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Eine Hypothek für das eigene Eigenheim über die Holdinggesellschaft kann für geschäftsführende Hauptaktionäre eine interessante Finanzierungsmöglichkeit darstellen: Die Holdinggesellschaft verfügt oft über Vermögenswerte, die Bank berechnet den marktüblichen Zinssatz, und die Hypothek auf das selbstgenutzte Haus liegt unter der Grenze von 700.000 € für übermäßige Kreditaufnahme. Bei korrekter Ausgestaltung ist dies aus steuerlicher und rechtlicher Sicht eine praktikable Option. Bei fehlerhafter Ausgestaltung kann es zu Korrekturen durch die Finanzbehörden oder sogar zur Umklassifizierung als Dividende kommen. Im Folgenden finden Sie die Grundregeln.
Die kurze Antwort
- Möglich: ja – ein Geschäftsführer und Hauptaktionär kann von seiner eigenen Holdinggesellschaft eine Hypothek erhalten.
- Bedingungen: Marktzins, übliche Rückzahlung, rechtlich eingetragene Hypothek auf der Immobilie, schriftlicher Darlehensvertrag.
- Ausnahme bei übermäßiger Kreditaufnahme: Hypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum werden nicht auf die Grenze von 700.000 € angerechnet.
- Steuervorteil: Zinsen sind in Feld 1 (selbstgenutztes Wohneigentum) abzugsfähig, die Holdinggesellschaft erhält Zinserträge (die der Körperschaftsteuer unterliegen).
Warum sollte man eine Hypothek von der eigenen Holdinggesellschaft aufnehmen?
Drei Gründe:
- Verfügbares Kapital. Ihre Holdinggesellschaft verfügt oft über liquide Mittel, die bei der Bank ansonsten eine Rendite von ca. 1–3 % erzielen würden. Eine Hypothek auf sich selbst bringt 4–6 % Zinsen – für Ihre Holdinggesellschaft deutlich rentabler als eine Anlage.
- Keine Abhängigkeit von Banken. Keine Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsuntersuchungen, keine Akzeptanzprobleme, keine Wartezeiten.
- Flexible Konditionen. Sie können den Tilgungsplan, den festen/variablen Zinssatz und die Laufzeit (im Rahmen marktüblicher Grenzen) frei vereinbaren.
Nachteil: Das zur Finanzierung Ihres Eigenheims verwendete Geld steht der Holdinggesellschaft nicht mehr in liquider Form für andere Zwecke (Investitionen, Ausstiegspuffer) zur Verfügung.
Bedingungen, damit es aus steuerlicher Sicht richtig gemacht wird
Drei strenge Bedingungen für die Befreiung von der Regelung zur übermäßigen Kreditaufnahme für selbstgenutztes Wohneigentum:
- Das Darlehen ist für das selbstgenutzte Wohneigentum bestimmt. Kauf, Renovierung oder Instandhaltung – nicht für Konsum oder Investitionen.
- Marktüblicher Zinssatz. Vergleichbar mit dem Zinssatz, den eine Bank für ein ähnliches Darlehen berechnen würde. Typischerweise 4–6 % in den Jahren 2024–2025.
- Tilgungsplan und Grundbucheintrag. Genau wie bei einer Bankhypothek – oft eine 30-jährige Annuität oder lineare Tilgung, mit einer Grundschuldurkunde beim Notar.
Fehlt eine dieser Bedingungen, kann die Steuer- und Zollverwaltung das Darlehen als gewöhnliches Darlehen (unterhalb der Grenze von 700.000 €) oder sogar als verdeckte Dividendenausschüttung (direkt besteuert in Feld 2) neu einstufen.
Wie sieht die Struktur aus?
- Darlehensvertrag zwischen Ihnen (Geschäftsführer-Hauptaktionär, privat) und Ihrer Holdinggesellschaft.
- Hypothekenurkunde beim Notar – Begründung eines Hypothekenrechts an Ihrem eigenen Haus zugunsten der Holdinggesellschaft.
- Zinszahlung jährlich oder monatlich; abzugsfähig in Feld 1 als Hypothekenzinsen (für Ihren privaten Gebrauch).
- Die Holdinggesellschaft erhält Zinsen als Einkommen, die der Körperschaftsteuer unterliegen (ca. 25,8 % im Jahr 2024).
- Rückzahlung gemäß Zahlungsplan.
Notargebühren für die Hypothekenurkunde: typischerweise 400 € – 800 €.
Das Steuerschild
Ein Berechnungsbeispiel für das Jahr 2024:
- Hypothek in Höhe von 400.000 € bei eigener Holdinggesellschaft zu 5% Zinsen.
- Jährliche Zinsen: 20.000 €.
- Privat (Geschäftsführer/Hauptaktionär): Zinsen in Feld 1 abzugsfähig → Ersparnis abhängig vom Einkommensteuersatz (ca. 37–49,5 %). Bei einem Steuersatz von 49,5 %: ca. 9.900 € Steuerersparnis.
- Holding: Zinsen werden mit dem Körperschaftsteuersatz von ca. 25,8 % besteuert → € 5.160 Körperschaftsteuer.
- Nettoeffekt: Einsparungen von ca. 4.700 € pro Jahr im Vergleich zu einer Bankhypothek mit dem gleichen Zinssatz.
Keine exakten Zahlen – aber ein Anhaltspunkt. Die korrekte Berechnung hängt von Ihrer Einkommensteuersituation und den aktuellen Steuersätzen ab.
Risiken und wichtige Punkte
- Marktüblicher Zinssatz. Zu niedrig = Steueranpassung; zu hoch = verdeckte Dividende. Der Zinssatz sollte mindestens 0,5 % über dem durchschnittlichen niederländischen Hypothekenzins liegen.
- Rückzahlung. Ein endfälliges Darlehen einer Holdinggesellschaft ist zwar möglich, wird aber von den Steuerbehörden kritisch betrachtet. Eine Annuität oder ein Darlehen mit linearer Tilgung ist sicherer.
- Holdingkapital. Leeren Sie Ihre Holdinggesellschaft nicht vollständig – behalten Sie ausreichend Kapital für das operative Betriebskapital jeder operativen Gesellschaft vor.
- Im Falle eines Hausverkaufs oder Todesfalls muss die Schuld gegenüber der Holdinggesellschaft zurückgezahlt oder übernommen werden. Planen Sie dies im Voraus.
Ehrliche Empfehlung
Eine Hypothek Ihrer Holdinggesellschaft ist ein sinnvolles Instrument, sofern Ihre Holdinggesellschaft über ausreichend Kapital verfügt und Sie eine marktkonforme Struktur schaffen. Besprechen Sie dies im Vorfeld mit einem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer – der Unterschied zwischen „steuerlich korrekt“ und „steuerlich korrigierend“ liegt im Detail. Die Einsparungen können Tausende von Euro pro Jahr betragen; die Risiken einer mangelhaften Strukturierung sind ebenso erheblich.
Zum größeren Zusammenhang: Aktuelles Konto zwischen BVs und warum eine Holdinggesellschaft?
Häufig gestellte Fragen
Ja, sofern die Voraussetzungen erfüllt sind: marktüblicher Zinssatz, übliche Tilgung, notarielle Eintragung der Hypothek und tatsächliche Verwendung des Darlehens für eine selbstgenutzte Immobilie (Kauf, Renovierung, Instandhaltung). In diesem Fall fällt es nicht unter die Grenze von 700.000 € der Regelungen zur übermäßigen Kreditaufnahme.
Marktüblicher Zinssatz – typischerweise 4–6 % im Zeitraum 2024–2025, vergleichbar mit Bankhypotheken. Zu niedrige Zinssätze werden von den Finanzbehörden angepasst; zu hohe Zinssätze können als verdeckte Dividenden gelten. Fragen Sie Ihren Steuerberater nach dem korrekten Prozentsatz.
Ja, vorausgesetzt, es handelt sich um eine echte Hypothek für ein selbstgenutztes Wohneigentum – diese ist in Feld 1 genauso abzugsfähig wie eine herkömmliche Bankhypothek. Die Holdinggesellschaft erhält die Zinsen als Einkommen und versteuert diese mit Körperschaftsteuer. Unterm Strich ist dies oft vorteilhafter als eine Bankhypothek zum gleichen Zinssatz.
Nein, sofern die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum erfüllt ist. Die Hypothek für selbstgenutztes Wohneigentum zählt unabhängig von ihrer Höhe nicht zur Regelung der übermäßigen Verschuldung. Die Voraussetzungen müssen jedoch erfüllt sein – andernfalls greift die Ausnahme nicht.
Ja, marktgerecht – üblicherweise als Rente oder linear über 30 Jahre (wie bei Banken). Eine reine Zinszahlung ist zwar möglich, wird aber von den Steuerbehörden genauer geprüft und muss gut begründet werden.
Notargebühren für die Hypothekenurkunde: 400 € – 800 €. Rechtliche Vorbereitung (Darlehensvertrag): 250 € – 500 €. Beratung durch einen Steuerberater: 200 € – 500 €. Insgesamt 850 € – 1.800 € für eine solide Einrichtung.
Die Hypothekenschuld gegenüber der Holdinggesellschaft muss, wie bei einer Bankhypothek, aus dem Verkaufserlös getilgt werden. Jegliches Eigenkapital fließt in den Privatbesitz. Besprechen Sie mit einem Steuerberater, ob dieses Eigenkapital sinnvollerweise reinvestiert oder als Dividende ausgeschüttet werden sollte.
