Franchise en huurrecht

De koppeling tussen franchise en huur

In veel franchiseformules is de locatie cruciaal en heeft de franchisegever een sleutelpositie ten aanzien van het bedrijfspand. Vaak is de franchisegever hoofdhuurder of eigenaar, en huurt of onderhuurt de franchisenemer het pand. Deze koppeling tussen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst geeft de franchisegever invloed en zekerheid, maar maakt de positie van de franchisenemer kwetsbaarder: het einde van de franchise kan het einde van de huur betekenen, en omgekeerd. Inzicht in deze samenloop is essentieel voor beide partijen.

Voor wie werken wij?

Wij staan franchisegevers bij die als hoofdhuurder of eigenaar de huurconstructie inrichten, en franchisenemers die willen weten hoe sterk hun positie ten aanzien van het pand is. Daarnaast adviseren wij bij beëindiging, overdracht en geschillen waarin de franchise en de huur met elkaar verweven zijn. De combinatie van franchiserecht en huurrecht voor bedrijfsruimte vraagt om specialistische kennis van beide gebieden.

Huur van bedrijfsruimte: het wettelijk kader

Bedrijfsruimte waarin een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de verkoop van goederen of dienstverlening wordt geëxploiteerd, valt onder de bijzondere bescherming van artikel 7:290 e.v. BW (zogeheten middenstandsbedrijfsruimte). Deze regeling biedt de huurder onder meer huurbescherming via de wettelijke termijnen van vijf en vijf jaar, bescherming tegen opzegging, en de mogelijkheid van indeplaatsstelling bij overdracht van het bedrijf. Voor franchise is met name die huurbescherming en de indeplaatsstelling van groot belang, omdat zij de positie van de franchisenemer ten aanzien van het pand bepalen.

Hoofdhuur en onderhuur

Wanneer de franchisegever hoofdhuurder is en de franchisenemer onderhuurder, ontstaat een gelaagde constructie. De positie van de onderhuurder hangt sterk af van de hoofdhuur: eindigt de hoofdhuur, dan komt ook de onderhuur in gevaar. Tegelijk biedt de wet de onderhuurder van middenstandsbedrijfsruimte onder voorwaarden bescherming bij het einde van de hoofdhuur. De vormgeving van de onderhuur, en de afstemming met de franchiseovereenkomst, bepaalt hoe kwetsbaar of beschermd de franchisenemer is.

Indeplaatsstelling bij overdracht

Bij verkoop van de franchiseonderneming wil de franchisenemer doorgaans dat de koper ook de huur overneemt. Artikel 7:307 BW biedt de huurder van middenstandsbedrijfsruimte de mogelijkheid om via de rechter indeplaatsstelling te vorderen, zodat de koper in de huurovereenkomst treedt. In franchiseconstructies wordt deze mogelijkheid soms beperkt door de koppeling met de franchiseovereenkomst en het goedkeuringsrecht van de franchisegever. De samenloop tussen indeplaatsstelling, franchisegoedkeuring en goodwill is een terugkerend en gevoelig vraagstuk.

Beëindiging: franchise en huur tegelijk

Het meest gevoelige moment is de beëindiging. Wanneer franchise en huur gekoppeld zijn, kan het einde van de franchise het einde van de huur meebrengen, of andersom. Voor de franchisenemer betekent dit dat hij niet alleen zijn formule maar ook zijn locatie kan verliezen, met grote gevolgen voor de goodwill en de voortzetting. Voor de franchisegever is de koppeling juist een manier om de locatie binnen de formule te houden. De wettelijke huurbescherming kan deze koppeling echter doorkruisen. Wij beoordelen hoe de beëindiging van beide overeenkomsten zich tot elkaar verhoudt.

Onze werkwijze

Wij beoordelen de franchiseovereenkomst en de huurovereenkomst in samenhang: de huurconstructie, de bescherming onder artikel 7:290 BW, de positie bij onderhuur, de mogelijkheid van indeplaatsstelling en de gevolgen bij beëindiging. Daarna adviseren wij over de inrichting, de onderhandeling of de route bij een geschil. Voor zowel franchisegever als franchisenemer brengen wij in kaart hoe sterk de positie ten aanzien van het pand werkelijk is.