Hatalı inşaattan kaynaklanan sorumluluklar

Hatalı inşaattan kaynaklanan sorumluluklar

Yüklenicinin temel yükümlülükleri inşaat sözleşmesinde yer alır. Örneğin, inşaat işinin tamamlanmasına ilişkin anlaşmalar inşaat sözleşmesinde belirtilmiştir. Kanun, belirli bir durumda hangi tarafın sorumlu olduğunu belirtir. Yüklenici yükümlülüğünü yerine getiremezse, bu başarısızlıktan kaynaklanan zararı müşteriye tazmin etmek zorundadır. Bu, yüklenicinin kusurundan kaynaklanan bir durumdur. Yüklenici, inşaat işine dahil olan diğer tarafların yaptığı hatalardan sorumlu değildir. Örneğin, yanlış bir tasarım sunan bir mimarı ele alalım. Birçok durumda, yüklenici, tamamlanmadan sonra iki yıla kadar kusurdan sorumlu kalır. Prensip olarak, bu süre tamamlanma anından itibaren işlemeye başlar. Bununla birlikte, yüklenicinin gizli ve ciddi kusurlardan kaynaklanan sorumluluğu için zamanaşımı süresi daha uzundur. İnşaat işinde bir kusur varsa, derhal hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir.

Yapı kusurlarından kaynaklanan sorumluluk konusunda sorularınız mı var? Lütfen bizimle iletişime geçin.

Teslimat öncesi ve sonrası sorumluluk: dönüm noktası

Hukuken, kusurlu inşaat davalarında devir teslim anı çok önemli bir dönüm noktasıdır. Devir teslim anına kadar yüklenici işin riskini üstlenir. Devir teslim anından itibaren sorumluluk yükleniciye geçer. Devir teslimden önce yüklenicinin uyarı yükümlülüğü vardır: Tasarımda veya müşteri tarafından sağlanan verilerde bir hata tespit ederse, zamanında yazılı bir uyarıda bulunmalıdır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:754). Bunu yapmazsa, daha sonra tasarım kusurunun arkasına saklanamaz. Devir teslim sırasında müşteri işi inceler; işi kabul ederse, iş teslim edilmiş sayılır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:758). İster uluslararası bir inşaat grubu olun, ister iş yerini yenileyen bir girişimci: bağımsız bir inceleme yaptırın ve kusurları devir teslim raporuna kaydedin. Orada belirtilenler, daha sonraki bir anlaşmazlığın sonucunu genellikle belirler.

Görünür kusurlar ve gizli kusurlar

Görünür ve gizli kusurlar arasındaki fark, yükleniciyi sorumlu tutup tutamayacağınızı belirler. Eski düzenlemeye göre (1 Ocak 2024'ten önce akdedilen sözleşmeler), yüklenici, müşterinin işin tamamlanması sırasında makul olarak keşfetmesi gereken kusurlardan dolayı sorumluluktan kurtuluyordu (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:758, paragraf 3). Ancak, kusur kendisine atfedilebilir olduğu sürece, yüklenici gizli kusurlardan sorumlu kalıyordu. Gizli kusur, normal ve dikkatli bir inceleme sırasında görünmeyen ve ancak daha sonra ortaya çıkan bir kusurdur; örneğin, sızdıran bir temel veya kaplamanın arkasındaki yapısal bir kusur. Bu nedenle, işin tamamlanmasının ardından kapsamlı bir inceleme yapılması ve bir kusurun keşfedilmesinden sonra derhal araştırılması önemlidir.

İnşaat Kalite Güvence Yasası (WKB): 2024'ten beri sorumluluk

1 Ocak 2024 veya sonrasında akdedilen inşaat sözleşmeleri için, İnşaatta Kalite Güvencesi Yasası (Wkb) nedeniyle daha sıkı bir rejim uygulanmaktadır. Hollanda Medeni Kanunu'nun yeni 7:758. maddesinin 4. fıkrasına göre, yüklenici, tamamlanma aşamasında tespit edilemeyen tüm kusurlardan sorumludur; ancak bu kusurlar kendisine atfedilemez ise bu durum geçerli değildir. Sonuç olarak, görünür ve gizli kusurlar arasındaki ayrım netliğini kaybeder: yüklenici artık, müşterinin tamamlanma aşamasında bir kusuru görmüş olabileceği gerçeğine güvenemez. Uygulamada, ispat yükü değişir: kusurun kendisine atfedilemez olduğunu kanıtlamak yükleniciye düşer. Bu tarihten önce akdedilen sözleşmeler için eski sistem uygulanmaya devam eder. Bu nedenle, durumunuza hangi rejimin uygulanacağı, sözleşmenin akdedildiği tarihe bağlıdır.

Özel müşteri ile kurumsal müşteri arasındaki fark

Yasal sorumluluk kurallarından sapıp sapamayacağınız, müvekkilin kim olduğuna bağlıdır. Özel bir müvekkil (mesleği veya işi gereği hareket etmeyen gerçek kişi) söz konusu olduğunda, WKB'nin sorumluluk düzenlemeleri zorunludur: özel kişinin zararına olacak şekilde bu düzenlemelerden sapılamaz. Ticari veya profesyonel bir müvekkil söz konusu olduğunda, düzenlemelerden sözleşmesel olarak sapmaya izin verilir, ancak bu, sözleşmenin kendisinde açıkça belirtilmeli ve genel şartlar ve koşullar içinde gizlenmemelidir. MKB Juristen için bu çok önemli bir noktadır: ister dükkanını yenileyen köşe fırıncısı olun, ister kapsamlı bir inşaat programına sahip kurumsal bir kuruluş olun, sözleşmesel olarak riskleri devretme veya tam tersine karşılama kapsamınızı değerlendiriyoruz.

Zaman aşımı ve şikayet etme yükümlülüğü: zamanında harekete geçin

Kusurlu inşaat durumunda, çok uzun süre beklerseniz haklarınızı kaybedersiniz. Aslında, dikkat etmeniz gereken iki zaman sınırı vardır. Birincisi, şikayet etme yükümlülüğü: Bir kusur keşfederseniz, makul bir süre içinde yükleniciye itiraz etmelisiniz (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:89). Bunu çok geç yaparsanız, artık kusura dayanamazsınız. İkincisi, zamanaşımı: Tamamlandıktan sonra bir kusurdan kaynaklanan yasal bir talep, genellikle müşterinin bu konuda itiraz etmesinden iki yıl sonra zamanaşımına uğrar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:761), gizli kusurlar için ise tamamlanmadan sonra en fazla yirmi yıl süre tanınır. Ayrıca, yüklenici, farkında olduğu gizli kusurlardan kaynaklanan sorumluluğunu hariç tutamaz veya sınırlayamaz (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:762). Zaman aşımının hala işleyip işlemediğinden emin değil misiniz? Beklemeyin, çünkü hareketsizlik size rücu hakkınızı kaybettirebilir.

Kim sorumlu? Yüklenici, mimar, taşeron veya danışman

Kusurlu inşaat durumunda, yüklenici her zaman sorumlu taraf değildir. Bir inşaat süreci birçok aşamayı içerir: tasarımı yapan mimar, hesaplamaları yapan yapı mühendisi, uygulamayı yapan taşeron ve malzeme sağlayan tedarikçi. Prensip olarak, ana yüklenici, mimarın yanlış tasarımı gibi inşaatta yer alan diğer tarafların yaptığı hatalardan sorumlu değildir. Bununla birlikte, bir müşteri bazen birden fazla tarafı aynı anda sorumlu tutabilir. Doğru sorumlu tarafı belirlemek ve bu tarafı zamanında sorumlu tutmak, sözleşme zincirinin ve kusurun gerçek nedeninin dikkatli bir hukuki analizini gerektirir. Avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız bu zinciri sizin için haritalandırır ve hangi tarafı sorumlu tutma şansınızın en yüksek olduğunu belirler.

İnşaat ihtilaflarının çözümü: sorumluluk iddiasından yasal işlemlere

Kusurlu bir inşaat projesi nadiren hemen yasal işlemlere yol açar. Yaklaşım neredeyse her zaman, yükleniciyi temerrüde düşürdüğünüz ve düzeltme için makul bir süre tanıdığınız, gerekçelendirilmiş bir sorumluluk bildirimiyle başlar. Birlikte bir anlaşmaya varamazsanız, çeşitli yollar vardır: bağımsız bir uzmandan ikinci bir görüş, arabuluculuk veya olağan mahkemeler veya İnşaat Uyuşmazlıkları Tahkim Kurulu önünde dava açma (genellikle UAV 2012 üzerinde anlaşılmışsa geçerlidir). Hangi yolun en mantıklı olduğu, risklere, delil durumuna ve uygulanabilir rejime bağlıdır. Hem küçük işletme sahiplerine hem de uluslararası şirketlere bu süreçte rehberlik ediyoruz, her zaman maliyetler, hız ve başarı şansı arasındaki dengeyi göz önünde bulunduruyoruz.

Gayrimenkul ve inşaat: sadece sorumluluktan daha fazlası

Kusurlu inşaattan kaynaklanan sorumluluk tek başına ele alınmaz. Bir kusur, mülk satın alımını, kiracılık ilişkilerini veya diğer inşaat hukuku konularını etkileyebilir. Bu sayfa, inşaat hukuku konularında ve satın alma sözleşmesinin feshi konusunda da size yardımcı olduğumuz geniş kapsamlı Gayrimenkul uzmanlığımızın bir parçasıdır . Bu konuları birlikte ele alarak, bir inşaat anlaşmazlığının yönetilemez bir çatışmaya dönüşmesini önleyebilirsiniz.

İnşaat işlerinizde bir kusurla mı karşılaşıyorsunuz, yoksa kendiniz sorumlu tutulma riskiyle mi karşı karşıyasınız? Uluslararası şirketlerden köşedeki fırıncıya kadar uzanan, avukat ve şirket içi hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerimiz size yardımcı olmaktan mutluluk duyar. Lütfen çekinmeden bizimle iletişime geçin.