Yapı arsalarının ve parsellerin bölünmesi

Yapı arsalarının ve parsellerin bölünmesi

Bir arsa veya parselin bir bölümünün satışı veya satın alınması durumunda, parselin bölünmesi gerekir. Bir arsanın yeni bir kadastro sınıflandırmasına ihtiyaç duyması durumunda da parselin bölünmesi zorunludur. Mal sahibi, her zaman Tapu Sicil Müdürlüğüne bir bölme talebi sunmalıdır. Parselin bölünmesinden sonra, noter tarafından bölme işlemine ilişkin bir devir senedi düzenlenmelidir. Bir parselin bölünmesi, yeni kadastro sınırları ve parsel numaralarına sahip yeni parseller oluşturur. Bir arsanın bölünmesi durumunda, söz konusu arsaya uygulanan imar sınıflandırması aynı kalır.

Arsa ve parsellerin bölünmesiyle ilgili sorularınız mı var? Lütfen bizimle iletişime geçin.

Gayrimenkul alanındaki uzmanlığımızın bir parçası

Arsa ve parsellerin bölünmesi, Gayrimenkul hukuku. İlk bakışta, bir bölme işlemi Tapu Sicilinde yapılan basit bir idari işlem gibi görünse de, özünde mülkiyet, mekânsal planlama ve taraflar arasındaki sözleşmesel anlaşmaları ilgilendirir. MKB Juristen'de avukatlar ve şirket içi hukuk danışmanları karma ekipler halinde birlikte çalışır. Sonuç olarak, hem büyük ölçekli bir geliştirme projesini alt bölümlere ayıran uluslararası bir gayrimenkul grubuna hem de arsasının bir parçasını ayırıp satmak isteyen köşe fırıncısına danışmanlık yapıyoruz. Her ikisi için de hukuki özen düzeyi aynıdır, yaklaşım ve ücretler ise davanın büyüklüğüyle orantılıdır.

Bir arsa parçasını bölmek hukuki açıdan ne anlama gelir?

Kadastro parseli, kendine ait kadastro numarası, alanı ve sınırı olan en küçük arazi birimidir. Bölünme durumunda, bir parsel iki veya daha fazla yeni parsele bölünür ve her birinin kendi parsel numarası ve sınırı vardır. Bölünmenin kendisi sonucunda yasal mülkiyet değişmez: Tapu Sicili yalnızca gerçek sınırları kaydeder. Mülkiyet ancak ayrılan kısım teslim edildiğinde geçer. Bu devir, Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 3:89. maddesi uyarınca, kamu sicillerine noter onaylı bir devir senedinin tescili yoluyla gerçekleşir. Satın alma sözleşmesinin, devir senedinin ve kadastro bölünmesinin sorunsuz bir şekilde uyumlu olmasını sağlayarak, tam olarak neyin devredildiği konusunda hiçbir belirsizliğin olmamasını garanti ediyoruz.

Tapu Sicilinde bölme işleminin adım adım açıklaması

Gerçek bölme işlemi Tapu Sicil Müdürlüğü aracılığıyla gerçekleşir ve genel olarak aşağıdaki adımları içerir:

• Başvuruyu gönderin. Mülk sahibi veya yetkili temsilcisi, çevrimiçi olarak Tapu Sicil Müdürlüğüne bölünme talebi gönderir.
• Ölçüm uzmanıyla randevu. Ölçüm uzmanı sizinle iletişime geçerek ölçüm randevusunu ayarlayacaktır; bu süreçte temsil edilme olasılığınız da bulunmaktadır.
• Sınırı işaretleyin. Yeni sınır, örneğin direkler, çit veya hendek gibi bir işaretle arazide görünür olmalıdır.
• Sınırın belirtilmesi. Ölçüm sırasında, yeni sınırın nereden geçeceğini ölçümcüye belirtirsiniz; ölçüm genellikle kısa sürer.
• Onayınızı kontrol edin. Yeni parsel numarası ve bölgesiyle ilgili bir bildirim alacaksınız. Yanlış ölçüme ilişkin itiraz, yasal süre içinde yapılabilir.

Tapu Sicil Müdürlüğü, bölme işlemini yaklaşık yirmi iş günü içinde tamamlamayı hedeflemektedir; karmaşık durumlarda bu süre daha uzun sürebilir. Bölme işlemiyle birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü ücretleri ve olası devir işlemleri için noter ücretleri de söz konusudur. Gereksiz çifte maliyetlerden kaçınmanız için doğru işlem sırası konusunda size tavsiyelerde bulunuyoruz.

İmar planı, çevre planı ve izin

Yaygın bir yanılgı, bir parselin kadastroya göre bölünmesinin, ayrılan kısımda otomatik olarak inşaata izin verildiği anlamına geldiğidir. Bu doğru değildir. Kullanım ve inşaat olanakları, belediyenin mekânsal çerçevesi tarafından belirlenir. 1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren Çevre ve Planlama Kanunu'ndan bu yana, imar planı çevre planına dahil edilmiştir. Bu plan, diğer hususların yanı sıra, her bir yapı parseli başına kaç konutun izin verildiğini ve arazinin hangi işlevlere sahip olabileceğini belirler. Bölünmeden sonra inşaat yapmak veya kullanım amacını değiştirmek isterseniz, genellikle bir çevre izni gereklidir; amaçlanan kullanım çevre planından saparsa, muhtemelen plan dışı bir çevre planı faaliyeti için izin gerekebilir. Belediye bu konuda takdir yetkisine sahiptir ve başvuruyu reddedebilir. Avukatlarımız ve hukuk uzmanlarımız, planlarınızın planlama açısından uygulanabilir olup olmadığını önceden değerlendirir ve izin prosedüründe ve gerekirse itiraz ve temyizlerde size yardımcı olur.

İrtifak hakları, niteliksel yükümlülükler ve kısıtlayıcı sözleşmeler

Bir parsel bölündüğünde, neredeyse her zaman sözleşmeyle düzenlenmesi gereken yeni komşuluk ilişkileri ortaya çıkar. Örnekler arasında arka parsele erişim için geçiş hakkı veya ortak bir yol, kanalizasyon veya boru hattı ile ilgili anlaşmalar yer alır. Bu, genellikle Hollanda Medeni Kanunu'nun 5:70 ve devamı maddelerinde düzenlenen ve noter senediyle kurulan bir irtifak hakkı olarak kaydedilir. Gelecekteki mal sahibini bağlamayı amaçlayan anlaşmalar, örneğin bir şeye müsamaha gösterme veya bir şeyi yapmaktan kaçınma yükümlülüğü gibi, Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:252 maddesi uyarınca niteliksel bir yükümlülük olarak kaydedilebilir veya cezai şart içeren bir zincirleme madde olarak devredilebilir. Bu anlaşmaları, bölünmenin uzun vadede bile yeni parsellerin sahipleri arasında çatışmalara yol açmamasını sağlamak için dikkatlice hazırlıyoruz.

Öncelik hakkı ve dikkat edilmesi gereken diğer kısıtlamalar

Her arazi serbestçe bölünebilir veya devredilebilir değildir. Bir belediye, öncelikli satın alma hakkı düzenlemelerine dayanarak, bir mal sahibinin araziyi üçüncü bir tarafa satmadan önce belediyeye teklif etmesini gerektiren bir tercihli pozisyon oluşturabilir. Parsel üzerinde mevcut bir kira hakkı, yapı hakkı, ipotek veya önceden kurulmuş bir irtifak hakkı gibi özel hukuk kısıtlamaları da geçerli olabilir. İpotek durumunda, bölünmüş bir kısmın ipotekten arındırılmış olarak devredilmesi için genellikle bankadan izin veya kısmi serbest bırakma gereklidir. Sürecin ortasında sürprizlerle karşılaşmamanız için hangi kamu ve özel hukuk kısıtlamalarının geçerli olduğunu önceden araştırıyoruz.

Bölünme durumunda ortaya çıkabilecek riskler ve anlaşmazlıklar

Özen gösterilmeden yapılan bir parselleme, uzun süren anlaşmazlıklara yol açabilir. Yaygın sorunlar arasında belirsiz veya tartışmalı sınırlar, kamu yoluna kendi erişimi olmayan bölünmüş bir parsel, eksik geçiş hakları veya alıcının satın aldığı kısımda inşaatın yasak olduğunu keşfetmesi yer alır. Sınır, tarafların amaçladığından saparsa, Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:228 ve 7:17 maddeleri uyarınca hata veya uygunsuzluğa dayalı bir dava açılabilir. Diğer tarafla anlaşmaya varamazsanız, avukatlarımız müzakerelerde ve gerekirse mahkeme süreçlerinde size yardımcı olacaktır. Yapısal uygulama ile ilgili anlaşmazlıklar durumunda, inşaat hukuku konularındaki.

Yaklaşımımız: danışmanlıktan teslimata

Arsa ve parsellerin bölünmesi sürecinin tamamında size rehberlik ediyoruz. Bu süreç, fizibilite çalışmasıyla başlar: Parsel kadastro açısından bölünebilir mi, imar planı neye izin veriyor ve araziye hangi kısıtlamalar uygulanıyor? Ardından, satın alma sözleşmesini hazırlıyor veya inceliyoruz, gerekli irtifak haklarını ve niteliksel yükümlülükleri düzenliyoruz ve tapu devri konusunda noterle koordinasyon sağlıyoruz. Eğer parselleme işlemi bir satın alma veya satış bağlamında gerçekleşiyorsa, bu, gayrimenkul alım satımı sırasında sunduğumuz rehberlik.

Arsa ve parsellerin bölünmesiyle ilgili sıkça sorulan sorular

Parsellenmiş bir arsaya her zaman inşaat yapmama izin verilir mi?
Hayır. Kadastro haritası, inşaat olanakları hakkında hiçbir şey söylemez. İnşaat yapmanıza izin verilip verilmemesi, imar planına ve gerekli çevresel izinlere bağlıdır. Bunu önceden yasal olarak incelettirin.

Parsel bölme işlemi için notere ihtiyacım var mı?
Kadastro işlemi için her zaman noter gerekmez, ancak bölünmüş bir kısım devredildiğinde veya irtifak hakkı tesis edildiğinde noter onaylı bir belge zorunludur. Yasal belgeleri noterle koordine ediyoruz.

Bir parselin bölünmesi ne kadar sürer?
Tapu Sicil Müdürlüğü genellikle bir bölünme işlemini yaklaşık yirmi iş günü içinde tamamlar. Lütfen izin işlemleri ve devir işleminin daha uzun sürebileceğini unutmayın.

Bir arsa parçasını bölmenin maliyeti nedir?
Maliyetler, kadastro ve tescil için tapu sicil ücretlerinden ve devir işleminde noter ve danışmanlık ücretlerinden oluşmaktadır. Kesin maliyetler duruma bağlıdır; beklenen maliyet dökümü hakkında önceden bilgi veriyoruz.

Arsa ve parsellerin bölünmesiyle ilgili sorularınız mı var, yoksa bir bölme işlemi için hukuki danışmanlığa mı ihtiyacınız var? Herhangi bir yükümlülük altına girmeden ön görüşme için lütfen bizimle iletişime geçin.