Kurumsal gayrimenkul

Kurumsal gayrimenkul

Kurumsal gayrimenkulde, gayrimenkul ve şirketlerin bir araya geldiği işlemlere odaklanılır. Bu genellikle, büyük miktarda veya yalnızca gayrimenkul sahibi olan şirketlerdeki hisselerin devrini içerir. Örneğin, bir gayrimenkul şirketini ele alalım. Ayrıca, kuruluşlara gayrimenkul portföyü oluşturma, gayrimenkul portföyü yönetimi ve gayrimenkul alım satımı konularında da yardımcı oluyoruz.

Danışmanlık hizmetlerinden uyuşmazlık çözümüne kadar çeşitli roller üstlenebilecek bilgi ve uzmanlığa sahibiz. Kurumsal gayrimenkul alanında deneyimli avukat ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.

Hisse devri mi yoksa varlık devri mi: Kurumsal gayrimenkul nasıl devredilir?

Kurumsal gayrimenkul satmak isteyen herkes temel bir seçimle karşı karşıyadır: Gayrimenkulün kendisini mi ( varlık devri ) yoksa gayrimenkulün bulunduğu şirketin hisselerini mi ( hisse devri ) satmalısınız ? Varlık devrinde, gayrimenkul Hollanda Medeni Kanunu'nun 3:84. maddesi uyarınca noter aracılığıyla yasal olarak devredilir. Hisse devrinde ise alıcı hisseleri ve dolayısıyla dolaylı olarak gayrimenkulü, aynı zamanda şirketin tüm haklarını, yükümlülüklerini ve risklerini de devralır. Bu seçimin önemli yasal ve vergi sonuçları vardır. Uluslararası bir gayrimenkul grubu için vergi yapısı, işyerlerini ayrı bir limited şirkete (BV) yerleştirmiş bir girişimciye göre farklılık gösterir. Bilinçli bir karar verebilmeniz için her iki yolun avantajlarını ve dezavantajlarını açıkça ortaya koyuyoruz.

Gayrimenkul şirketindeki hisseler üzerindeki devir vergisi

Yaygın bir yanılgı, hisse senedi işlemlerinde devir vergisinin asla ödenmediğidir. Bu doğru değildir. Hukuki İşlemler Vergisi Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca, gayrimenkul tüzel kişiliğinin hisselerinin edinimi, gayrimenkulün kendisinin edinilmesi gibi vergilendirilir. Bu, şirketin varlıklarının büyük ölçüde (nitelikli olarak) gayrimenkulden oluşması ve alıcının bu şekilde en az üçte bir oranında bir pay edinmesi durumunda geçerlidir. Vergi, gayrimenkulün piyasa değerine göre alınır; bu bağlamda şirket borçları düşülemez. 1 Ocak 2025'ten itibaren, hisse senedi işlemlerinde yeni gayrimenkul için KDV ve devir vergisi arasındaki etkileşim değişmiştir: Vergi kombinasyonuna ilişkin muafiyetin artık geçerli olmadığı durumlarda, genel %10,4 oranı yerine %4'lük indirimli bir oran uygulanabilir; 2030'dan önce edinilen gayrimenkuller için geçiş hükümleri mevcuttur. Herhangi bir sürprizle karşılaşmamanız için senaryoları vergi danışmanınızla birlikte hesaplayacağız.

Gayrimenkul işleminde durum tespiti ve teminatlar

Gayrimenkul portföyü veya gayrimenkul şirketi satın alırken kapsamlı bir araştırma olmazsa olmazdır. Bir durum tespiti araştırmasında, diğer hususların yanı sıra, mülkiyet durumu, irtifak hakları ve niteliksel yükümlülükler, mevcut kira sözleşmeleri, izinler, toprak ve çevre hususları ve yapısal kusurlar değerlendirilir. Hisse devri genellikle yasal uygunluk garantileri olmadan gerçekleştiğinden, riskleri sağlam bir satın alma sözleşmesinde garantiler (beyan ve teminatlar), tazminatlar ve bilinen ve bilinmeyen risklerin uygun bir şekilde dağılımı ile sözleşmesel olarak tanımlarız. Ayrıca, mülkün kendisindeki kusurlardan kaynaklanan sorumluluk konusunda, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:17. maddesi (uygunluk) kapsamındaki genel satış kuralları geçerlidir.

Birleşme veya devralma kapsamındaki gayrimenkuller

Gayrimenkul, birçok şirket için bilançodaki en değerli varlıktır. Bu nedenle, bir işletme devralımında, gayrimenkulün ele alınış biçimi genellikle tüm anlaşmanın yapısını belirler. Bazen, gayrimenkul önceden ayrı bir şirkete (gayrimenkul BV) devredilir ve böylece şirket ve mülk bağımsız olarak satılabilir. Kurumsal, birleşme ve devralma uzmanlarımız ve gayrimenkul avukatlarımız bu konuda yakın işbirliği yapmaktadır. Bu, gayrimenkul yapısının daha geniş devralma süreciyle sorunsuz bir şekilde uyumlu olmasını sağlar. Birleşme ve devralmalar hakkındaki rehberliğimiz hakkında daha fazla bilgi edinin ve Kurumsal, Birleşme ve Devralmalar alanındaki genel uzmanlığımızı inceleyin .

Gayrimenkul portföyünün yönetimi ve geliştirilmesi

Kurumsal gayrimenkul, işlemle bitmez. Kuruluşlara gayrimenkul portföyü oluşturma ve yönetme konusunda rehberlik ediyoruz: mali ve hukuki açıdan uygun bir holding yapısı kurmaktan, kira ve yönetim sözleşmeleri hazırlamaya, ipotek ve rehin hakları gibi finansman ve teminatları düzenlemeye kadar. İster uluslararası bir gayrimenkul fonu olun, ister kendi iş yerinizi akıllıca barındırmak isteyen bir aile şirketi olun, şirketinizle birlikte büyüyen bir yapı hakkında düşünmenize yardımcı oluyoruz.

Kurumsal gayrimenkul hakkında sıkça sorulan sorular

Hisse senedi devri ile varlık devri arasındaki fark nedir?
Varlık devrinde, gayrimenkulü kendiniz satın alırsınız ve bu işlem noter aracılığıyla gerçekleştirilir. Hisse senedi devrinde ise, gayrimenkulün bulunduğu şirketin hisselerini, ilgili tüm hak ve yükümlülükleriyle birlikte satın alırsınız. Bu seçimin hukuki ve vergi açısından sonuçları vardır.

Gayrimenkul holding şirketine hisse satın alırken devir vergisi ödemem gerekiyor mu?
Muhtemelen. Varlıklarının büyük bir kısmı gayrimenkulden oluşan bir şirkette en az üçte bir oranında pay edinirseniz, Hukuki İşlemler Vergisi Kanunu uyarınca, söz konusu gayrimenkulün değeri üzerinden devir vergisi alınır.

Gayrimenkul işlemlerinde durum tespiti neden önemlidir?
Çünkü hisse senedi işlemleri genellikle yasal uygunluk garantileri olmaksızın gerçekleştiğinden, riskler önceden belirlenmeli ve satın alma sözleşmesindeki garanti ve tazminatlar yoluyla sözleşmesel olarak dağıtılmalıdır.

MKB Juristen küçük girişimciler için de çalışıyor mu?
Evet. Avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımızdan oluşan karma ekiplerimiz, uluslararası bir gayrimenkul grubundan, işyerini ayrı bir limited şirketine devretmiş köşe fırıncısına kadar herkese hizmet vermektedir.