Anwalt für Raumplanung und Rechtsexperte

Raumplanung

Die Raumplanung befasst sich mit dem Prozess der Nutzung und Gestaltung von Lebensraum und Umwelt. Sie basiert auf verschiedenen Gesetzen und Verordnungen. Durch diese Vielfalt an Regelungen wird versucht, sowohl Gemeinwohl- als auch individuelle Interessen zu berücksichtigen.

Die (Regional-)Regierung verfügt über die Befugnisse und Instrumente zur Raumordnung. Dazu gehört beispielsweise die Erstellung von Bebauungsplänen, aber auch die Erteilung von Genehmigungen. Darüber hinaus können Maßnahmen ergriffen werden, wenn Einzelpersonen oder Unternehmen gegen Gesetze und Verordnungen verstoßen.

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Raumplanung nach dem Umwelt- und Planungsgesetz

Seit dem 1. Januar 2024 ist das Umwelt- und Planungsgesetz (Omgevingswet) in Kraft – die größte Systemreform im Umweltrecht seit Jahrzehnten. Das Umwelt- und Planungsgesetz fasst Dutzende von Gesetzen zum Thema Lebensraum zusammen – darunter das frühere Raumordnungsgesetz (Wro) und das Umweltgenehmigungsgesetz (Wabo) – zu einem einheitlichen System. Die bedeutendste Änderung im Bereich der Raumplanung ist die Integration des kommunalen Flächennutzungsplans in den Umweltplan: Jede Gemeinde verabschiedet einen einheitlichen Umweltplan für ihr gesamtes Gebiet. Bis zur vollständigen Ausarbeitung des Umweltplans bilden die alten Flächennutzungspläne zusammen den vorläufigen Teil dieses Plans (das sogenannte Übergangsgesetz). Zentrales Bewertungskriterium ist nicht mehr „gute Raumplanung“, sondern eine ausgewogene Verteilung der Funktionen auf die Standorte (Artikel 4.2 Umwelt- und Planungsgesetz). Das klingt technisch, betrifft aber jeden Unternehmer, der an einem Standort bauen, sanieren, erweitern oder eine neue Tätigkeit aufnehmen möchte. Diese Seite fällt unter unsere umfassende Expertise im Umweltrecht.

Umweltplan, Umweltgenehmigung und BOPA

Ob ein Vorhaben oder eine Aktivität genehmigt wird, hängt vom Umweltplan (früher Flächennutzungsplan). Wenn Ihr Vorhaben den zulässigen Funktionen und den Bau- und Nutzungsbestimmungen entspricht, kann die Genehmigung oft relativ schnell erteilt werden. Andernfalls gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die Gemeinde kann den Umweltplan ändern, oder Sie können eine Umweltgenehmigung für eine noch nicht geplante Umweltmaßnahme (BOPA) – den Nachfolger der früheren „Abweichungsgenehmigung“. Bei dieser Prüfung spielt die ausgewogene Verteilung der Funktionen auf die Standorte erneut eine entscheidende Rolle: Die zuständige Behörde (in der Regel die Gemeindeverwaltung) wägt Ihre Interessen gegen die Interessen der Anwohner, der Umwelt und des umliegenden Gebiets ab. Unsere Anwälte und internen Rechtsberater prüfen im Vorfeld, welcher Weg der schnellste und vielversprechendste ist, und gestalten den Antrag und die Begründung so, dass sie auch möglichen Gerichtsverfahren standhalten. Dies gilt sowohl für den internationalen Konzern mit einem großflächigen Flächenentwicklungsprojekt als auch für den Bäcker um die Ecke, der sein Geschäft erweitern oder eine Terrasse anbauen möchte.

Einspruch, Berufung und einstweiliger Rechtsschutz

Gegen Entscheidungen im Bereich der Raumplanung besteht Rechtsschutz, dessen Ablauf jedoch vom eingeleiteten Verfahren abhängt. Im regulären Verfahren können Sie als Betroffener innerhalb von sechs Wochen nach Veröffentlichung der Entscheidung Einspruch bei der zuständigen Behörde einlegen und anschließend beim Gericht Berufung einlegen. Im erweiterten Verfahren – das beispielsweise für Umweltpläne und komplexere Genehmigungen gilt – müssen Sie zunächst eine Stellungnahme zum Entscheidungsentwurf einreichen, bevor Sie Berufung einlegen können. In vielen Fällen ist eine höhere Beschwerde direkt an die Verwaltungsgerichtsbarkeit des Staatsrats gerichtet. Droht ein irreparabler Schaden, etwa weil ein Nachbar bereits mit dem Bau begonnen hat, können Sie gleichzeitig eine einstweilige Verfügung zur Aussetzung der Entscheidung beantragen. Fristen sind entscheidend: Zu spät ist grundsätzlich zu spät. Daher ist es ratsam, frühzeitig Rechtsberatung einzuholen, damit Stellungnahmen, Einspruchs- und Berufungsgründe fristgerecht und vollständig eingereicht werden.

Durchsetzung in der Raumplanung

Wer gegen den Flächennutzungsplan oder die Auflagen einer Baugenehmigung verstößt – beispielsweise durch Bauen ohne Genehmigung oder ungenehmigte Nutzung des Grundstücks –, kann die zuständige Behörde die Einhaltung durchsetzen. Kapitel 18 des Umwelt- und Planungsgesetzes sieht hierfür die entsprechenden Instrumente vor: eine Anordnung mit Geldbuße, eine Anordnung mit Verwaltungszwang und gegebenenfalls den Entzug einer Genehmigung. Nach dem Prinzip der zwingenden Durchsetzung muss der Staat grundsätzlich gegen Verstöße vorgehen, es sei denn, es liegen besondere Umstände oder eine konkrete Aussicht auf Legalisierung vor. Wenn Sie als Unternehmer einen Durchsetzungsbescheid erhalten, können Sie diesen anfechten; umgekehrt können Sie bei Ihren Nachbarn, die eine Belästigung oder illegale Bauarbeiten feststellen, einen Antrag auf Durchsetzung stellen. Wir unterstützen sowohl Unternehmer, die mit Durchsetzungsmaßnahmen konfrontiert sind, als auch Parteien, die die Einhaltung der Vorschriften durchsetzen wollen.

Benachteiligungskompensation und Planungsschwäche

Wenn die Regierung den Flächennutzungsplan ändert oder eine Genehmigung erteilt, die den Wert Ihres Grundstücks mindert oder Ihren Geschäftsbetrieb beeinträchtigt, haben Sie unter Umständen Anspruch auf Entschädigung. Gemäß Abschnitt 15.1 des Umwelt- und Planungsgesetzes (Environment and Planning Act) ist dies geregelt; der alte Begriff „Planungsschaden“ wird in der Praxis noch häufig verwendet. Nicht jeder Schaden berechtigt zu einer Entschädigung: Manche Schäden fallen unter das normale gesellschaftliche Risiko. Ob Sie anspruchsberechtigt sind und in welcher Höhe eine Entschädigung zusteht, erfordert eine sorgfältige rechtliche und tatsächliche Prüfung. Lesen Sie mehr über Benachteiligungsentschädigung und Planungsschaden.

Häufig gestellte Fragen zur Raumplanung

Worin besteht der Unterschied zwischen einem Bebauungsplan und einem Umweltplan?
Seit dem Umwelt- und Planungsgesetz (1. Januar 2024) wurde der Bebauungsplan durch den Umweltplan ersetzt. Bestehende Bebauungspläne bleiben als vorläufiger Bestandteil des Umweltplans in Kraft, bis die Gemeinde ihren endgültigen Umweltplan verabschiedet hat.

Mein Vorhaben passt nicht in den Flächennutzungsplan. Ist es trotzdem möglich?
Oft ja. Die Gemeinde kann den Flächennutzungsplan ändern, oder Sie können eine Umweltgenehmigung für eine flächenbezogene Aktivität außerhalb des geplanten Flächennutzungsplans (BOPA) beantragen. Die zuständige Behörde prüft dann die Eignung der Standorte anhand einer ausgewogenen Verteilung der Funktionen.

Wie viel Zeit habe ich, um Einspruch oder Beschwerde einzulegen?
Grundsätzlich sechs Wochen nach Veröffentlichung oder Bereitstellung des Beschlusses zur Einsichtnahme. Im Falle des ausführlichen Verfahrens müssen Sie zuvor fristgerecht eine Stellungnahme zum Beschlussentwurf einreichen. Diese Fristen sind strikt einzuhalten.

Kann ich Schadensersatz erhalten, wenn der Wert meiner Immobilie sinkt?
Unter Umständen ja, durch eine Entschädigung für Nachteile (Abschnitt 15.1 des Umwelt- und Planungsgesetzes, früher Planungsschaden). Ein Teil des Schadens bleibt jedoch als normales gesellschaftliches Risiko von mir selbst zu tragen.

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Bei MKB Juristen arbeiten Anwälte und Unternehmensjuristen in gemischten Teams zusammen. So können wir von Anfang an strategische Beratung leisten – etwa bei der Standortwahl, der Gebietsentwicklung und den Genehmigungsverfahren – und bei Bedarf auch gerichtlich vorgehen. Wir betreuen Mandanten aus allen Bereichen: von internationalen Konzernen mit komplexen Gebietsentwicklungsprojekten bis hin zum lokalen Bäcker, der expandieren möchte. Haben Sie Fragen zur Raumplanung, zum Umweltplan, zu einer Umweltgenehmigung oder zu einer behördlichen Entscheidung? Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Erstberatung.