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Mietern ist es nicht gestattet, ihre Wohnung einfach über Airbnb weiterzuvermieten oder unterzuvermieten. Ein generelles Untervermietungsverbot reicht jedoch oft nicht aus. Vermieter, die touristische Vermietungen über Plattformen wie Airbnb oder Vrbo tatsächlich verhindern wollen, sollten ausdrücklich und spezifisch untersagen. Schließlich urteilen Gerichte nicht immer gleich: Ein vages oder allgemeines Untervermietungsverbot bietet weniger Rechtssicherheit als eine Klausel, die Vermietungen im Airbnb-Stil explizit ausschließt.
Der Grundsatz: Untervermietung ist ohne Genehmigung nicht gestattet
Für unabhängiges Wohnen gilt grundsätzlich, dass Mieter die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Vermieters an Dritte weitergeben dürfen. Dies gilt auch für die Vermietung über Airbnb: Die vorübergehende Überlassung (eines Teils) der Wohnung an Touristen stellt ebenfalls eine Nutzungserlaubnis für Dritte dar.
Eine solche Erlaubnis kann zwar im Mietvertrag vorab vereinbart werden, doch ist dies für Vermieter selten wünschenswert. In der Praxis findet sich daher meist das Gegenteil: ein ausdrückliches Untervermietungsverbot. Dadurch werden Streitigkeiten über eine stillschweigende Zustimmung vermieden.
Viele Mietverträge verweisen auf Standardbedingungen, wie beispielsweise die ROZ-Modelle. Neuere Versionen dieser allgemeinen Bestimmungen berücksichtigen nun auch Airbnb und erwähnen explizit touristische Vermietungen über ähnliche Plattformen. Falls Sie noch mit einem älteren Modell arbeiten, fehlt diese spezifische Klausel höchstwahrscheinlich.
Warum Airbnb rechtlich schwieriger ist als die traditionelle Untervermietung
Bei der traditionellen Untervermietung überträgt der Mieter (einen Teil) des Mietobjekts für einen längeren Zeitraum an einen anderen Bewohner. Airbnb-Vermietungen funktionieren anders: Sie beinhalten oft kurzfristige, temporäre Vermietungen an Touristen, während der Mieter weiterhin selbst in der Immobilie wohnt. Genau dieser Unterschied führt zu Unklarheiten. Ein Richter könnte hinterfragen, ob ein Mieter beim Lesen eines allgemeinen Untervermietungsverbots vernünftigerweise hätte annehmen müssen, dass die gelegentliche Vermietung eines Zimmers über Airbnb ebenfalls darunter fällt.
Die Rechtsprechung ist uneins: dieselbe Klausel, ein anderes Ergebnis
Die Rechtsprechung zu Airbnb-Vermietungen ist uneinheitlich. In einem Fall wurde der Mietvertrag gekündigt und der Mieter zwangsgeräumt; in einem anderen Fall wies der Richter dieselbe Klage ab, obwohl die Untervermietung in beiden Fällen verboten war. Es ist daher riskant, sich auf ein einzelnes, positives Urteil aus der Vergangenheit zu versteifen.
Bei strengeren Urteilen nimmt der Richter den Vertragsbruch sehr ernst: Es bestand ein vertragliches Verbot, der Mieter hat dieses nicht eingehalten, und dies rechtfertigt die Kündigung. Bei milderen Urteilen wägt der Richter alle Umstände ab und entscheidet, dass die Folgen für den Mieter im Verhältnis zu den Interessen des Vermieters zu schwerwiegend wären.
Welche Umstände sind ausschlaggebend?
Ob ein Richter den Mietvertrag auflöst, hängt stark von den Umständen ab. Zu den Faktoren, die in der Rechtsprechung immer wieder eine Rolle spielen, gehören:
- Hauptwohnsitz: Wohnt der Mieter selbst noch dort und vermietet er nur gelegentlich einen Teil? In diesem Fall ist eine Auflösung des Mietvertrags weniger wahrscheinlich.
- Umfang und Häufigkeit: Strukturelle, gewerbliche Vermietungen überwiegen die Vermietung eines Zimmers nur einmal im Jahr.
- Belästigung: Beschwerden von Nachbarn oder Schäden am Eigentum stärken die Position des Vermieters.
- Finanzieller Vorteil: Richter nehmen Mieter, die systematisch von fremdem Eigentum profitieren, kritisch unter die Lupe.
- Klarheit des Verbots: Ein spezifisches Verbot von touristischen Vermietungen ist strenger als ein allgemeines Untervermietungsverbot.
Gemeinsamer Nenner: Je eindeutiger das vertragliche Verbot und je schwerwiegender der Verstoß, desto größer die Wahrscheinlichkeit, dass ein Vermieter erfolgreich die Auflösung und Räumung des Mietvertrags anstrebt.
Risiken für Vermieter und Mieter
Für Vermieter bedeuten ungewollte Airbnb-Vermietungen einen Kontrollverlust: Man weiß nicht, wer sich in der Immobilie aufhält, und riskiert Belästigungen, Schäden und mögliche Probleme mit Versicherungen, Genehmigungen oder der Gemeinde. Zudem kann ein Mieter mit der Immobilie Geld verdienen, ohne dass der Vermieter dafür etwas erhält.
Für den Mieter können die Folgen weitreichend sein. Wer gegen das Verbot verstößt, riskiert die Auflösung des Mietvertrags, die Räumung, Schadensersatz oder den Verlust der erzielten Mieteinnahmen. Darüber hinaus erlassen viele Gemeinden eigene Regeln und Genehmigungsauflagen für touristische Vermietungen, die von den Bestimmungen im Mietvertrag abweichen.
So errichtet man ein wasserdichtes Verbot
Wenn Sie als Gastgeber Airbnb-Vermietungen wirklich verhindern möchten, ist eine gut formulierte Klausel das wichtigste Mittel. Beachten Sie Folgendes:
- Nehmen Sie ein ausdrückliches Verbot der Untervermietung und der Vermietung an Touristen und nennen Sie dabei Plattformen wie Airbnb und Vrbo namentlich oder verwenden Sie eine breite Definition von „Kurzzeitvermietungen an Touristen oder Dritte“.
- Verboten werden auch Varianten wie Haustausch und die entgeltliche Überlassung der Nutzung an Dritte, um auch kreative Umgehungslösungen zu erfassen.
- Verstoß mit klaren Sanktion (z. B. einer Strafklausel) belegt werden.
- Schauen Sie in den aktuellen Allgemeinen Geschäftsbedingungen , die Airbnb Rentals bereits erwähnt hat, und prüfen Sie, ob Ihr Standardvertrag noch aktuell ist.
- den Mietvertrag für jeden neuen Mieter rechtlich
Ein gut formulierter Vertrag über (Unter-)Vermietung erspart Ihnen die Hoffnung auf eine günstige Auslegung vor Gericht im Nachhinein. Vorbeugen ist in diesem Fall wirklich besser als ein Rechtsstreit.
Häufig gestellte Fragen zu Airbnb und Untervermietung
Darf ein Mieter seine Wohnung über Airbnb vermieten?
Grundsätzlich nicht ohne die Zustimmung des Vermieters. Enthält der Mietvertrag ein Untervermietungsverbot, ist die Vermietung über Airbnb in der Regel nicht gestattet. Darüber hinaus gelten für touristische Vermietungen häufig kommunale Vorschriften und Genehmigungspflichten.
Reicht ein generelles Untervermietungsverbot aus, um Airbnb zu stoppen?
Nicht immer. Manche Richter halten ein generelles Verbot für kurzfristige touristische Vermietungen für zu unklar. Ein Verbot, das Airbnb-ähnliche Vermietungen ausdrücklich erwähnt, bietet mehr Rechtssicherheit.
Kann der Vermieter den Mietvertrag im Falle einer Airbnb-Vermietung kündigen?
Das ist möglich, hängt aber von den Umständen ab. Ein eindeutiges vertragliches Verbot, bauliche Untervermietung, Belästigung oder der Verlust des Hauptwohnsitzes erhöhen die Wahrscheinlichkeit, dass ein Richter die Auflösung und Räumung anordnet.
Gilt es auch, wenn der Mieter weiterhin selbst in der Immobilie wohnt?
Ja. Wenn der Mieter seinen Hauptwohnsitz behält und nur gelegentlich einen Teil des Hauses vermietet, zögern Richter oft, über die Auflösung des Mietverhältnisses zu entscheiden, da die Folgen für den Mieter schwerwiegend sind.
Was kann ein Gastgeber gegen unautorisierte Airbnb-Vermietungen tun?
Je nach Situation gibt es verschiedene Möglichkeiten: den Mieter zur Unterlassung auffordern, eine Geldstrafe oder Schadensersatz fordern, die erzielten Mieteinnahmen einfordern oder die Auflösung und Räumung des Mietvertrags beantragen. Lassen Sie Ihre rechtliche Position prüfen, bevor Sie Maßnahmen ergreifen.
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