Kiracı tahliye prosedürü

Sınır dışı etme prosedürü

Kiracı, kira sözleşmesini genellikle nispeten basit bir şekilde feshedebilir. Bunu yaparken, kiracının elbette bildirim süresine uyması gerekir. Ayrıca, fesih yazılı olarak yapılmalıdır. Ev sahibi için ise kira sözleşmesini feshetmek genellikle daha zordur. Bunun nedeni, kanundan, geçerli genel hükümlerden veya kira sözleşmesinin kendisinden kaynaklanan belirli şartların genellikle geçerli olmasıdır. Geçerli şartlar, gayrimenkul türüne göre farklılık gösterir. Örneğin, kira sözleşmesi konut alanı (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:232), küçük ve orta ölçekli işletmeler için ticari alanlar (Hollanda Medeni
Kanunu Madde 7:290) ve diğer inşa edilmiş gayrimenkuller (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:230a) ile ilgili olabilir. Sonuncusuyla ilgili olarak, örneğin ofis alanını ele alalım.

Bu farklı gayrimenkul türlerini kiraya verirken, tahliye konusunda da farklı bir düzenleme geçerlidir. Kira sözleşmesini feshetme konusunda her zaman hukuki danışmanlık almak tavsiye edilir. Bu, (potansiyel) bir hukuki ihtilafı önlemeye yardımcı olabilir.

Kiracınızın tahliye prosedürüyle ilgili sorularınız mı var? Bizimle iletişime geçin.

Fesih, tasfiye ve tahliye: üç farklı adım

Pratikte, yasal olarak farklı olsalar da, bu terimler sıklıkla karıştırılmaktadır. Fesih , kanun veya sözleşme gereğince, bir ihbar süresine tabi olarak kira sözleşmesini sona erdirir. Fesih, kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirir ve Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 7:231. maddesi uyarınca, prensip olarak yalnızca mahkemeler aracılığıyla yürütülür; bu nedenle, konut ve ticari binalar için, ev sahibi sözleşmeyi mahkeme dışı yollarla kendisi feshedemez. tahliye, fiili olarak kiracının binayı terk etmesidir. Başarılı bir tahliye prosedürü neredeyse her zaman hem fesih (fesih veya sona erme) belgesi hem de mahkemeden bir tahliye kararı gerektirir. Avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımız, her bir vaka için, hangi yolun istenen sonuca en hızlı ve en az dava riskiyle ulaşacağını belirler.

Kiracının tahliyesi için gerekçeler

Mahkeme, ancak fesih gerekçesi oluşturan bir ihlal söz konusu olduğunda kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracının mülkü boşaltmasını emredebilir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:265). En yaygın gerekçeler şunlardır:

• Kira borcu. Konutlar için genel kural, üç ay veya daha fazla kira borcunun kira sözleşmesinin feshedilmesini haklı çıkarmasıdır. Daha önceki mahkumiyetler veya sürekli geç ödemeler söz konusu olduğunda, daha küçük borçlar bile yeterli olabilir.
• Ciddi veya yapısal rahatsızlık. Gürültü kirliliği, çevre kirliliği veya yerel sakinlerin korkutulması, fesih gerekçesi oluşturabilir. Hakim, rahatsızlığın niteliğini, ciddiyetini ve sıklığını değerlendirir; iyi belgelenmiş bir dosya (şikayetler, polis kayıtları, raporlar) belirleyicidir.
• Kiralanan mülkün yasaklanmış kullanımı. Buna kenevir yetiştiriciliği, diğer yasadışı uygulamalar veya kira sözleşmesine aykırı olarak alt kiralama dahildir.
• Diğer sözleşme ihlalleri. Örneğin, amaçlanan kullanımdan vazgeçme, gayrimenkule zarar verme veya esaslı sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeme.

Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:265. maddesindeki "aksi takdirde" hükmü uyarınca, ihlalin niteliği veya önemsizliği göz önüne alındığında, feshi haklı çıkarmazsa mahkeme fesih işleminden kaçınabilir. Bu nedenle, ihlalin ciddiyetinin dikkatlice belgelendirilmesi esastır.

Sınır dışı etme prosedürü adım adım

Tahliye süreci nadiren mahkeme duruşmasıyla başlar. Genellikle şu adımları izleriz:

1. Ödeme gecikmesi bildirimi ve resmi talep. Kiracıya, örneğin kira borcunu ödeyerek, makul bir süre içinde eksikliği gidermesi için yazılı bir fırsat verilir. Bu genellikle sorunu çözer.
2. Tebligat. Eğer düzeltme gerçekleşmezse, avukat bir tebligat hazırlar ve icra memuru bunu kiracıya tebliğ eder. Bu tebligatta, evliliğin feshi, tahliye ve birikmiş kira bedelinin faiz ve masraflarla birlikte ödenmesini talep ediyoruz.
3. Dava, alt bölge mahkemesi hakimi tarafından görülecektir. Kiracılık davaları, avukat desteğinin zorunlu olmadığı ancak uygulamada tavsiye edildiği durumlarda alt bölge mahkemesi hakimi tarafından görülür. Acil durumlarda, özet yargılama yöntemini tercih ediyoruz.
4. Hüküm ve tahliye emri. Hakim talebi kabul ederse, hüküm bir tahliye süresi belirler. Süre belirtilmemişse, hükmün tebliğinden sonraki birkaç günlük yasal süre geçerlidir.
5. Zorla tahliye. Kiracı işbirliği yapmazsa, icra memuru gerekirse bir çilingir, bir nakliye şirketi ve polisin yardımıyla tahliyeyi gerçekleştirecektir.

Özet yargılama mı yoksa esas yargılama mı?

Ev sahibi için her ay önemlidir: Dava devam ettiği sürece, kiracı genellikle kira ödemesi yapılmadan veya tam olarak yapılmadan mülkte kalmaya devam eder. En hızlı yol, özet yargılama. Bu, talebin ana yargılama usulünde de kabul edileceğinin yeterince makul olduğu ve acil bir menfaatin bulunduğu durumlarda başarılı olur; örneğin, önemli, birikmiş kira borçları veya ciddi rahatsızlık durumlarında. Dava hukuki veya fiili olarak çok karmaşık ise, daha uzun süren ancak nihai bir karara yol açan ana yargılama usulü gereklidir. Gereksiz yere zaman ve maliyet kaybetmemeniz için hangi yolun uygulanabilir olduğunu önceden gerçekçi bir şekilde değerlendiriyoruz.

Gayrimenkul türüne göre farklılıklar

Tahliye rejimi, gayrimenkul türüne göre önemli ölçüde farklılık göstermekte olup, bu durum daha geniş gayrimenkul:

• Konut amaçlı kira sözleşmesi (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:232). Kiracı güçlü kiracılık korumasına sahiptir. Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:280 uyarınca, mahkeme, kira sözleşmesinin feshedilmesinden önce ödeme gecikmesi durumunda en fazla bir aylık ek süre (terme de grace) tanıyabilir.
• Küçük ve orta ölçekli işletmeler için ticari mekanlar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:290). Örnekler arasında dükkanlar ve otelcilik sektörü yer almaktadır. Burada fesih için özel gerekçeler ve ayrı bir koruma rejimi geçerlidir; sözleşmenin ihlali nedeniyle fesih mahkeme tarafından ele alınır.
• Diğer ticari mekanlar / 230a kapsamındaki mekanlar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:230a). Örnekler arasında ofis ve depo alanları yer almaktadır. Kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra, kiracı iki ay içinde tahliye koruması talep edebilir ve tahliyenin en fazla bir yıl süreyle ertelenmesini sağlayabilir (her seferinde yenilenebilir).

Kendi başına adalet sağlamaya çalışmak yasaktır

Ne kadar büyük bir hayal kırıklığı yaşanırsa yaşansın, bir ev sahibi mahkeme kararı olmadan asla kiracıyı tahliye edemez, kilitleri değiştiremez veya eşyaları kaldıramaz. Bu, kanunsuz bir kendi kendine adalet uygulama girişimidir ve hızla tazminat davasına ve ev sahibi için daha zayıf bir hukuki konuma yol açabilir. Tahliye işlemleri yalnızca mahkeme ve icra memuru aracılığıyla gerçekleştirilir. Tam da bu nedenle, ilk resmi bildirimden itibaren yasal süreçleri doğru bir şekilde yapılandırmak akıllıca olacaktır.

Yaklaşımımız: uluslararası şirketlerden köşe başındaki fırıncıya

MKB Juristen, avukatlar ve (şirket içi) hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerle çalışmaktadır. Sonuç olarak, mahkemedeki dava uzmanlığını pratik, ticari tavsiyelerle birleştiriyoruz. İster önemli bir portföye sahip bir gayrimenkul fonu veya konut şirketi olun, ister temerrüde düşen bir kiracıya tek bir mülk kiralayan bir girişimci olun, temerrüt bildiriminden ve müzakereden özet yargılamaya, esas yargılamaya ve fiili tahliyeye kadar tüm tahliye prosedüründe size rehberlik ediyoruz. Kiracının tahliye prosedürü hakkında sorularınız mı var? Lütfen bizimle iletişime geçin.

Sınır dışı etme prosedürü hakkında sıkça sorulan sorular

Ev sahibi olarak, kiracıyı kendim tahliye etme hakkına sahip miyim?

Hayır. Kiracıyı kendiniz tahliye etmek veya mahkeme kararı olmadan kilitleri değiştirmek, kanunsuz bir eylemdir. Tahliye ancak hakimin tahliye emriyle mümkündür ve bu emir icra memuru tarafından yerine getirilir.

Tahliye için ne kadar kira borcu gereklidir?

Konut mülkleri için genel kural, üç ay veya daha fazla gecikmiş ödemedir. Sürekli gecikmiş ödemeler veya önceki bir mahkumiyet durumunda, daha küçük bir gecikme bile fesih ve tahliye için yeterli gerekçe olabilir.

Sınır dışı etme işlemi ne kadar sürer?

Bu, izlenecek yola bağlıdır. Özet yargılama birkaç hafta içinde karara bağlanabilir; asıl yargılama ise genellikle birkaç ay sürer. Tahliye işlemi, kararda belirtilen sürenin sona ermesinden sonra gerçekleşir.