MKB Juristen entwirft individuelle Rechtsdokumente
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Beim Erwerb von Gewerbeimmobilien (Büro-, Lager- und Einzelhandelsflächen) zahlt der Käufer 10,4 % Grunderwerbsteuer (Stand: 2024) – auf den höheren Wert von Kaufpreis und Verkehrswert. Für Wohnimmobilien beträgt der Steuersatz 2 % bzw. 0 % (für Erstkäufer), Gewerbeimmobilien unterliegen jedoch dem höheren Steuersatz. Ausnahmen: Mehrwertsteuerpflichtige Lieferungen (innerhalb von zwei Jahren nach erstmaliger Nutzung), Unternehmensübertragungen unter bestimmten Bedingungen oder Befreiungen für Übertragungen zwischen verbundenen Gesellschaften. Im Folgenden: Steuersatz, Befreiungen und wie Karims Holdinggesellschaft eine Gewerbeimmobilie ohne zusätzliche Besteuerung erwirbt.
Die kurze Antwort
- Zinssatz 2024: 10,4 % für Gewerbeimmobilien (Büro-, Lager- und Einzelhandelsimmobilien).
- Steuerbemessungsgrundlage: der höhere Wert aus Kaufpreis oder Marktwert.
- Wer zahlt: der Käufer.
- Mehrwertsteuerbefreiung: Neubauten (jünger als 2 Jahre), die mit Mehrwertsteuer geliefert werden – keine Grunderwerbsteuer.
- Gruppenbefreiung: Übertragungen innerhalb von Unternehmen, die zu mindestens 95 % verbunden sind, sind befreit.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Bei Erwerb von niederländischen Immobilien im rechtlichen Sinne:
- Kauf, Tausch, Spende, Beitrag an eine private Gesellschaft mit beschränkter Haftung.
- Begründung beschränkter Rechte (Pacht, Baurechte, Nießbrauch).
- Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums (langfristiger Mietkauf, Leasing).
- Anteile an Immobiliengesellschaften („real estate BV“) unterliegen bestimmten Bedingungen.
Die Steuer wird bei der Übertragung (Übertragungsurkunde) über den Notar in Rechnung gestellt und anschließend an die Steuer- und Zollverwaltung abgeführt.
Tarife 2024-2025
- Gewerbeimmobilien (Büros, Industrieimmobilien, Lagerhallen, Einzelhandel): 10,4 %.
- Eigenheim (selbstgenutzt): 2%.
- Erstkäufer von Wohneigentum (< 35 Jahre, Hauptwohnsitz, < 510.000 € im Jahr 2024): 0%.
- Wohnimmobilien als Kapitalanlage (Vermietung, Zweitwohnsitz): 10,4 %.
Der hohe Steuersatz für Gewerbe- und Mietobjekte ist eine bewusste Entscheidung, um selbstgenutzte Wohnhäuser und Eigenheime zu begünstigen.
Mehrwertsteuer versus Grunderwerbsteuer
Bei Neubauten innerhalb von zwei Jahren nach Erstbezug: Die Übergabe unterliegt der Mehrwertsteuer (21 %) und ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Danach: Mehrwertsteuerbefreiung und Grunderwerbsteuer von 10,4 %.
Manchmal ist es ratsam, sich für eine umsatzsteuerpflichtige Lieferung zu entscheiden (vorausgesetzt, beide Parteien sind zum Vorsteuerabzug berechtigt). In diesem Fall fällt keine Grunderwerbsteuer von 10,4 % an, sondern 21 % Umsatzsteuer, die vom Käufer abgezogen werden kann. Dies kann sich für Büro- und Einzelhandelsimmobilien in einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen als vorteilhaft erweisen.
Wichtige Ausnahmen
Gruppenbefreiung (Art. 15 Abs. 1 Buchst. h)
Übertragungen innerhalb einer Unternehmensgruppe (mindestens 95 % verbundene Unternehmen) sind steuerfrei. In der Praxis bedeutet dies: Übertragung von Vermögen von einer operativen Gesellschaft auf eine Holdinggesellschaft oder umgekehrt – keine Übertragungssteuer.
Voraussetzung: fortgesetzte Zugehörigkeit zur Gruppe für mindestens 3 Jahre (ansonsten rückwirkende Revision).
Befreiung bei Umstrukturierung
Befreiung im Falle einer rechtmäßigen Verschmelzung, Aufspaltung oder Einbringung unter bestimmten Bedingungen – vorausgesetzt, es handelt sich um eine Transaktion zu marktüblichen Bedingungen und sie ist nicht primär steuerlich motiviert.
Ausnahme bei Betriebsübertragung (Art. 15 Abs. 1 Buchst. b)
Die Befreiung unterliegt bestimmten Bedingungen bei der Übertragung eines Unternehmens an ein Kind oder ein Familienmitglied. Dies gilt insbesondere für Übertragungen von Familienunternehmen.
Kulturelles Erbe
Denkmäler und Gebäude des kulturellen Erbes: Befreiung oder Ermäßigung vorbehaltlich bestimmter Bedingungen.
Karim kauft ein Geschäftsgebäude
Karims Holdinggesellschaft möchte eine Gewerbeimmobilie für 800.000 € erwerben – ein Büro aus dem Jahr 2010, das nicht mehr der Mehrwertsteuerregelung für Übertragungen unterliegt.
- Grunderwerbsteuer: 10,4% × 800.000 € = 83.200 €.
- Zuzüglich Notar (1.500 €), Grundbucheintrag (200 €), optionale Wertermittlung (500 €).
Die gesamten Anschaffungskosten zusätzlich zum Kaufpreis betragen über 85.000 €. Karims Steuerberater hilft bei der Entwicklung einer intelligenten Strukturierung – z. B. einer Konzernbefreiung, falls die Immobilie später an eine Betreibergesellschaft übertragen werden soll, oder einer Mehrwertsteueroption für Neubauten.
Intelligente Planung
- Mehrwertsteueroption für Gewerbeimmobilien: nur für die erste Lieferung innerhalb von 2 Jahren und für umsatzsteuerpflichtige Parteien.
- Die Immobilie sollte direkt im richtigen BV platziert werden: Legen Sie sie zunächst im „endgültigen Ziel-BV“ ab, anstatt sie später zu übertragen.
- Beantragung der Gruppenbefreiung: oft vorteilhaft bei Umstrukturierungen.
- Familienunternehmen: Die Unternehmensnachfolgeregelung für die Unternehmensübertragung kann sich auch auf die Erbschaftssteuer auswirken.
Ehrliche Empfehlung
Bei Gewerbeimmobilien stellt die Grunderwerbsteuer von 10,4 % eine erhebliche Ausgabe dar. Bei größeren Transaktionen (über 500.000 €) sollten Sie sich stets im Vorfeld steuerlich beraten lassen: Die Mehrwertsteuerbefreiung, die Gruppenbefreiung oder eine geschickte Akquisitionsreihenfolge können Zehntausende Euro sparen. Bei der Übertragung von Familienunternehmen empfiehlt sich die Kombination der Befreiung von der Unternehmensnachfolge mit der Grunderwerbsteuer. Ein erfahrener Notar mit Expertise im Immobilienrecht ist unerlässlich.
Weitere Themen: Welche Steuern zahlt eine BV, Umsatzsteuererklärung und Schenkungssteuer.
Häufig gestellte Fragen
Im Jahr 2024 beträgt die Grunderwerbsteuer für Gewerbeimmobilien (Büros, Lagerhallen, Einzelhandelsflächen) und Mietobjekte 10,4 %. Für selbstgenutztes Wohneigentum gilt eine Steuer von 2 % bzw. 0 % (für Erstkäufer). Die Steuer wird auf den höheren Wert von Kaufpreis und Verkehrswert erhoben.
Der Käufer. Der Notar berechnet dies in der Eigentumsübertragungsurkunde, stellt dem Käufer eine Rechnung aus und führt sie an die Finanzbehörden ab. Sie wird dem Kaufpreis hinzugerechnet.
Bei Neubauten innerhalb von zwei Jahren nach Erstbezug unterliegt die Lieferung der Mehrwertsteuer (21 %) und ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Alternativ kann eine mehrwertsteuerpflichtige Lieferung zwischen steuerbefreiten Parteien vereinbart werden – dies kann unter Umständen vorteilhafter sein.
Die Übertragung von Immobilien zwischen Unternehmen mit einer Beteiligung von ≥ 95 % ist von der Grunderwerbsteuer befreit (Art. 15 Abs. 1 Buchst. h). Voraussetzung ist der fortgesetzte Verbleib innerhalb der Unternehmensgruppe für 3 Jahre – andernfalls erfolgt eine Überprüfung.
Unter bestimmten Voraussetzungen ja – für Anteile an einer „Immobilien-BV“ (Vermögenswerte, die hauptsächlich aus Immobilien bestehen) kann bei der Übertragung von Anteilen Grunderwerbsteuer anfallen. Dies verhindert Steuervermeidung über den Aktienweg.
Bei einer rechtmäßigen Fusion, Aufspaltung oder Einbringung wird unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung von der Übertragungssteuer gewährt – vorausgesetzt, es besteht ein wirtschaftlicher Hintergrund und die Umwandlung ist nicht primär steuerlich motiviert. Dies ermöglicht kostengünstige Umstrukturierungen.
Bei einer BV: Ja, die Grunderwerbsteuer wird als Teil des Kaufpreises der Immobilie aktiviert und über die Nutzungsdauer (in der Regel 30-40 Jahre bei Gewerbeimmobilien) durch Abschreibung zurückgezahlt.
