 2 des Titels 12, Buch 7 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Artikel 7:765 bis 7:769 BW). Abweichungen von diesen Regeln zum Nachteil des Verbrauchers sind unzulässig. So schreibt beispielsweise Artikel 7:766 des Bürgerlichen Gesetzbuches vor, dass der Vertrag schriftlich geschlossen werden muss und dem Verbraucher/Auftraggeber eine Widerrufsfrist von mindestens drei Tagen zusteht. Darüber hinaus müssen die Zahlungsbedingungen dem Baufortschritt entsprechen. Für Bauträger und Bauunternehmer bedeutet dies, dass ein Standardvertrag genau auf diese zwingenden Regeln abgestimmt sein muss; für Käufer bedeutet es, dass abweichende Bestimmungen häufig anfechtbar sind.
Die 5%-Regel und Ihr Recht auf Suspendierung (Artikel 7:768 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
Einer der wichtigsten Schutzmechanismen für den Käufer ist das Zurückbehaltungsrecht gemäß Artikel 7:768 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches: die sogenannte 5%-Regel. Nach Fertigstellung des Kaufvertrags kann der Käufer bis zu 5 % der Vertragssumme einbehalten und diese beim Notar hinterlegen, anstatt den Betrag an den Auftragnehmer zu zahlen. Diese Kaution dient als Sicherheit für die Behebung etwaiger Mängel. Die Kaution wird drei Monate nach Fertigstellung freigegeben, es sei denn, der Käufer teilt dem Notar innerhalb dieser Frist schriftlich mit, dass der Betrag weiterhin gesperrt bleiben soll, beispielsweise weil die Reparaturen noch nicht abgeschlossen sind. Hat der Auftragnehmer eine Ersatzsicherheit (häufig eine Bankgarantie) gestellt, erlischt das Recht auf Hinterlegung der Kaution. Wir prüfen, ob Sie dieses Recht korrekt geltend machen und verhindern, dass Sie Ihre Rechte zu früh aufgeben.
Woningborg- und SWK-Garantien: Sicherheit im Insolvenzfall
Viele Neubauprojekte nutzen ein Garantie- und Gewährleistungssystem von Woningborg oder der Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK). Zugehörige Bauunternehmen sind verpflichtet, einen Mustervertrag mit zugehörigem Gewährleistungszertifikat zu verwenden. Dieses System bietet zwei Arten von Sicherheiten: eine Insolvenzgarantie (Fertigstellungsgarantie im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmers während der Bauphase) und eine Mängelgarantie (Nachbesserung oder Entschädigung bei Baumängeln nach Fertigstellung). Es ist wichtig zu wissen, welches System für Sie gilt, da sich die Garantiefristen und das Verfahren zur Geltendmachung von Ansprüchen unterscheiden. Wir prüfen, ob das Gewährleistungszertifikat mit Ihrem Vertrag übereinstimmt und unterstützen Sie bei der Inanspruchnahme des Systems.
Bauzeit, Vertragsstrafe, zusätzliche und reduzierte Arbeiten
Häufig entstehen Streitigkeiten über die Bauzeit und zusätzliche oder reduzierte Arbeiten. Der Vertrag legt üblicherweise eine Anzahl an Arbeitstagen fest und verknüpft diese mit einer Vertragsstrafe oder einer Klausel zur Vertragsverzögerung. Zusätzliche und reduzierte Arbeiten werden in der Regel in einem separaten Zeitplan erfasst; verwendet der Auftragnehmer UAV 2012, gelten spezielle Berechnungsregeln. Unklare vorläufige Punkte, mündliche Vereinbarungen über zusätzliche Arbeiten und Diskussionen darüber, was im „Grundvertrag“ enthalten ist, sind typische Konfliktquellen. Wir prüfen abweichende Bestimmungen, Bauzeitklauseln und Zeitpläne für zusätzliche Arbeiten im Vorfeld, damit Sie keine Überraschungen erleben, und greifen ein, falls es im Nachhinein zu Streitigkeiten über die Endabrechnung kommt.
Lieferung und Haftung für Mängel (Artikel 7:758 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
Nach Fertigstellung nimmt der Auftraggeber die Arbeit ab. Gemäß Artikel 7:758 Absatz 3 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Auftragnehmer grundsätzlich von der Haftung für Mängel befreit, die der Auftraggeber bei Fertigstellung hätte erkennen müssen. Daher ist eine gründliche Abnahme mit anschließendem Abnahmeprotokoll, das auch eine Liste der sichtbaren Mängel enthält, unerlässlich. Der Auftragnehmer bleibt jedoch für versteckte Mängel und Vertragswidrigkeiten haftbar (Artikel 7:17 BGB, soweit er dem Kaufrecht unterliegt). Wir beraten Sie hinsichtlich der Erstellung des Abnahmeprotokolls, der Einbehaltung der Anzahlung und der rechtzeitigen und korrekten Mängelrüge, um Ihre Rechtsposition zu wahren.
Streitigkeiten: Schiedsgericht oder Zivilgericht
In den Musterverträgen von Woningborg und SWK ist üblicherweise die Schiedsstelle für Baustreitigkeiten zuständig. Dies hat Auswirkungen auf Ihre Prozessstrategie: Ein Schiedsverfahren unterscheidet sich von einem Verfahren vor ordentlichen Gerichten. Manchmal ist eine Kombination beider Wege möglich, beispielsweise die Inanspruchnahme der Gewährleistungsregelung parallel zu einer Klage gegen den Bauunternehmer. Unsere Anwälte vertreten Sie sowohl vor der Schiedsstelle als auch vor ordentlichen Gerichten und wählen gemeinsam mit Ihnen den Weg mit den besten Erfolgsaussichten – unabhängig davon, ob Sie der private Käufer oder der beklagte Bauträger sind.
Für Käufer und Projektentwickler gleichermaßen: vom Bäcker um die Ecke bis zum internationalen Konzern
Bei MKB Juristen arbeiten Anwälte und Unternehmensjuristen in gemischten Teams zusammen. So können wir beide Seiten optimal betreuen. Wenn Sie als Privatperson ein Neubauhaus erwerben, prüfen wir Ihren Kauf- und Bauvertrag vor der Unterzeichnung und unterstützen Sie bei eventuellen Konflikten. Sind Sie Projektentwickler, Bauunternehmer oder Investor, erstellen wir umfassende Musterverträge, beraten Sie zum Garantiesystem und vertreten Sie im Falle von Haftungsansprüchen. Vom Bäcker um die Ecke, der sein erstes Geschäftslokal baut, bis zum internationalen Konzern mit einem großflächigen Stadtentwicklungsprojekt: Wir arbeiten auf Ihrer Ebene.
Teil unseres Immobilienrechts
Der Kauf- und Bauvertrag ist ein Spezialgebiet unseres umfassenden Immobilienrechts. Sollten Sie weitere Fragen zu Ihrem Bauvorhaben oder Ihrer Immobilie haben, unterstützen wir Sie auch in baurechtlichen Angelegenheiten, bei der Beratung zum Kauf und Verkauf von Immobilien sowie bei der Vertragserstellung. So haben Sie für alle Ihre Immobilienangelegenheiten einen zentralen Ansprechpartner.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Was wir für Sie tun
Unsere Anwälte und internen Rechtsberater begleiten Käufer und Bauträger durch jede Phase des Kauf- und Bauvertrags.
- Überprüfung des Kauf- und Bauvertrags vor der Unterzeichnung
- Erstellung und Änderung von Musterverträgen für Bauträger und Bauunternehmer
- Beratung zur 5%-Regel, Bankgarantie und notarieller Hinterlegung
- Prüfung der Garantiezertifikate von Woningborg und SWK
- Unterstützung bei der Übergabe, der Inspektionsliste und der Mängelbehebung
- Rechtsstreitigkeiten vor dem Schiedsgericht und den Zivilgerichten
Wo die Dinge schiefgehen
Ein Standardmodell mag sicher erscheinen, doch die abweichenden Bestimmungen machen den entscheidenden Unterschied. Wer die Anzahlung zu früh freigibt, eine Mahnung zu spät ausspricht oder Mängel bei der Lieferung nicht dokumentiert, verliert wertvolle Verhandlungsmacht und Rechte.
- Eine 5%ige Anzahlung zu früh freizugeben oder sie nicht rechtzeitig zu sperren
- Versäumnis, Mängel bei der Lieferung auf der Inspektionsliste zu vermerken (Artikel 7:758 Absatz 3 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)
- Unklare Vereinbarungen bezüglich Bauzeit, Strafen und zusätzlicher oder reduzierter Arbeitsleistung
- Zahlungsbedingungen, die nicht mit dem Baufortschritt übereinstimmen
- Falsche Wahl zwischen Schiedsgericht und Zivilgericht
Unser Ansatz
Wir beginnen mit dem Vertrag: Welche Bestimmungen weichen vom geltenden Recht ab und wo liegt Ihr Risiko? Anschließend überwachen wir die entscheidenden Momente – Unterzeichnung, Lieferung und Hinterlegung – und greifen rechtzeitig ein. Im Streitfall wählen wir gemeinsam die erfolgversprechendste Vorgehensweise. Durch die Kombination von Anwälten und Unternehmensjuristen in einem Team profitieren Sie von juristischer Expertise und praktischer Entschlusskraft.
So arbeiten wir
Vom Vertrag zur Sicherheit in wenigen klaren Schritten.
01
Aufnahme und Erstbeurteilung
Wir werden kurz die Situation, die verfügbaren Dokumente und Ihre Hauptinteressen besprechen.
02
Positions- und Risikoanalyse
Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, die beigefügten Unterlagen, die Fristen und die möglichen nächsten Schritte.
03
Strategische Beratung
Sie erhalten konkrete Ratschläge zum besten Vorgehen: reagieren, verhandeln, einen Vergleich schließen oder gerichtlich vorgehen.
04
Ausführung
Wir unterstützen Sie bei der Korrespondenz, bei Verhandlungen, bei der Strategieentwicklung in Rechtsstreitigkeiten oder bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten.
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Unser Team aus internen Rechtsberatern und Anwälten ist auf Immobilienrecht spezialisiert. Wir beraten Bauträger, Immobilieninvestoren und Immobilienmakler gleichermaßen. Darüber hinaus unterstützen wir verschiedene Organisationen bei Streitigkeiten im Immobiliensektor. Wir verfügen über umfassende Verhandlungserfahrung, sind entscheidungsfreudig und können Chancen und Risiken präzise einschätzen. Zudem haben wir weitreichende Erfahrung in der Prozessführung.
Häufig gestellte Fragen
Die am häufigsten gestellten Fragen zum Kauf- und Bauvertrag.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Möchten Sie Ihren neuen Bauvertrag prüfen lassen?
Kontaktieren Sie MKB Juristen für eine Prüfung Ihres Kauf- und Bauvertrags oder für eine Beratung in Streitfällen. Unsere Anwälte und internen Rechtsberater stehen Ihnen gerne zur Seite – vom Bäcker um die Ecke bis zum internationalen Konzern.
Mehr Expertise innerhalb dieses Teams
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