MKB Juristen entwirft individuelle Rechtsdokumente
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Ein Mietvertrag für Gewerberäume muss mindestens folgende Bestimmungen enthalten: eine genaue Beschreibung des Mietobjekts und seiner beabsichtigten Nutzung, die Miete inklusive Mehrwertsteuer, Zahlungsbedingungen, Nebenkosten und Indexierung, die Mietdauer und -verlängerungsmöglichkeiten, die Kündigungsfrist und -modalitäten, eine Kaution oder Bankbürgschaft, eine Instandhaltungs- und Mängelrichtlinie sowie obligatorische Anhänge wie den Energieausweis und das Übergabeprotokoll. Welche Regelungen zwingend erforderlich sind, hängt stark von der Art der Gewerberäume ab: Ein Laden oder Gastronomiebetrieb (Gewerberäume gemäß § 290) unterliegt einem strengeren gesetzlichen Mieterschutz als ein Büro oder ein Lager (Gewerberäume gemäß § 230a).
Zunächst ist zu klären: Handelt es sich um ein Geschäftsgebäude gemäß § 290 oder um ein Geschäftsgebäude gemäß § 230a?
Bevor Sie etwas endgültig festlegen, ist es wichtig zu wissen, welche Art von Gewerbefläche Sie mieten. Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet hier, und diese Unterscheidung bestimmt Ihren Gestaltungsspielraum.
- 290 Geschäftsräume (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches): Räumlichkeiten mit einer für die Öffentlichkeit zugänglichen Verkaufsstelle, wie z. B. Geschäfte, Gastronomiebetriebe, Handwerksbetriebe und Imbissbuden. Für diese Räumlichkeiten gelten zwingende gesetzliche Bestimmungen, die in erster Linie den Mieter schützen.
- Geschäftsräume gemäß § 230a (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches): Sonstige Geschäftsräume ohne öffentliche Funktion, wie Büros, Lagerhallen, Geräteschuppen und Garagen. Hier genießen die Vertragsparteien deutlich mehr Vertragsfreiheit.
Diese Unterscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die Mietdauer, die Kündigungsmöglichkeiten und den Mieterschutz. Sind Sie sich unsicher, in welche Kategorie Ihre Immobilie fällt? Lassen Sie sie im Vorfeld rechtlich prüfen, da eine falsche Annahme später teuer werden kann.
Bestimmungen bezüglich des Mietobjekts und seiner beabsichtigten Nutzung
Eine genaue Beschreibung des Mietobjekts muss stets Bestandteil eines Mietvertrags für Gewerberäume sein. Beschreiben Sie die Merkmale präzise: Adresse, Fläche, welche Räume im Mietpreis enthalten sind und welche nicht, sowie alle gemeinsam genutzten Einrichtungen
Darüber hinaus ist die vorgesehene Nutzung : Zu welchem Zweck darf der Mieter das Objekt nutzen? Es ist zu prüfen, ob die geplanten Aktivitäten mit dem Bebauungsplan der Gemeinde übereinstimmen und nicht mit der Nutzung durch andere Mieter im selben Gebäude kollidieren. Bei einem Gewerbeobjekt gemäß § 290 ist die vereinbarte Nutzung auch für die Frage relevant, ob Mietpreisbindung gilt.
Vereinbarungen bezüglich Renovierungen
Legen Sie klar fest, unter welchen Bedingungen der Mieter Renovierungen oder Umbauten und ob Ihre schriftliche Zustimmung erforderlich ist. Klären Sie außerdem, was mit diesen Umbauten nach Mietende geschieht: Muss der Mieter das Objekt in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen oder dürfen die Umbauten erhalten bleiben? Eine eindeutige Vereinbarung hierzu beugt Streitigkeiten bei der Übergabe vor.
Miete, Nebenkosten und Indexierung
Die Vereinbarungen über den Mietpreis sind selbstverständlich unerlässlich. Geben Sie nicht nur den Mietpreis an, sondern auch:
- ob der Preis die Mehrwertsteuer beinhaltet oder nicht (Miete ist grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit, die Parteien können sich jedoch unter bestimmten Bedingungen für eine mehrwertsteuerpflichtige Miete entscheiden);
- Zeitpunkt und Art der Zahlung, zum Beispiel monatlich oder vierteljährlich im Voraus;
- Sämtliche Nebenkosten für Gas, Wasser, Strom, Reinigung oder Sicherheit werden auf Basis der tatsächlichen Kosten abgerechnet;
- Die Möglichkeit, die Miete jährlich zu indexieren, in der Regel anhand eines Preisindexwertes des niederländischen Statistikamtes (CBS).
Eine eindeutige Indexierungsklausel verhindert, dass die Miete über Jahre gleich bleibt, während Ihre Kosten steigen. Geben Sie genau an, welchen Indexwert Sie verwenden und ab welchem Datum die Anpassung wirksam wird.
Mietzeitraum, Verlängerung und Kündigung
Stellen Sie sicher, dass die Laufzeit des Mietvertrags und die Folgen nach Ablauf der ersten Laufzeit klar geregelt sind . Genau hier besteht das größte Risiko für Fehler, da die gesetzlichen Bestimmungen je nach Art der Gewerbeimmobilie stark variieren.
290 Geschäftsräume: gesetzlicher Schutz
Für 290 Gewerbeimmobilien gilt ein System zum Schutz des Mieters. Grundsätzlich wird der Mietvertrag fünf Jahre abgeschlossen zehn Jahre. Zusätzlich gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von mindestens einem Jahr. Als Vermieter können Sie den Mietvertrag nur aus gesetzlich festgelegten Gründen kündigen, beispielsweise bei dringendem Eigenbedarf. Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind nur mit gerichtlicher Genehmigung zulässig. Sollten Sie von dieser Regelung abweichen wollen, konsultieren Sie rechtzeitig einen Rechtsanwalt.
Geschäftsräume gemäß § 230a: Mehr Freiheit, aber Vorsicht vor Räumungsschutz
Bei Geschäftsräumen gemäß § 230a haben die Parteien in der Regel deutlich mehr Freiheit, die Mietdauer und die Kündigungsfrist selbst zu vereinbaren. Dennoch hat der Mieter Rechte: Nach Beendigung des Mietverhältnisses Kündigungsschutz, der es dem Mieter ermöglicht, nach schriftlicher Kündigung für eine gewisse Zeit in den Räumlichkeiten zu bleiben und beim Gericht eine Verlängerung zu beantragen. Daher sollten Mietdauer, Verlängerung und Kündigungsfrist stets schriftlich festgehalten werden.
In beiden Fällen sollte klar angegeben werden, wie die Kündigung ablaufen soll. Vorzugsweise sollte vereinbart werden, dass die Kündigung per Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung erfolgt, damit später keine Streitigkeiten darüber entstehen, ob und wann die Kündigung stattgefunden hat.
Kaution, Bankgarantie und Bürgschaft
Auch wenn Sie den Mieter im Vorfeld überprüft haben, ist es ratsam, sich gegen das Risiko von Mietausfällen oder Schäden am Objekt abzusichern. Übliche Sicherheitsvorkehrungen sind:
- eine Kaution in Höhe von beispielsweise einigen Monatsmieten;
- eine Bankgarantie, bei der die Bank die Verantwortung für die Verpflichtungen des Mieters übernimmt;
- Eine Bürgschaft, bei der ein Dritter (zum Beispiel eine Muttergesellschaft oder ein Geschäftsführer in seiner privaten Eigenschaft) als Garant auftritt.
Fügen Sie außerdem ein Verbot der Untervermietung und des Mieterwechsels ohne Ihre Zustimmung . So behalten Sie die Kontrolle darüber, wer Ihr Eigentum tatsächlich bewohnt, und vermeiden unbeabsichtigte Geschäftsbeziehungen mit Unbekannten.
Instandhaltung, Steuern und sonstige nützliche Vorkehrungen
Ein guter Mietvertrag regelt auch weniger offensichtliche Themen. Beispielsweise:
- Die Instandhaltungsregelung: Wer ist für kleinere Instandhaltungsarbeiten (in der Regel der Mieter) und wer für größere Instandhaltungsarbeiten und die Behebung von Mängeln (in der Regel der Vermieter) zuständig?
- die Zuweisung von Steuern und Abgaben, wie zum Beispiel Grundsteuer und Abwassergebühr;
- eine mögliche Betriebsverpflichtung, wonach der Mieter die Räumlichkeiten tatsächlich in Gebrauch halten muss;
- eine Kaufoption oder ein Vorkaufsrecht, falls der Mieter das Objekt später übernehmen möchte;
- eine Haftungsbeschränkungsklausel , um Ihre Haftung für bestimmte Mängel im gesetzlich zulässigen Umfang zu begrenzen.
Obligatorische und nützliche Anhänge
Vergessen Sie schließlich nicht, Anhänge beizufügen
- das Energielabel der Immobilie;
- ein Grundriss des Mietobjekts;
- der Übergabebericht, in dem der Zustand zu Beginn festgehalten wird;
- ein aktueller Auszug aus dem Handelsregister beider Parteien;
- Kopien der Ausweisdokumente der rechtlich bevollmächtigten Vertreter.
Viele Vermieter nutzen ein ROZ-Modell als Grundlage und ergänzen es mit eigenen Bestimmungen. Ein solches Modell ist ein hervorragender Ausgangspunkt, sollte aber stets an die jeweilige Situation angepasst werden.
Häufig gestellte Fragen zum Gewerbemietvertrag
Worin besteht der Unterschied zwischen einem Geschäftsgebäude gemäß 290 und einem gemäß 230a?
Ein Geschäftsraum nach § 290 verfügt über einen öffentlich zugänglichen Verkaufsraum, wie beispielsweise ein Laden oder ein Gastronomiebetrieb, und unterliegt einem strengeren gesetzlichen Mieterschutz. Ein Geschäftsraum nach § 230a, wie beispielsweise ein Büro oder ein Lager, hat diese öffentliche Funktion nicht; in diesem Fall haben die Parteien mehr Freiheit bei der Vereinbarung von Mietdauer und -beendigung.
Ist ein mündlicher Mietvertrag für Gewerberäume gültig?
Eine mündliche Vereinbarung kann zwar rechtlich bindend sein, ist aber in der Praxis kaum nachweisbar. Für Gewerbeimmobilien ist ein schriftlicher Mietvertrag daher dringend zu empfehlen: Er schafft Klarheit und beugt Streitigkeiten über den genauen Vertragsinhalt vor.
Darf der Vermieter die Miete jährlich erhöhen?
Ja, sofern eine Indexierungsklausel im Mietvertrag enthalten ist, kann die Miete jährlich angepasst werden, üblicherweise anhand eines Preisindexes des niederländischen Statistikamtes (CBS). Ohne eine solche Klausel ist eine einseitige Mieterhöhung während der Mietdauer grundsätzlich nicht möglich.
Kann ich einen Mietvertrag für Gewerberäume vorzeitig kündigen?
Das hängt von der Art der Räumlichkeiten und den getroffenen Vereinbarungen ab. Für Gewerberäume nach § 290 gelten die gesetzlichen Bestimmungen und Kündigungsgründe. Für Gewerberäume nach § 230a haben Sie mehr Freiheiten, jedoch besteht nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Kündigungsschutz für den Mieter. Lesen Sie Ihren Vertrag sorgfältig durch oder lassen Sie ihn prüfen.
Lassen Sie den Mietvertrag von einem Anwalt entwerfen oder prüfen
Wie Sie sehen, erfordert die Erstellung eines rechtssicheren Mietvertrags für Gewerbeimmobilien Präzision. Eine falsche Annahme über die Art der Räumlichkeiten oder eine fehlende Klausel können später hohe Kosten verursachen. Unsere Mietrecht erstellen Ihren Vertrag oder prüfen einen bestehenden Vertrag – individuell auf Ihre Situation und die geltenden rechtlichen Bestimmungen zugeschnitten.
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