Baurecht
Kauf- und Bauvertrag
Anwälte und Rechtsexperten für Ihren neuen Bauvertrag
Sie kaufen oder bauen ein neues Haus mithilfe eines Kauf- und Bauvertrags. Wir prüfen den Vertrag, sichern Ihre Rechte nach Fertigstellung und Gewährleistungsfrist und unterstützen Sie bei Streitigkeiten – für Projektentwickler, Investoren, Bauunternehmer und Privatpersonen.
- Wir arbeiteten unter anderem für:
Kauf- und Bauvertrag
Beim Kauf eines Neubaus wird zwischen den Parteien ein Kauf- und Bauvertrag geschlossen. Dieser Vertrag regelt die Vereinbarungen zwischen Käufer und Bauunternehmer (häufig einem Bauträger). Er umfasst alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Kauf des Grundstücks (Kaufvertrag) und dem Hausbau (Bauvertrag). Oft wird für den Kauf- und Bauvertrag eine Standardvorlage verwendet. Dennoch ist es wichtig, alle abweichenden Punkte im Vertrag rechtlich prüfen zu lassen. Dies betrifft Vereinbarungen zur Bauzeit, zu zusätzlichen oder reduzierten Arbeiten, aufschiebende und auflösende Bedingungen (z. B. Finanzierungsvorbehalt), Garantie- und Gewährleistungsregelungen, abweichende Bestimmungen sowie weitere Vertragsbestandteile (Broschüren, Visualisierungen, maßstabsgetreue Modelle usw.).
Sobald es während der Bauphase eines Neubaus zu einer Streitigkeit kommt (oder zu kommen droht), ist es ratsam, umgehend Rechtsberatung einzuholen. Dies ermöglicht eine sofortige Einschätzung der rechtlichen Möglichkeiten. Sollte ein Bauunternehmer oder Projektentwickler mit einer Haftungsklage oder Beschwerde konfrontiert sein, können unsere Rechtsexperten umgehend die Optionen prüfen.
Haben Sie Fragen zum Kauf- und Bauvertrag? Kontaktieren Sie uns.
Zwei Verträge in einem: Kauf- und Bauvertrag rechtlich analysiert
Rechtlich gesehen handelt es sich beim Kauf- und Bauvertrag nicht um einen einzigen Vertrag, sondern um zwei miteinander verbundene Verträge. Der Kaufvertrag betrifft die Übertragung des Grundstücks bzw. des Wohnungseigentums und unterliegt den niederländischen Kaufrechtbestimmungen (Artikel 7.1 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Der Bauvertrag betrifft die Errichtung der Wohnung und unterliegt den niederländischen Bauvertragsbestimmungen (Artikel 7.12 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Da beide Teile miteinander verknüpft sind, hat die Ausübung eines Rechts aus dem einen Teil oft Auswirkungen auf den anderen. Wir prüfen diese Zusammenhänge sorgfältig, damit Sie nicht versehentlich auf ein Recht verzichten, indem Sie ein anderes geltend machen.
Verbraucherschutz: zwingende gesetzliche Bestimmungen bezüglich des Hausbaus
Wird ein Haus im Auftrag eines Verbrauchers gebaut, gelten die besonderen Schutzbestimmungen der Artikel 7:765 bis 7:769 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Diese Bestimmungen sind zwingend und dürfen nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. Gemäß Artikel 7:766 des Bürgerlichen Gesetzbuches gilt beispielsweise nach Übergabe des unterzeichneten Vertrags eine dreitägige Widerrufsfrist, innerhalb derer der Verbraucher den Vertrag ohne Angabe von Gründen kündigen kann (in Standardverträgen oft auf eine Woche verlängert). Darüber hinaus gilt die Widerrufsfrist nach Artikel 7:2 des Bürgerlichen Gesetzbuches für den Kauf von Grundstücken. Für gewerbliche Kunden, wie beispielsweise Bauträger oder Investoren, gelten diese Schutzbestimmungen nicht. Hier ist die Vertragsfreiheit größer, was bei Verhandlungen besondere Sorgfalt erfordert.
Ratenzahlung: Zahlen Sie anteilig entsprechend dem Baufortschritt
Bei einem Neubau zahlen Sie den Vertragsbetrag in Raten, die sich nach dem Baufortschritt richten. Das Gesetz schützt Sie als Verbraucher: Sie dürfen nicht zu Zahlungen verpflichtet werden, die nicht zumindest annähernd dem Baufortschritt entsprechen. Bei einem abweichenden oder Standard-Zahlungsplan ist es wichtig zu prüfen, ob Sie nicht Arbeiten erwarten, die noch nicht ausgeführt wurden. Wir prüfen den Ratenzahlungsplan und die zugehörigen Garantien, bevor Sie unterschreiben.
Lieferung, Lieferorte und Wartungszeitraum
Die Übergabe ist der Zeitpunkt, an dem das Haus als geliefert gilt und die Gefahr auf den Kunden übergeht (Artikel 7:758 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Bei der Abnahme dokumentieren Sie die Übergabepunkte: Mängel, die der Auftragnehmer beheben muss. Grundsätzlich haftet der Auftragnehmer nicht mehr für Mängel, die Sie bei der Übergabe hätten erkennen müssen. Anschließend gilt in der Regel eine Gewährleistungsfrist (üblicherweise drei Monate in Standardverträgen), innerhalb derer Sie noch Mängel melden können. Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die Qualitätssicherung im Bauwesen (Wkb) am 1. Januar 2024 wurde Artikel 7:758 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches um einen vierten Absatz ergänzt: Der Auftragnehmer haftet auch nach der Übergabe für Mängel, die bei der Übergabe nicht erkennbar waren, es sei denn, sie sind ihm nicht zuzurechnen. Für Verbraucher gilt diese Regelung uneingeschränkt. Lesen Sie mehr über die Haftung bei Baumängeln.
Die 5%-Regel: Aussetzung der letzten Rate
Eines der wirksamsten Instrumente für den Auftraggeber ist die 5%-Regelung gemäß Artikel 7:768 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches. Sie können maximal 5 % der Vertragssumme von der/den letzten Rate(n) einbehalten und diesen Betrag beim Notar hinterlegen, anstatt ihn an den Auftragnehmer zu zahlen. Sie müssen keine Mängel nachweisen: Die Hinterlegung dient als Druckmittel, um den Auftragnehmer zur Durchführung von Reparaturen zu verpflichten. Die Hinterlegung verfällt nach drei Monaten, es sei denn, Sie machen rechtzeitig von Ihrem allgemeinen Aussetzungsrecht gemäß Artikel 6:262 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches Gebrauch. In diesem Fall müssen Sie dem Notar die Höhe der einzubehaltenden Hinterlegung mitteilen. Eine zu weite oder zu enge Auslegung dieses Rechts kann kostspielig sein; wir beraten sowohl Käufer als auch Auftragnehmer in diesem sensiblen Bereich.
Garantie- und Gewährleistungsregelungen: Woningborg und SWK
Die meisten Kauf- und Bauverträge basieren auf einem Standardvertrag mit einer Garantie- und Gewährleistungsregelung von Woningborg oder der Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK). Diese Regelung bietet unter anderem eine Fertigstellungsgarantie im Falle der Insolvenz des Auftragnehmers und eine Mängelgarantie für einen vereinbarten Zeitraum. Unterschreiben Sie nur Verträge, die eine gültige Gewährleistungsbescheinigung enthalten. Wir prüfen, ob die Regelung tatsächlich anwendbar ist, ob abweichende Vertragsbestimmungen die Garantie nicht beeinträchtigen und ob Broschüren, technische Spezifikationen und Zeichnungen ordnungsgemäß Vertragsbestandteil geworden sind.
Streitigkeiten: Schiedsgericht und zuständiges Gericht
Die Musterverträge von Woningborg und SWK sehen häufig ein Schiedsverfahren vor: Streitigkeiten werden dann von der Schiedsstelle für Baustreitigkeiten und nicht von ordentlichen Gerichten entschieden. Es ist wichtig zu wissen, welches Verfahren für Ihren Vertrag gilt, da die Schiedsklausel festlegt, wo und wie Sie Ihre Rechte geltend machen müssen und Fristen ablaufen können. Unsere Anwälte vertreten Sie sowohl vor der Schiedsstelle als auch vor ordentlichen Gerichten, während unsere internen Rechtsberater Sie in der vorangehenden Phase hinsichtlich Korrespondenz, Mahnungen und Vergleichsverhandlungen unterstützen. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zu Mehr- und Minderungsarbeiten sowie zum Zurückbehaltungsrecht.
Vom internationalen Konzern bis zum Bäcker an der Ecke
Ob Sie ein internationaler Bauträger sind, der Hunderte von Wohneinheiten realisiert, ein Immobilieninvestor, ein Bauunternehmer oder eine Privatperson, die ihr erstes Neubauhaus erwirbt: Bei MKB Juristen arbeiten Anwälte und interne Rechtsberater Hand in Hand an Ihrem Fall. Wir prüfen Ihren Kauf- und Bauvertrag vor der Unterzeichnung, beraten Sie zu abweichenden Bestimmungen, unterstützen Sie bei Streitigkeiten über die Fertigstellung, zusätzliche oder reduzierte Arbeiten oder Mängel und vertreten Sie gegebenenfalls vor Gericht. Diese Seite fällt unter unsere im Baurecht. Haben Sie Fragen zu Ihrem Kauf- und Bauvertrag? Kontaktieren Sie uns.
Herr Jaime Boogaers
Gesellschaftsrecht · Anwalt
In spezialisierten Rechtsfällen geht es nicht nur um die Rechtsnorm. Es geht auch um Beweise, den richtigen Zeitpunkt, die Verhandlungsposition und die wirtschaftlichen Auswirkungen jedes einzelnen Schrittes.
Wie wir Ihnen helfen
Von der Prüfung Ihres Vertrags bis hin zur Prozessführung vor dem Schiedsgericht: Unsere Anwälte und internen Rechtsberater begleiten Sie durch den gesamten Prozess.
- Überprüfung des Kauf- und Bauvertrags vor der Unterzeichnung
- Beratung zu abweichenden Bestimmungen, Bauzeit und Zahlungsbedingungen
- Leitfaden zu Übergabe, Übergabepunkten und dem 5%-System
- Überprüfung von Garantie- und Gewährleistungsregelungen (Woningborg/SWK)
- Rechtsstreitigkeiten vor dem Schiedsgericht und den Zivilgerichten
Risiken und Fallstricke
Ein Standardmodell erscheint sicher, doch gerade die abweichenden Bestimmungen und Anhänge bestimmen Ihre Position. Unterschätzen Sie nicht die Risiken bei Lieferung und Zahlung.
- Unterzeichnung ohne gültiges Garantiezertifikat
- Zahlungsbedingungen, die den Baufortschritt berücksichtigen
- Versäumnis, Mängel innerhalb der Wartungsperiode rechtzeitig zu melden
- Die 5%-Regel zu spät oder falsch anzuwenden
- Missachtung der Schiedsklausel und der Fristen
Unser Ansatz
Wir verbinden juristische Expertise mit praktischer Baufachkenntnis. Zunächst analysieren wir das Verhältnis zwischen Kauf- und Vertragsbestandteilen sowie den geltenden Gewährleistungsbestimmungen. Anschließend ermitteln wir Ihre stärkste Position – ob Sie Auftraggeber, Auftragnehmer oder Projektentwickler sind. Wo immer möglich, lösen wir Streitigkeiten außergerichtlich; falls erforderlich, vertreten wir Sie vor dem Schiedsgericht oder den ordentlichen Gerichten.
So arbeiten wir zusammen
Vom Vertrag zur Lösung in wenigen klaren Schritten.
01
Aufnahme und Erstbeurteilung
Wir werden kurz die Situation, die verfügbaren Dokumente und Ihre Hauptinteressen besprechen.
02
Positions- und Risikoanalyse
Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, die beigefügten Unterlagen, die Fristen und die möglichen nächsten Schritte.
03
Strategische Beratung
Sie erhalten konkrete Ratschläge zum besten Vorgehen: reagieren, verhandeln, einen Vergleich schließen oder gerichtlich vorgehen.
04
Ausführung
Wir unterstützen Sie bei der Korrespondenz, bei Verhandlungen, bei der Strategieentwicklung in Rechtsstreitigkeiten oder bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten.
Spezialisten für Unternehmer
Wir verbinden juristische Analyse mit praktischer Erfahrung in Fällen für Unternehmer, Geschäftsführer und Organisationen.
Alle unsere Rechtsexperten und Anwälte verfügen über umfassende Kenntnisse im Baurecht und den angrenzenden Rechtsgebieten. Darüber hinaus haben sie sich auf ein oder mehrere Spezialgebiete innerhalb des Baurechts spezialisiert. Wir haben verschiedene Spezialgebiete in unterschiedlichen Fachgruppen zusammengefasst. Jeder Anwalt ist je nach seinen Spezialisierungen einer oder mehreren Fachgruppen zugeordnet. Mandanten können sich für ihren jeweiligen Fall direkt an die zuständige Fachgruppe wenden. Dort werden sie von dem für ihren Fall am besten geeigneten Anwalt oder Rechtsexperten betreut. Bei Bedarf greifen wir auf das Fachwissen und die Erfahrung unserer spezialisierten Kollegen aus anderen Fachgruppen zurück.
Häufig gestellte Fragen
Die am häufigsten gestellten Fragen zum Kauf- und Bauvertrag.
Wann ist Rechtsberatung ratsam?
Rechtliche Beratung ist ratsam, sobald Druck entsteht, Fristen ablaufen, eine Gegenpartei Stellung bezieht oder wenn finanzielle oder strategische Interessen von Bedeutung sind.
Kann MKB Juristen auch helfen, wenn bereits ein Konflikt besteht?
Ja. Wir beurteilen Ihre rechtliche Position, beraten Sie hinsichtlich der Strategie und können Sie bei der Korrespondenz, Verhandlungen, Verteidigung oder weiteren rechtlichen Schritten unterstützen.
Was kostet eine spezialisierte Rechtsberatung?
Fachberatung erfolgt grundsätzlich auf Stundenbasis. Soweit möglich, informieren wir Sie im Vorfeld über das Vorgehen, die Kosten und die nächsten Schritte.
Kann ich zunächst ein unverbindliches Beratungsgespräch führen?
Ja. Sie können eine kostenlose Beratung anfordern. Wir werden Ihre Situation kurz besprechen und Ihnen die wahrscheinlich sinnvollste Vorgehensweise aufzeigen.
Möchten Sie Ihren Kauf- und Bauvertrag prüfen lassen?
Unsere Anwälte und internen Rechtsberater prüfen Ihren Vertrag und unterstützen Sie bei Streitigkeiten. Kontaktieren Sie uns unverbindlich.
Mehr Expertise innerhalb dieses Teams
Sehen Sie sich auch die anderen Abschnitte innerhalb dieses Rechtsgebiets an.
Kontaktieren Sie uns
Hinterlassen Sie Ihre Kontaktdaten. Wir werden uns mit Ihnen in Verbindung setzen, um Ihre Situation kurz zu besprechen.
Kontaktieren Sie uns
Sie möchten mehr über unsere Dienstleistungen erfahren?
Dann kontaktieren Sie unsere Spezialisten.
