Kira sözleşmesi avukatı ve hukuk uzmanı

Kiralık

Kiracılık, başkasına ait gayrimenkulü (ev, arsa) kullanma hakkı verir. Kiraya veren, mülkünü kiraya verdiği için periyodik bir ücret (arazi kirası) alır. Çoğu durumda, kiraya veren belediyedir. Belediyelerin kiracılık sistemi giderek terk edilmekte ve bu da arsa parsellerinin satışa sunulmasına neden olmaktadır. Kiracılık hakkında herhangi bir sorunuz var mı?

Danışmanlıktan uyuşmazlık çözümüne kadar çeşitli roller üstlenebilecek bilgi ve uzmanlığa sahibiz. Kiracılık hukuku alanında deneyimli avukat ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.

Mülkiyet hukuku kapsamında miras yoluyla geçen kira sözleşmesi

Erfpacht, Hollanda mülkiyet hukukunda tanınan sınırlı ayni haklardan biridir. Bu hak, Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:85. maddesinde düzenlenmiştir ve kiracıya başkasının taşınmaz malını elinde bulundurma ve kullanma yetkisi verir. Kiracılık veya kira sözleşmesinden farklı olarak, bir mülkiyet hakkıdır: devredilebilir, ipotekle yükümlü kılınabilir ve üçüncü şahıslara karşı etkilidir. Erfpacht'ın konumunu doğru anlamak için, onu mülkiyet hukukundaki üst hak ve irtifak hakkı gibi ilgili haklarla birlikte değerlendirmek gerekir . İster arazi portföyüne sahip uluslararası bir grup olun, ister iş yeri kiralık arazi üzerinde bulunan köşedeki fırıncı olun: avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız bu konunun inceliklerini biliyor.

Kanon ve kanon revizyonu

Arazi kirası, kiracının araziyi kullanma karşılığında arazi sahibine ödediği periyodik ödemedir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:85, paragraf 2). Arazi kirasının miktarı ve revizyon yöntemi, kuruluş sözleşmesinde ve geçerli genel kira koşullarında belirtilmiştir. Sürekli veya süresiz kira sözleşmelerinde, arazi kirası periyodik olarak, genellikle arazi değeri (WOZ) veya bir faiz oranı endeksiyle bağlantılı olarak revize edilir. Revizyon hükümlerinin yorumlanması veya makul olmayan bir şekilde algılanan arazi kirası artışı konusunda düzenli olarak anlaşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Revizyonun hukuken geçerli olup olmadığını ve bir maddenin genel şartlar ve koşullara ilişkin kurallar uyarınca geçersiz kılınabilir olup olmadığını değerlendiriyoruz.

Kira sözleşmesi şartlarının değiştirilmesi

Kira sözleşmesi şartları bir kez kurulduktan sonra, her iki taraf da bir değişiklik konusunda anlaşana kadar yürürlükte kalır. Arazi sahibi, tapu senedi ve kanunla belirlenen sınırlar dışında, tek taraflı olarak yeni şartlar dayatamaz. Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:97. maddesi uyarınca, yirmi beş yıllık bir sürenin ardından, mahkeme öngörülemeyen durumlar nedeniyle kira sözleşmesinin değiştirilmesine veya feshedilmesine karar verebilir. Yüksek Mahkeme, içtihatlarında (31 Ekim 2014 tarihli ECLI:NL:HR:2014:3071 sayılı karar da dahil olmak üzere), yeni bir arazi kira sisteminin otomatik olarak makuliyet ve adalete aykırı olmadığına hükmetmiştir. Önerilen değişiklikleri inceliyoruz ve gerektiğinde yasal işlemler yürütüyoruz.

Fesih, iptal ve tazminat

Kira sözleşmesi çeşitli şekillerde sona erdirilebilir. Prensip olarak, kiracı kira sözleşmesini kendisi sona erdirebilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:87, paragraf 1). Kiracı iki yıl üst üste arazi kirasını ödemezse veya yükümlülüklerini ciddi şekilde yerine getirmezse, arazi sahibi kira sözleşmesini sona erdirebilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:87, paragraf 2). Fesih, yasal süre sınırlarına uyularak icra memurunun emriyle gerçekleştirilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:88). Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra, kiracı kalan yapıların ve kurulu işlerin değeri için tazminat alma hakkına sahiptir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:99) ve bu tazminat ödenene kadar alıkoyma hakkını kullanabilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:100).

Devir, ipotek ve alt kiralama

Kira hakkı devredilebilir ve ipotekle teminat altına alınabilir, bu da onu tamamen finanse edilebilir bir hak haline getirir. Arazi sahibi, tapu senedinde devir veya tahsisin yalnızca kendi rızasıyla gerçekleşebileceğini şart koşabilir; makul bir gerekçe olmaksızın reddederse, alt bölge mahkemesi rızayı geçersiz kılabilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:91). Tapu senedinde aksi belirtilmedikçe alt kiralama da mümkündür (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:93). Kira hakkının devri, kayıtlı mülkiyetin teslimidir; ayrıca devir ve teslim ve kayıtlı mülkiyetler.

Sık karşılaşılan kira anlaşmazlıkları

Pratikte, çoğu kira sözleşmesi sorunu, revizyon veya yenileme sırasında arazi kirasının önemli ölçüde artması, noter onaylı kira sözleşmesindeki hükümlerin yorumlanması, arazi kirasında gecikme nedeniyle fesih bildiriminin geçerliliği ve kira süresinin sonunda tazminatla ilgili anlaşmazlıklar ile ilgilidir. Ayrıca, giderek daha fazla belediyenin belediye kira sistemi uygulamasını aşamalı olarak kaldırmasıyla birlikte, kira sözleşmesinin satın alınması ve mülkiyete geçişle ilgili sorular da ortaya çıkmaktadır. Tek şahıs işletmelerinden büyük gayrimenkul geliştiricilerine kadar hem arazi sahiplerine hem de kiracılara danışmanlık yapıyor ve dava açıyoruz.

MKB Juristen kiralama konusunda size nasıl yardımcı oluyor?

MKB Juristen, avukatlar ve şirket içi hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerle çalışmaktadır. Bu kombinasyon fark yaratır: bir avukatın stratejisi ve bir hukuk uzmanının iş perspektifi. Kira sözleşmelerini ve genel şartlarını inceliyoruz, kira sözleşmelerine girme, değiştirme veya feshetme konusunda danışmanlık yapıyoruz, arazi kirası revizyonları ve satın almaları konusunda müzakerelerde bulunuyoruz ve alt bölge mahkemesi veya bölge mahkemesi önündeki davalarda size yardımcı oluyoruz. İster uluslararası bir şirket olun ister köşe başındaki bir girişimci, net ve pratik hukuki destek alırsınız. Kira sözleşmenizle ilgili konularınızı görüşmek için çekinmeden bizimle iletişime geçin.