Mülkiyet hukuku
Daire hakları
Apartman hukuku, mülk sahipleri birliği ve site yönetimi konularında uzman avukatlar ve hukukçular
Tapu devir işlemlerinden ve yönetmeliklerden, site yönetimleri içindeki anlaşmazlıklara kadar: MKB Juristen, avukatlar ve (kurumsal) hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerle site yönetim kurullarına ve bireysel mülk sahiplerine destek sağlar.
- Diğerlerinin yanı sıra şunlar için çalıştık:
Daire hakları
Kat mülkiyeti hakları, bir binanın (veya arsanın) bağımsız bir bölüme ayrılmasıyla ortaya çıkar. Kat mülkiyeti hakkı, bir arsanın tamamının veya binanın tamamının mülkiyetindeki bir paydır. Kat mülkiyeti hakları genellikle Kat Mülkiyeti Dernekleri (VVE'ler) tarafından kullanılır. Kat mülkiyeti hakları hakkında herhangi bir sorunuz var mı?
Danışmanlıktan uyuşmazlık çözümüne kadar çeşitli roller üstlenebilecek bilgi ve uzmanlığa sahibiz. Apartman hakları alanında deneyimli avukat ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.
Mülkiyet hukuku kapsamındaki apartman hakları
Kat mülkiyeti hakları, mülkiyet hukuku kapsamında bağımsız ayni haklardan biridir ve Hollanda Medeni Kanunu'nun 5. Kitabının 9. Başlığında düzenlenmiştir. Medeni Kanun'un 5:106. maddesine göre, mal sahibi, kiracı veya yapı hakkı sahibi, binayı ve ona bağlı araziyi kat mülkiyeti haklarına bölebilir. Kat mülkiyeti hakkı iki unsurdan oluşur: topluluktaki (bina ve arazi) bir pay ve konut, ofis alanı, iş yeri veya otopark alanı gibi özel bir bölümün münhasır kullanım hakkı. Medeni Kanun'un 5:117. maddesine göre, kat mülkiyeti hakkı, bağımsız olarak devredilebilen, ipotek edilebilen ve rehin verilebilen tescilli bir mülktür. Uluslararası bir gayrimenkul fonundan, bölünmüş bir binada iş yeri satın alan fırıncıya kadar müşterilerimiz için bu, hukuki durumlarının tamamen bölme belgeleriyle belirlendiği anlamına gelir.
Arazi bölme senedi ve arazi bölme çizimi
Bölme işlemi, Tapu Sicil Müdürlüğü'nün kamu kayıtlarına kaydedilen noter onaylı bir bölme senedi ile gerçekleştirilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:109). Senede, özel ve ortak alanların sınırlarını gösteren bir bölme çizimi de bulunur. Hollanda Medeni Kanunu Madde 5:111, bölme senedinin asgari olarak içermesi gerekenleri belirler: kadastro numarası, ayrı bir varlık olarak kullanılmak üzere tasarlanan kısımların açıklaması ve yönetmelikler. Çatı terası, depo veya çatı katı gibi özel alanların ne olduğu konusunda ihtilaf olması durumunda, bölme senedi, senedin ve ekindeki çizimin tüm içeriği ışığında, objektif standartlara göre yorumlanır. Avukatlarımız ve hukuk uzmanlarımız, bu belgelerin hazırlanması, okunması ve yorumlanması konusunda danışmanlık hizmeti vermekte ve yorumlanması ihtilaflı olduğunda yasal işlemleri yürütmektedir.
Bölümleme yönetmelikleri ve Mülk Sahipleri Birliği
Site yönetim yönetmelikleri, apartman sahiplerinin karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirler. Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 5:112. maddesi, borç ve giderlerin dağıtımı, yıllık işletme hesabı ve katkı payları, ortak alanların kullanımı ve bakımı, binanın sigortası ve Kat Mülkiyeti Birliği'nin (VvE) kurulması da dahil olmak üzere, yönetmeliklerin her durumda kapsaması gereken konuları belirtir. Birçok site yönetimi, örnek yönetmeliklere uyum sağlar. Her apartman sahibi, kanunen VvE üyesidir. VvE, topluluğu yönetir, bakım işlerini üstlenir ve Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 5:126. maddesi uyarınca gelecekteki bakım giderleri için bir yedek fonu muhafaza eder. İster birkaç konuttan oluşan küçük bir VvE olsun, ister dükkanlar, ofisler ve apartmanlardan oluşan büyük bir karma kullanımlı kompleks olsun, hem VvE yönetim kurullarına hem de bireysel sahiplere yardımcı oluyoruz.
Site Yönetim Kurulu kararlarının alınması, geçersizliği ve iptali
Kat Mülkiyeti Sahipleri Kurulu, Kat Mülkiyeti Sahipleri Birliği'nin en üst organıdır; Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:125. maddesi uyarınca, kanun veya esas sözleşme ile başka bir organa devredilmemiş tüm yetkilere sahiptir. Her karar yasal olarak geçerli değildir. Kanun veya bölüştürme senediyle çelişen bir karar, Hollanda Medeni Kanunu'nun 2:14. maddesi uyarınca geçersizdir. Makuliyet ve adaletle (Hollanda Medeni Kanunu'nun 2:8. maddesi) veya yönetmeliklerle çelişen bir karar, Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:130. maddesi uyarınca asliye mahkemesi tarafından iptal edilebilir. Bu konuda kısa bir süre sınırı geçerlidir: iptal talebi, başvuranın karardan haberdar olduğu günden itibaren bir ay içinde sunulmalıdır. Bu kısa süre sınırı nedeniyle, acil hukuki danışmanlık şarttır. Biz, kararların yasal geçerliliğini değerlendiriyor ve asliye mahkemesi önündeki iptal işlemlerinde ilgili tarafı temsil ediyoruz.
Bölümün tadil edilmesi, alt bölümlere ayrılması ve feshedilmesi
Çatı uzantısı, ek bina, dairelerin birleştirilmesi veya bir binaya kat eklenmesi planları genellikle mülkiyet hukuku durumunu etkiler ve bu nedenle tapu senedinde değişiklik yapılmasını gerektirir. Bu tür bir değişiklik genellikle tüm daire sahiplerinin işbirliğini veya kanun veya yönetmeliklerin gerektirdiği nitelikli çoğunlukla genel kurul kararı ile sınırlı hak sahiplerinin ve hacizli alacaklıların onayını gerektirir. Bir mal sahibi veya üçüncü bir taraf haksız yere işbirliği yapmazsa, Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:121. maddesi uyarınca alt bölge mahkemesinden vekaleten yetki talep edilebilir. Daire hakkının alt bölümlere ayrılması (Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:106. maddesi) prensipte mümkündür, ancak tapu senedi buna sınırlar koyabilir. Bir mal sahibinin talebi üzerine tapu senedinde değişiklik yapılmasına ilişkin yasal işlem, Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:144. maddesinde düzenlenmiştir. Bu süreçlerde A'dan Z'ye rehberlik ediyor ve gerektiğinde vekaleten yetki konusunda dava açıyoruz.
Kullanım, kiralama ve sahipler arasındaki anlaşmazlıklar
Bir apartman sahibi, özel bölümünü kendisi kullanabilir veya kiraya verebilir. Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:120. maddesi uyarınca, kiracı, özel bölümün kullanımını düzenleyen yönetmeliklere uymakla yükümlüdür. Uygulamada, kısa süreli kiralamalar, öğrenci konutları, rahatsızlık, ticari alanın konut alanı olarak belirlenmesi veya teraslar ve otoparklar gibi ortak alanların kullanımıyla ilgili anlaşmazlıklar ortaya çıkmaktadır. Ödenmemiş hizmet bedelleri ve Kat Mülkiyeti Yönetim Kurulu'nun sorumluluğu da düzenli olarak çatışmalara yol açmaktadır. Avukat ve (kurumsal) hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerimiz, yönetmelikler ve kullanım konusunda önleyici tavsiyelerde bulunur ve hem gayrimenkul portföyüne sahip uluslararası gruplar hem de bireysel mülk sahipleri için müzakerelerde ve davalarda görev alır.
Apartman haklarına yaklaşımımız
MKB Juristen, hem hukuki hem de ticari çıkarların korunmasını sağlamak için avukatlar ve şirket içi hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerle çalışmaktadır. İmar planlarını ve yönetmeliklerini inceliyor, imar, değişiklik ve alt imar işlemlerine rehberlik ediyor, Kat Mülkiyeti Yönetim Kurulları ve mal sahiplerine karar alma konusunda danışmanlık yapıyor ve alt bölge mahkemesi önünde davalar yürütüyoruz. Müşterilerimiz arasında uluslararası şirketler ve borsada işlem gören şirketlerden bağımsız girişimcilere ve bireysel apartman sahiplerine kadar geniş bir yelpaze bulunmaktadır. Durumunuzu öğrenmek ister misiniz? İlk görüşme için bizimle iletişime geçin.
Bay Jaime Boogaers
Şirketler Hukuku · Avukat
Özel hukuk davalarında, mesele sadece yasal kural değildir. Aynı zamanda deliller, zamanlama, müzakere pozisyonu ve her adımın ticari sonuçları da önemlidir.
Apartman haklarına ilişkin hizmetlerimiz
Apartman hakları ve Kat Mülkiyeti Birimleri konusunda hem önleyici olarak hem de anlaşmazlık durumlarında tüm süreç boyunca rehberlik sağlıyoruz.
- Arazi bölme belgesinin ve arazi bölme planının incelenmesi ve açıklanması
- Bölüm yönetmeliklerinin hazırlanması ve değiştirilmesi
- Ev bölme, alt bölme ve ek kat ekleme konusunda rehberlik
- Site yönetim kurullarına ve bireysel apartman sahiplerine tavsiyeler
- Site Yönetim Kurulu kararlarının geçersizliği ve hükümsüzlüğü açısından incelenmesi
- Alt bölge mahkemesinden yetki değişikliği (Madde 5:121 BW)
- Kullanım, kiralama, rahatsızlık ve hizmet bedelleriyle ilgili anlaşmazlıklar
Riskler ve tuzaklar
Daire mülkiyet hakları için kısa süre sınırları ve sıkı biçimsel şartlar geçerlidir. Zamanında alınacak hukuki danışmanlık, haklarınızı kaybetmenizi veya bir tadilatın mülkiyet hukuku uyarınca geçersiz sayılmasını önler.
- VvE kararının iptali talebi bir ay içinde yapılmalıdır (Madde 5:130 BW)
- Tapu devri işleminde değişiklik yapılmadan gerçekleştirilen tadilat veya çatı genişletme çalışmaları, mülkiyet hukuku uyarınca geçersiz olabilir
- Belirsiz bir tapu paylaşımı, özel ve ortak alanların yorumlanması konusunda anlaşmazlıklara yol açar
- Yeterli yedek fon olmadan ertelenen bakım, yükümlülük risklerini artırır
Stratejimiz
Bölüşme belgelerinin kapsamlı analizini, çıkarlarınıza yönelik iş odaklı bir bakış açısıyla birleştiriyoruz. Müzakere bizi hedefe yaklaştırdığında, müzakere yolunu seçiyoruz; dava açılması gerektiğinde ise, sizi alt bölge mahkemesinde temsil ediyoruz. Bu şekilde, avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımızdan oluşan karma ekiplerimiz hem uluslararası gruba hem de bireysel sahibine hizmet vermektedir.
Biz böyle çalışıyoruz
Başvuru aşamasından uygulamaya kadar adım adım net bir plan.
01
Giriş ve ilk değerlendirme
Durumu, mevcut belgeleri ve öncelikli çıkarlarınızı kısaca ele alacağız.
02
Pozisyon ve risk analizi
Hukuki durumunuzu, destekleyici belgelerinizi, son teslim tarihlerini ve olası sonraki adımları değerlendiriyoruz.
03
Stratejik tavsiye
Size en uygun hareket tarzı konusunda somut tavsiyeler verilecektir: yanıt vermek, müzakere etmek, anlaşmaya varmak veya dava açmak.
04
Uygulamak
Yazışmalar, müzakereler, dava stratejisi veya diğer hukuki yardımlar konusunda destek sağlıyoruz.
Girişimciler için uzmanlar
Girişimciler, yöneticiler ve kuruluşlar için hukuki analizi pratik deneyimle birleştiriyoruz.
Tüm hukuk uzmanlarımız ve avukatlarımız, mülkiyet hukuku konusunda geniş bilgiye sahiptir. Ayrıca, özel hukuk içindeki bir veya daha fazla uzmanlık alanında da uzmanlaşmışlardır. Çeşitli uzmanlık alanlarını farklı uygulama gruplarına ayırdık. Her avukat, uzmanlık alanına bağlı olarak bir veya daha fazla uygulama grubunun üyesidir. Müşteriler, her dava için doğrudan uygun uygulama grubuna başvurabilirler. Burada, davaya en uygun avukat veya hukuk uzmanı tarafından desteklenirler. Gerektiğinde, diğer uygulama gruplarındaki uzman meslektaşlarımızın bilgi ve deneyimlerinden de yararlanırız.
Apartman haklarıyla ilgili sıkça sorulan sorular
Apartman hukuku ve mülk sahipleri dernekleri hakkında en sık sorulan soruların cevapları.
Hukuki danışmanlık ne zaman tavsiye edilir?
Baskı oluştuğunda, süreler daraldığında, karşı taraf bir pozisyon aldığında veya mali ya da stratejik çıkarlar önemli hale geldiğinde hukuki danışmanlık almak akıllıca olur.
MKB Juristen, halihazırda bir ihtilaf varsa da yardımcı olabilir mi?
Evet. Hukuki durumunuzu değerlendirir, strateji konusunda tavsiyelerde bulunur ve yazışmalar, müzakereler, savunma veya diğer hukuki adımlarda yardımcı olabiliriz.
Uzman hukuk danışmanlığının maliyeti ne kadar?
Uzman tavsiyesi prensip olarak saatlik ücret üzerinden verilmektedir. Mümkün olduğunca, beklenen yaklaşım, maliyetler ve sonraki adımlar konusunda önceden netlik sağlıyoruz.
Önce herhangi bir yükümlülük altına girmeden bir görüşme yapabilir miyim?
Evet. Ücretsiz danışmanlık talep edebilirsiniz. Durumunuzu kısaca ele alıp hangi hareket tarzının daha mantıklı olacağını belirteceğiz.
Apartman haklarıyla ilgili sorularınız mı var?
Durumunuz hakkında ilk görüşme için MKB Juristen ile iletişime geçin. Avukatlarımız ve hukuk uzmanlarımız sizinle birlikte düşünmekten mutluluk duyacaktır.
Bu ekipte daha fazla uzmanlık var
Ayrıca bu hukuk alanındaki diğer bölümlere de göz atın.
Bize Ulaşın
İletişim bilgilerinizi bırakın. Durumunuzu kısaca görüşmek üzere sizinle iletişime geçeceğiz.
Bize Ulaşın
Hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz?
O halde uzmanlarımızla iletişime geçin.
