Ist es erlaubt, einen Teil meiner Geschäftsräume unterzuvermieten?

Ja, grundsätzlich dürfen Sie einen Teil Ihrer gemieteten Geschäftsräume untervermieten. Artikel 7:221 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches räumt dem Mieter dieses Recht ein, es sei denn, Sie hätten davon ausgehen müssen, dass der Vermieter berechtigte Einwände dagegen hat. Wichtig: Dies ist eine Rechtsvorschrift. Der Mietvertrag kann daher davon abweichen und die Untervermietung gänzlich verbieten oder von der Zustimmung des Vermieters abhängig machen. In der Praxis kommt dies häufig vor. Lesen Sie daher immer zuerst Ihren Hauptmietvertrag (einschließlich der Allgemeinen Bestimmungen) und holen Sie sich vorzugsweise vorab die schriftliche Genehmigung des Vermieters ein.

Manchmal findet man die ideale Immobilie, aber sie ist einfach zu groß für die eigenen Bedürfnisse. Dadurch steigen die Mietkosten unnötig. Eine Untervermietung kann diese Kosten ausgleichen, sofern sie zulässig ist. Ob dies der Fall ist, hängt primär von den Bestimmungen Ihres Gewerbemietvertrags. Im Folgenden erläutern wir die Regeln, die Risiken und die nächsten Schritte.

Was sagt das Gesetz zur Untervermietung von Geschäftsräumen?

Der Grundsatz ist in Artikel 7:221 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches festgelegt: Der Mieter ist berechtigt, einer anderen Person die Nutzung des Mietobjekts ganz oder teilweise zu gestatten, es sei denn, er hätte davon ausgehen müssen, dass der Vermieter berechtigte Einwände dagegen hätte. Untervermietung ist daher zulässig, jedoch nicht ohne Einschränkungen.

Entscheidend ist, dass diese Bestimmung regulatorischer Natur . Das bedeutet, dass Vermieter und Mieter unterschiedliche Vereinbarungen im Vertrag festhalten können, was in der Praxis häufig vorkommt. Enthält der Hauptmietvertrag oder die Allgemeinen Geschäftsbedingungen ein Untervermietungsverbot oder eine Zustimmungspflicht, so hat diese Vereinbarung Vorrang vor dem gesetzlichen Grundsatz. Der Vertragsinhalt ist daher stets maßgebend, unabhängig von der Art der gemieteten Gewerbefläche.

Der Unterschied zwischen Geschäftsräumen nach § 230a und § 290

Für Gewerbeimmobilien unterscheidet das Gesetz zwischen zwei Kategorien, und diese Unterscheidung spielt auch bei der Untervermietung eine Rolle:

• 290 – Gewerbebetriebe: Einzelhandels-, Gastronomie-, Imbiss- und Handwerksbetriebe mit öffentlich zugänglichen Räumlichkeiten (z. B. Geschäfte, Cafés und Restaurants). Für diese Betriebe gilt ein zusätzlicher Mietschutz.
• 230a Geschäftsräume: Sonstige Geschäftsräume wie Büros, Lager- und Produktionsflächen. Hier gilt ein weniger strenger Schutz.

Für 290 Gewerbeimmobilien gelten hinsichtlich Kündigung und Räumung besondere Regelungen, die auch Folgen für den Untermieter haben. Mehr dazu später.

Lesen Sie immer zuerst den Hauptmietvertrag

Bevor Sie jemanden in Ihre Immobilie einziehen lassen, prüfen Sie Ihren Mietvertrag und die dazugehörigen Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Beachten Sie in jedem Fall Folgendes:

• Ist die Untervermietung ausdrücklich verboten? Dann dürfen Sie ohne eine andere Vereinbarung mit dem Vermieter nicht untervermieten.
• Ist die Untervermietung mit schriftlicher Genehmigung? Wenn ja, sollte diese Genehmigung immer im Voraus eingeholt werden.
• Gibt es irgendwelche Bedingungen, beispielsweise hinsichtlich der Branche des Untermieters oder der Dauer des Untermietvertrags?
• Gibt es Verfahrensvorschriften, wie beispielsweise eine Benachrichtigungspflicht oder eine Frist, innerhalb derer Sie die Genehmigung einholen müssen?

Enthält der Vertrag keine Klausel zur Untervermietung, gilt der Rechtsgrundsatz: Untervermietung ist zulässig, außer im Falle begründeter Einwände des Vermieters.

Bitten Sie den Vermieter um Erlaubnis

Auch wenn der Vertrag die Untervermietung nicht verbietet, ist es ratsam, den Vermieter im Voraus um Erlaubnis zu fragen. Das beugt späteren Streitigkeiten vor und stärkt Ihre Position. Außerdem ist es manchmal vertraglich vorgeschrieben.

Untervermietung ist auch ohne vertragliches Verbot nicht gestattet, wenn der Vermieter berechtigte Einwände . Fragen Sie daher den Vermieter schriftlich (z. B. per E-Mail), ob Einwände bestehen, und prüfen Sie, ob Ihr Hauptmietvertrag ein zusätzliches Verfahren vorsieht. Bewahren Sie die Genehmigung gut auf: Eine Bestätigung per E-Mail dient später als wichtiger Nachweis.

Wann hat ein Vermieter berechtigte Einwände?

Ob berechtigte Einwände vorliegen, wird zum Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrags beurteilt: Was konnten Sie zu diesem Zeitpunkt vernünftigerweise annehmen? Die Einwände können sich sowohl auf den Untermietvertrag selbst als auch auf die Person des Untermieters beziehen. Beispiele hierfür sind:

• Der Untermieter befindet sich in einer besorgniserregenden finanziellen Lage.
• Der Untermieter ist ein direkter Konkurrent des Vermieters.
• Untervermietung birgt ein erhöhtes Risiko von Schäden am Objekt.
• Die beabsichtigten Aktivitäten bzw. der vorgesehene Sektor sind mit dem Objekt oder mit Sondervereinbarungen im Hauptmietvertrag nicht vereinbar.

Sie müssen nicht jedem Einwand des Vermieters zustimmen. Eine Ablehnung darf keinen Rechtsmissbrauch darstellen und muss nach den Grundsätzen der Angemessenheit und Fairness zulässig sein. Mit einer ausdrücklichen, schriftlichen Genehmigung sind Sie jedoch in der stärksten Position.

Welche Risiken birgt die illegale Untervermietung?

Die Bedeutung einer Genehmigung darf nicht unterschätzt werden. Wer einen Teil der Geschäftsräume unrechtmäßig vermietet, handelt nicht als ordnungsgemäßer Mieter (Artikel 7:213 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Die Folgen können schwerwiegend sein

• Der Vermieter kann die Auflösung des Hauptmietvertrags .
• Sie könnten dem Vermieter gegenüber schadenersatzpflichtig werden
• In der Zwischenzeit bleiben Sie gegenüber dem Untermieter weiterhin an Ihre Verpflichtungen, und dieser kann Sie weiterhin haftbar machen.

Für Geschäftsräume nach Paragraph 290 gilt eine Sonderregelung: Endet der Hauptmietvertrag aufgrund einer erfolgreichen Kündigung durch den Hauptvermieter, endet der Untermietvertrag mit dem vom Gericht festgelegten Räumungstermin. Dies unterstreicht, wie wichtig es ist, Untervermietungen ordnungsgemäß und mit Genehmigung zu regeln.

Den Untermietvertrag an den Hauptmietvertrag anpassen

Rechtlich gesehen sind Hauptmietvertrag und Untermietvertrag getrennt: Zwischen Hauptvermieter und Untermieter besteht keine vertragliche Bindung. In der Praxis sind beide Verträge jedoch eng miteinander verknüpft. Probleme mit dem Hauptmietvertrag wirken sich fast immer auch auf den Untermietvertrag aus.

Daher empfiehlt es sich, diese gegenseitige Abhängigkeit vertraglich zu regeln. Die Mietbedingungen und Pflichten des Untermieters sollten mit den Bestimmungen des Hauptmietvertrags übereinstimmen. Beachten Sie unter anderem Folgendes:

• Die Mietdauer und die Kündigungsfristen müssen aufeinander abgestimmt sein, damit Sie nicht an einen Untermieter gebunden sind, während Ihr Hauptmietvertrag bereits ausgelaufen ist.
• Die Pflichten hinsichtlich Instandhaltung, Nutzung und Zweck müssen auf den Untermieter übergehen.
• die Mietindexierung weiterzugeben

Bei Geschäftsräumen gemäß § 290 ist besonders darauf zu achten, den Untermieter im Voraus korrekt über die Laufzeit des Hauptmietvertrags zu informieren. Sollten Sie den Untermieter unzureichend informieren oder seine Interessen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht ausreichend wahren, können Sie unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet sein. Legen Sie uns daher bei der Erstellung eines Untermietvertrags stets den Hauptmietvertrag vor . Nur so können wir Probleme im Zusammenhang mit der Untervermietung vermeiden.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So organisieren Sie eine Untervermietung sicher

1. Lesen Sie Ihren Hauptmietvertrag und die Allgemeinen Geschäftsbedingungen sorgfältig durch und prüfen Sie, ob die Untervermietung erlaubt, verboten oder genehmigungspflichtig ist.
2. Bitten Sie den Vermieter um schriftliche Erlaubnis, auch wenn der Vertrag dazu keine Aussage trifft, und bewahren Sie die Bestätigung auf.
3. Beurteilung des Untermieters: Finanzlage, Branche und potenzielle Konkurrenz.
4. Lassen Sie einen Untermietvertrag aufsetzen , der mit dem Hauptmietvertrag übereinstimmt.
5. Behalten Sie die Fristen im Auge, sowohl für die Indexierung als auch für die Beendigung beider Verträge.

Häufig gestellte Fragen zur Untervermietung von Gewerbeflächen

Darf ich meine Geschäftsräume ohne Genehmigung untervermieten?

Untervermietung ist grundsätzlich erlaubt, es sei denn, der Vermieter hat berechtigte Einwände oder der Mietvertrag verbietet die Untervermietung oder sieht sie unter Zustimmung des Vermieters vor. In vielen Mietverträgen und Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist die Untervermietung ausgeschlossen, sofern der Vermieter nicht zuvor schriftlich zugestimmt hat. Daher ist es ratsam, stets im Voraus eine schriftliche Genehmigung einzuholen, selbst wenn der Vertrag dazu keine Regelung enthält.

Was geschieht mit dem Untermieter, wenn mein Mietvertrag endet?

Das hängt davon ab, wie der Hauptmietvertrag endet. Für Gewerbeimmobilien nach § 290 gilt eine Sonderregelung: Endet der Hauptmietvertrag, weil der Hauptvermieter die Kündigung erfolgreich beantragt, endet der Untermietvertrag mit dem vom Gericht festgelegten Räumungstermin. Endet der Hauptmietvertrag auf andere Weise, läuft der Untermietvertrag nicht automatisch mit ihm weiter. Achten Sie daher stets auf eine sorgfältige Abstimmung der Vertragsbedingungen, um Lücken und Haftungsrisiken zu vermeiden.

Kann der Vermieter den Mietvertrag im Falle einer unerlaubten Untervermietung kündigen?

Ja. Wer unrechtmäßig untervermietet, verhält sich nicht wie ein ordentlicher Mieter, und der Vermieter kann die Auflösung des Mietvertrags verlangen. Darüber hinaus können Sie schadenersatzpflichtig werden, und Ihre Verpflichtungen gegenüber dem Untermieter bleiben bestehen.

Gibt es einen Unterschied zwischen Einzelhandelsflächen und Büroflächen?

Ja. Geschäfte, Gastronomiebetriebe und ähnliche Räumlichkeiten fallen unter § 290 (Geschäftsräume) mit erweitertem Mieterschutz. Büros und Lagerräume fallen in der Regel unter § 230a (Geschäftsräume) mit weniger strengen Bestimmungen. Dieser Unterschied hat Auswirkungen auf Kündigung und Räumung und somit auch auf die Stellung von Untermietern.

Muss der Untermietvertrag dem Hauptmietvertrag folgen?

Rechtlich gesehen sind beide Verträge getrennt, in der Praxis jedoch eng miteinander verknüpft. Es wird dringend empfohlen, die Bedingungen und Pflichten aufeinander abzustimmen, damit Sie nach Ablauf Ihres Hauptmietvertrags nicht an einen Untermieter gebunden sind.

Darf ich mehr Miete verlangen, als ich selbst zahle?

Anders als bei manchen Wohnimmobilien gibt es für die Untermiete von Gewerberäumen keine gesetzliche Höchstgrenze. Daher können Sie die Untermiete grundsätzlich selbst festlegen, sofern Ihr Hauptmietvertrag dies nicht einschränkt. Beachten Sie jedoch, dass ein zu hoher oder unfairer Preis das Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter belasten kann.

Darf ich meine gesamten Geschäftsräume untervermieten, anstatt nur einen Teil davon?

Der Rechtsgrundsatz des Artikels 7:221 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches gilt sowohl für die teilweise als auch für die vollständige Untervermietung. Bei der Untervermietung der gesamten Fläche nutzen Sie das Objekt nicht mehr selbst, was eher zu berechtigten Einwänden des Vermieters führt und häufiger gegen den Mietvertrag verstößt. Auch hier sollten Sie zunächst Ihren Hauptmietvertrag prüfen und eine schriftliche Genehmigung einholen.

Ist die Untervermietung rechtlich geregelt? Wir können Ihnen helfen

Untervermietung erscheint einfach, doch die Abstimmung zwischen Hauptmietvertrag und Untermietvertrag, die Zustimmung des Vermieters und die zeitlichen Vorgaben erfordern sorgfältige Beachtung. Unsere auf Mietrecht spezialisierten prüfen Ihre Situation und erstellen einen Untermietvertrag, der mit Ihrem Hauptmietvertrag übereinstimmt.

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