MKB Juristen entwirft individuelle Rechtsdokumente
Es empfiehlt sich, wichtige Verträge, Geschäftsbedingungen und andere juristische Dokumente nicht selbst zusammenzustellen oder zu kopieren. Wir unterstützen Unternehmer mit begrenztem Budget mit maßgeschneiderten Rechtslösungen, transparenten Kosten im Voraus und verständlichen Erklärungen.
- Kundenspezifische Verträge, Geschäftsbedingungen und Rechtsdokumente
- Budgetfreundlich und transparent hinsichtlich der Kosten im Voraus
- Fordern Sie eine kostenlose Beratung oder ein unverbindliches Angebot an
Bei einer Mieterwechselvereinbarung übernimmt der Käufer eines Unternehmens den Mietvertrag für die Geschäftsräume und tritt als neuer Mieter an die Stelle des Verkäufers. Im Falle von Einzelhandelsgeschäften besteht hierfür sogar ein gesetzliches Recht: Verweigert der Vermieter die Kooperation, kann das Gericht den Mieterwechsel anordnen. Da ein Großteil des Unternehmenswerts oft in seinem Standort liegt, ist dies ein entscheidender Punkt bei einer Unternehmensübernahme. Im Folgenden erfahren Sie, wie die Vereinbarung funktioniert und welche Voraussetzungen gelten.
Was ist Substitution?
Substitution bedeutet, dass eine Vertragspartei ihren Vertrag auf einen Dritten überträgt, der an ihre Stelle tritt. Im Falle einer Unternehmensübernahme kann dies bedeuten, dass der neue Eigentümer den Mietvertrag für die Geschäftsräume übernimmt. Der Käufer wird dann zum neuen Mieter, ist an den Mietvertrag gebunden und beispielsweise verpflichtet, Miete an den Vermieter zu zahlen.
Welche Folgen hat die Substitution?
Im Falle eines Mieterwechsels gehen die Rechte und Pflichten des Mieters auf den neuen Eigentümer über. Dieser ist unter anderem verantwortlich für:
- die Miete bezahlen;
- die Instandhaltung des Gebäudes;
- Einhaltung des Mietvertrags.
Auch Rechte wie der Mieterschutz werden übertragen. Dies wirkt sich für die beteiligten Parteien unterschiedlich aus:
- Ursprünglicher Mieter: kann den Mietvertrag kündigen und möglicherweise einen höheren Übernahmepreis erzielen.
- Neuer Eigentümer: muss sich keine neue Immobilie suchen.
- Vermieter: Muss keinen neuen Mieter suchen (positiv), kann aber nicht selbst entscheiden, mit wem er einen Mietvertrag abschließt (negativ).
Welche Bedingungen gelten für die Substitution?
Bei gewöhnlichen Verträgen ist ein Vertragswechsel nur mit Zustimmung aller Parteien möglich – dies kann beispielsweise bei Lieferantenverträgen im Zuge der Übernahme eines Einzelunternehmens. Bei Mietverträgen für Gewerberäume hingegen ist der Vertragswechsel gesetzlich geregelt und ein Recht. Dafür müssen drei Bedingungen erfüllt sein:
- Es findet eine Unternehmensübernahme statt;
- Der neue Eigentümer kann nachweisen, dass er den Mietvertrag erfüllen kann (zum Beispiel mit einer Bankgarantie);
- Der Vorbesitzer hat ein erhebliches Interesse oder einen triftigen Grund für den Verkauf (z. B. Ruhestand).
Wenn der Vermieter nicht kooperiert, kann der Mieterwechsel gerichtlich durchgesetzt werden. Der Richter prüft dann, ob die Voraussetzungen erfüllt sind. WICHTIG: Die gesetzliche Regelung gilt speziell für bestimmte Geschäftsräume (Einzelhandelsgeschäfte) – lassen Sie Ihren Fall prüfen, um festzustellen, ob Ihre Immobilie darunter fällt.
Für rechtzeitige Klarheit sorgen
Es ist wichtig, während des Verkaufsprozesses Klarheit über einen möglichen Verkäuferwechsel zu haben. Ob dies möglich ist, hat direkte Auswirkungen auf den Kaufpreis und die Sicherheit von Käufer und Verkäufer.
Häufig gestellte Fragen
Was genau bedeutet Substitution bei einer Unternehmensübernahme?
Der Käufer übernimmt den Mietvertrag für die Geschäftsräume und wird neuer Mieter mit allen damit verbundenen Rechten und Pflichten.
Benötige ich die Erlaubnis des Vermieters?
Bei Gewerberäumen für kleine und mittlere Unternehmen besteht ein gesetzliches Recht auf Mieterwechsel. Verweigert der Vermieter den Mieterwechsel, kann das Gericht diesen unter bestimmten Voraussetzungen anordnen.
Welche Bedingungen gelten für die Substitution?
Es muss sich um einen Unternehmenserwerb handeln, der neue Mieter muss die Fähigkeit zur Vertragserfüllung nachweisen können, und der Verkäufer muss ein erhebliches Interesse am Verkauf haben (z. B. eine Rente).
Gilt die Substitutionsregelung auch für andere Verträge?
Bei gewöhnlichen Verträgen ist die Zustimmung aller Parteien erforderlich. Für die Anmietung von Gewerberäumen durch kleine und mittlere Unternehmen gelten gesonderte gesetzliche Bestimmungen.
Benötigen Sie Hilfe bei einer Umstrukturierung oder einer Unternehmensübernahme?
Die Substitution ist oft entscheidend für den Wert und die Rechtssicherheit einer Unternehmensübernahme. Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess und bieten Ihnen während der Übernahme rechtliche Unterstützung.
Informieren Sie sich über unsere Expertise im Immobilienrecht und Gesellschaftsrechtoder vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch.
