Rechtliche Unterstützung bei Streitigkeiten über Gewerbemietverträge
Streitigkeit mit Mieter oder Vermieter
Lassen Sie Ihre Situation bewerten – sowohl als Mieter als auch als Vermieter von Gewerbeflächen
Konflikte bezüglich Miete, Mängeln, Kündigung, Mietrückständen oder Nachmieter? MKBjuristen berät sowohl Mieter als auch Vermieter von Gewerbeimmobilien. Wir ermitteln das anwendbare Mietrecht und Ihre beste Vorgehensweise. Festpreis.
- Erstberatung kostenlos und unverbindlich
- Beurteilung Ihrer Rechtslage, der Beweislage und der Risiken
- Beratung zu Zahlungsforderungen, Verhandlungen oder Rechtsstreitigkeiten
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Herr Jaime Boogaers
Immobilienrecht & Mietrecht · Anwalt
Die Art der Gewerbefläche ist entscheidend. Rechtlich gesehen befindet sich ein Büromieter in einer ganz anderen Lage als ein Einzelhandelsmieter. Wir prüfen diesen Unterschied zuerst – denn ein falsches Vorgehen kann Ihnen Rechte kosten, die Sie später nicht wiedererlangen
- Praktische Rechtsberatung
- Schnelle Klarheit über die nächsten Schritte
- Fokussiert auf die Lösung und die Beweisführung
- Keine unnötige Eskalation
- Wir arbeiteten unter anderem für:
Kommt Ihnen das bekannt vor?
Mietstreitigkeiten können schnell eskalieren, wenn man nicht rechtzeitig die richtigen Schritte einleitet. Erkennen Sie eine dieser Situationen wieder?
Die andere Partei hält sich nicht an die Vereinbarungen
Es besteht eine Streitigkeit bezüglich Zahlung, Lieferung, Qualität, Zahlungsbedingungen oder getroffener Vereinbarungen.
Sie sind sich unsicher, wie Sie reagieren sollen
Eine falsche Antwort kann als Anerkennung, Versprechen oder Verzicht auf Rechte interpretiert werden.
Die Situation droht zu eskalieren
Der Ton wird schärfer, die Zahlung wird zurückgehalten oder die andere Partei droht mit rechtlichen Schritten.
Sie möchten wissen, ob ein Rechtsstreit ratsam ist
Nicht jeder Fall eignet sich für ein Gerichtsverfahren. Zunächst müssen die Erfolgsaussichten, die Kosten, die Beweislage und die Risiken klar sein.
Reagieren Sie nicht überhastet und ohne Strategie.
Eine E-Mail, ein Versprechen oder eine Drohung können später rechtlich gegen Sie verwendet werden.
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Worüber möchten Sie mehr erfahren?
Streit mit Mieter oder Vermieter,
Streit mit Kunde,
Streit mit Lieferant
, Streit mit Mitarbeitern
, Streit mit Geschäftspartner
Wann benötigen Sie rechtliche Unterstützung bei einem Mietstreit?
Mietstreitigkeiten um Gewerbeimmobilien können die Fortführung Ihres Geschäftsbetriebs unmittelbar gefährden. Ob Sie als Mieter mit Mängeln, einer ungerechtfertigten Kündigung oder einer fehlerhaften Mieterhöhung zu kämpfen haben – oder als Vermieter mit einem zahlungsunwilligen Mieter oder einem Mieter, der die Räumlichkeiten unsachgemäß nutzt: Die Rechtslage ist komplex und es steht viel auf dem Spiel.
Wichtig: Bei Mietstreitigkeiten im Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien können Sie sich nicht an die Mietkommission wenden. Diese ist nur für Wohnimmobilien zuständig. Sie müssen auf Verhandlungen, Mediation oder das Amtsgericht zurückgreifen. Lassen Sie Ihre Situation prüfen, bevor Sie weitere Schritte unternehmen.
Geschäftsräume nach § 290 oder Geschäftsräume nach § 230a: ein entscheidender Unterschied
Die Art der Gewerbeimmobilie bestimmt Ihre rechtliche Stellung als Mieter oder Vermieter vollständig. Dies ist das Erste, was wir prüfen.
Geschäftsräume gemäß Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches umfassen öffentlich zugängliche Räumlichkeiten wie Geschäfte, Gastronomiebetriebe, Hotels und Handwerksbetriebe. Mieter von Geschäftsräumen nach Artikel 290 genießen einen starken gesetzlichen Mieterschutz: eine Mindestmietdauer von fünf Jahren mit automatischer Verlängerung um weitere fünf Jahre, eingeschränkte Kündigungsmöglichkeiten
für den Vermieter und das Recht auf Entschädigung für Umzugs- und Einrichtungskosten im Falle einer unfreiwilligen Räumung.
Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches (BW) regelt Geschäftsräume wie Büros, Lagerhallen, Fabriken und Praxisräume. Hier besteht größere Vertragsfreiheit. Mietdauer und Kündigung können freier vereinbart werden, doch im Falle der Nichträumung nach Mietende hat der Mieter Anspruch auf gerichtlichen Kündigungsschutz.
Die häufigsten Mietstreitigkeiten
Mietstreitigkeiten entstehen am häufigsten in sechs Bereichen.
Mängel am Mietobjekt. Der Vermieter kommt seiner Instandhaltungs- oder Reparaturpflicht nicht nach. Als Mieter können Sie im Falle von Mängeln eine Mietminderung verlangen, die Mängel selbst beheben (oder beheben lassen) und die Kosten verrechnen oder bei schwerwiegenden Mängeln die Auflösung des Mietvertrags fordern.
Mietrückstände und Räumung. Der Mieter zahlt nicht oder verspätet. Als Vermieter können Sie den Mietvertrag kündigen und die Räumung verlangen – dies erfordert jedoch ein ordnungsgemäßes Verfahren vor dem Amtsgericht.
Kündigung durch den Vermieter. Ein Vermieter kann einen Mietvertrag für Geschäftsräume gemäß § 290 nicht einfach kündigen. Eine Kündigung ist nur aus gesetzlich vorgeschriebenen Gründen möglich, beispielsweise bei dringender Eigennutzung, Renovierung oder Vertragsbruch durch den Mieter. Eine Kündigung ohne triftigen Grund oder ohne Einhaltung der vorgeschriebenen Verfahrensschritte ist unwirksam.
Mietüberprüfung. Für Gewerbeimmobilien gemäß § 290 können sowohl Mieter als auch Vermieter alle fünf Jahre eine Mietüberprüfung auf Basis der ortsüblichen Marktmiete beantragen. Die Parteien können hierfür einen Sachverständigen beauftragen oder das zuständige Amtsgericht anrufen.
Vertragspartnerwechsel. Sie möchten Ihr Unternehmen verkaufen, und der neue Eigentümer möchte den Mietvertrag übernehmen. Der Vermieter verweigert die Zusammenarbeit. Sie können beim Amtsgericht einen Antrag auf Vertragspartnerwechsel stellen.
Nutzung der Räumlichkeiten. Der Mieter nutzt die Räumlichkeiten anders als vertraglich vereinbart. Als Vermieter können Sie die Vertragserfüllung verlangen oder, im Falle eines schwerwiegenden Verstoßes, die Kündigung und Räumung des Mietvertrags beantragen.
Was sollten Sie im Falle eines Mietstreits als Erstes tun?
Reagieren Sie stets schriftlich auf eine Kündigung oder sonstige formelle Maßnahmen des Vermieters oder Mieters. Untätigkeit oder eine mündliche Antwort können Ihre Rechte kosten.
Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter haben Sie als Mieter der Geschäftsräume Nr. 290 sechs Wochen Zeit, schriftlich zu antworten. Reagieren Sie nicht, kann der Vermieter das Gericht bitten, das Enddatum des Mietvertrags festzulegen.
Im Falle von Mängeln: Melden Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich und schriftlich und gewähren Sie ihm eine angemessene Frist zur Behebung. Nur dann haben Sie Anspruch auf Mietminderung oder weitere rechtliche Schritte.
Bei Mietrückständen als Vermieter: Setzen Sie den Mieter in Verzug und leiten Sie gegebenenfalls ein Räumungsverfahren beim Amtsgericht ein. Eine Räumung ohne Gerichtsbeschluss
ist unzulässig.
Ermitteln Sie zunächst Ihre Rechtslage
Bevor Sie inhaltlich reagieren, eine formelle Aufforderung stellen, kündigen, auflösen oder ein Gerichtsverfahren einleiten, muss klar sein, was rechtlich vereinbart wurde und welche Beweise dies belegen. Wir prüfen unter anderem Verträge, Allgemeine Geschäftsbedingungen, Angebote, E-Mails, WhatsApp-Nachrichten, Rechnungen und frühere Korrespondenz.
Nicht jeder rechtliche Schritt ist sofort ratsam
Manchmal genügt ein kurzes Aufforderungsschreiben. Manchmal ist Verhandeln klüger als ein Rechtsstreit. Und manchmal ist schnelles Handeln notwendig, um Schaden oder Beweisprobleme zu vermeiden. Die richtige Vorgehensweise hängt von Ihren Interessen, Ihrer Beweislage, vertraglichen Vereinbarungen und der Haltung der Gegenseite ab.
Welcher rechtliche Schritt passt in Ihrem Fall?
Nicht jeder Streitfall erfordert die gleiche Vorgehensweise. Manchmal genügt eine kurze Beratung, während in anderen Fällen eine formelle Beurteilung oder Verhandlung notwendig ist.
Beratung mit einem Anwalt
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Überlegen Sie sich schnell eine Situation, um Fehlreaktionen zu vermeiden.
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Lassen Sie Ihre rechtliche Position prüfen, bevor Sie den nächsten Schritt unternehmen.
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Sollten die Gespräche ins Stocken geraten, unterstützen wir Sie mit Strategie, Korrespondenz und Verhandlungsführung.
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Falls ein Verfahren erforderlich ist, legen wir die Vorgehensweise und die nächsten Schritte fest.
- Prozessstrategie festlegen
- Erstellung von Verfahrensdokumenten
- Unterstützung im Verfahren
So gehen wir damit um
Wir leiten keine Gerichtsverfahren ein. Zunächst analysieren wir Ihre rechtliche Position, die Beweislage und Ihre wirtschaftlichen Interessen.
1
Beurteilung des Mietverhältnisses und der Mietposition
Wir prüfen, ob die Räumlichkeiten als Geschäftsräume gemäß Paragraph 290 oder Paragraph 230a gelten und welche Auswirkungen dies auf Ihre Rechte und Pflichten als Mieter oder Vermieter hat.
2
Vertrag und Korrespondenz prüfen
Wir prüfen den Mietvertrag, die Kündigungsmitteilung oder die Beschwerdeakte auf ihre rechtliche Stärke und die damit verbundenen Risiken.
3
Strategie festlegen
Sie erhalten konkrete Ratschläge zur wirksamsten Vorgehensweise: Verhandlung, Mahnung, Widerspruch gegen die Kündigung oder Klageerhebung vor dem Amtsgericht.
4
Handeln Sie!
Wir entwerfen die notwendigen Schreiben, verhandeln in Ihrem Namen oder begleiten Sie durch das Verfahren.
Beispiel: Ein Vermieter versucht, Ladenfläche ohne triftigen Grund zurückzufordern
Ein Ladenbesitzer erhielt von seinem Vermieter eine Kündigung mit der Begründung dringender Eigennutzung. Bei genauerer Betrachtung der Kündigung stellte sich heraus, dass der Vermieter die Kündigung nicht fristgerecht zugestellt und die angegebene Begründung nicht ausreichend belegt hatte. Wir rieten dem Mieter, der Kündigung nicht zuzustimmen, und verfassten ein rechtlich fundiertes Antwortschreiben. Der Vermieter zog die Kündigung daraufhin zurück. Der Mieter konnte sein Geschäft ungestört weiterführen und anschließend einen neuen Mietvertrag mit verbesserten Konditionen aushandeln.
Warum MKBjuristen.nl?
Seit 2001 unterstützen wir Unternehmer bei Rechtsstreitigkeiten, Vertragsstreitigkeiten und geschäftlichen Konflikten. Wir verbinden juristische Expertise mit einem praxisorientierten Ansatz: Zuerst verschaffen wir uns einen Überblick über die Situation, bevor wir den nächsten Schritt gehen.
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Häufig gestellte Fragen
Kann mein Vermieter den Mietvertrag einfach kündigen?
Das hängt von der Art der Gewerbeimmobilie ab. Bei Gewerbeimmobilien nach § 290 (Läden, Gastronomie) kann der Vermieter den Mietvertrag nur aus gesetzlich vorgeschriebenen Gründen kündigen, beispielsweise bei dringendem Eigenbedarf, Renovierung oder schwerwiegender Vertragsverletzung durch den Mieter. Bei Gewerbeimmobilien nach § 230a (Büros, Lagerräume) sind die Regelungen flexibler. Eine Kündigung ohne Angabe von Gründen oder ohne ordnungsgemäßes Verfahren ist unwirksam.
Was kann ich tun, wenn mein Vermieter Mängel nicht behebt?
Melden Sie den Mangel dem Vermieter schriftlich und gewähren Sie ihm eine angemessene Frist zur Behebung. Reagiert der Vermieter nicht, können Sie vor Gericht eine Mietminderung geltend machen, die Mängel selbst beheben lassen und die Kosten verrechnen oder, im Falle schwerwiegender Mängel, den Mietvertrag kündigen.
Wie kann ich als Vermieter einen zahlungsunwilligen Mieter kündigen?
Im Wege eines Räumungsverfahrens vor dem Amtsgericht. Eine Räumung ohne Gerichtsbeschluss ist unzulässig. Wir erstellen die Mahnung, leiten das Räumungsverfahren ein und überwachen die Vollstreckung, falls der Mieter nicht freiwillig auszieht.
Kann die Miete angepasst werden?
Für Gewerbeimmobilien der Kategorie 290 können sowohl Mieter als auch Vermieter alle fünf Jahre eine Mietanpassung auf Basis der ortsüblichen Marktmiete beantragen. Sollten sie keine Einigung erzielen, können die Parteien einen Sachverständigen hinzuziehen oder den zuständigen Richter des Amtsgerichts anrufen.
Was ist Substitution und wann habe ich Anspruch darauf?
Die Substitution bedeutet, dass der neue Inhaber Ihres Unternehmens den Mietvertrag übernimmt. Hierfür benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters. Verweigert dieser die Zustimmung, können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Genehmigung stellen – vorausgesetzt, Sie können ein berechtigtes Interesse nachweisen und dem neuen Mieter ausreichende Sicherheiten anbieten.
Habe ich als Mieter Anspruch auf Entschädigung, wenn ich ausziehen muss?
Für Geschäftsräume der Kategorie 290 haben Sie im Falle einer erzwungenen Räumung Anspruch auf Entschädigung für Umzugs- und Einrichtungskosten. Die Höhe der Entschädigung wird vom Richter festgelegt. Für Geschäftsräume der Kategorie 230a gilt dies nicht automatisch, Sie können jedoch Kündigungsschutz beantragen – der Richter kann die Räumungsfrist mehrfach verlängern.
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