Kira hukuku
Kira sözleşmesinin feshi
Hem kiracı hem de ev sahibi için avukatlar ve hukuk uzmanları
Kira sözleşmesinin feshi dikkatli bir değerlendirme gerektirir. İster bildirim yoluyla, ister fesih yoluyla, isterse karşılıklı rıza ile fesih olsun, uluslararası şirketlerden köşedeki fırıncıya kadar hem kiracıya hem de ev sahibine rehberlik ediyoruz.
- Diğerlerinin yanı sıra şunlar için çalıştık:
Kira sözleşmesinin feshi
Kiracı, kira sözleşmesini genellikle nispeten basit bir şekilde feshedebilir; ancak, elbette, bildirim süresine uyulmalıdır. Ev sahibi için ise kira sözleşmesini feshetmek genellikle daha zordur. Bunun nedeni, kira sözleşmesinden veya kanundan kaynaklanan belirli şartların genellikle geçerli olmasıdır. Uygulanabilir şartlar, gayrimenkul türüne göre farklılık gösterir. Örneğin, kira sözleşmesi konut alanı (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:232), küçük ve orta ölçekli işletmeler için ticari alanlar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:290) ve diğer inşa edilmiş gayrimenkuller (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:230a) ile ilgili olabilir. Sonuncusuyla ilgili olarak, örneğin ofis alanını ele alalım.
Bu farklı gayrimenkul türlerinin kiralanmasında, kira sözleşmesinin feshi konusunda da farklı bir düzenleme geçerlidir. Kira sözleşmesini feshetme konusunda her zaman hukuki danışmanlık almak tavsiye edilir. Bu şekilde, olası bir hukuki ihtilafın önüne geçilebilir.
Danışmanlıktan uyuşmazlık çözümüne kadar çeşitli roller üstlenebilecek bilgi ve uzmanlığa sahibiz. Kira hukuku alanında deneyimli avukat ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.
290 işyerinin feshi: gerekçeler ve süre sınırları
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290. maddesi uyarınca, küçük ve orta ölçekli işletmeler için ticari mekanlar – dükkanlar, konaklama yerleri ve halka açık diğer alanlar – için kapsamlı kiracı koruması uygulanmaktadır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:293. maddesi uyarınca, kiraya verenin fesih bildirimi, en az bir yıllık bir bildirim süresiyle, taahhütlü mektup veya icra memuru emriyle yapılmalı ve fesih gerekçeleri belirtilmelidir. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:294. maddesi uyarınca, kiraya veren, kiracının kötü iş faaliyetleri veya acil kişisel kullanımfeshedebilir. İlk dönemden sonra, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:296. maddesi uyarınca, yeni bir sözleşme için makul bir teklifin reddedilmesi, geçerli bir imar planının uygulanması ve kiraya verenin menfaatlerinin kiracının menfaatlerinden daha ağır bastığı genel bir menfaat dengesi gibi ek gerekçeler devreye girer.
Kiracı altı hafta içinde yazılı olarak fesih bildiriminde bulunmazsa, kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez: ev sahibi, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:295. maddesi uyarınca, sözleşmenin sona erme tarihinin belirlenmesi için mahkemeye başvurmalıdır. Mahkeme karar verene kadar kira sözleşmesi devam eder. İster uluslararası bir gayrimenkul fonu olun, ister ana caddedeki dükkanını korumak isteyen bir girişimci: fesih gerekçelerinin formüle edilmesi ve gerekçelendirilmesi dikkatli bir şekilde yapılmalıdır, çünkü süreç boyunca yeni gerekçeler eklenemez.
230a işyerinin feshi ve tahliye koruması
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:230a maddesi anlamında ofisler, depolar, fabrika ve depolama alanları gibi diğer ticari binalar için sözleşme özgürlüğü çok daha fazladır ve kiracı koruması önemli ölçüde daha azdır. Prensip olarak, belirli süreli bir kira sözleşmesi burada otomatik olarak sona erer; belirsiz süreli bir sözleşme için en az bir aylık bir bildirim süresi geçerlidir ve ev sahibinin gerekçe belirtmesi gerekmez. Bununla birlikte, kiracı tahliye korumasından: Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:230a maddesi uyarınca, kira sözleşmesi bildirimle sona erer, ancak ev sahibi ayrı bir tahliye bildirimi vermek zorundadır.
Kiracı, tahliye bildiriminin verildiği tarihten itibaren iki ay içinde mahkemeden tahliye süresinin uzatılmasını talep edebilir. Bu süreç boyunca – ve nihai bir karar verilmediği sürece – kiracının mülkü boşaltması gerekmez. Mahkeme, ilgili çıkarları değerlendirir ve süreyi her seferinde en fazla bir yıl, en fazla üç yıla kadar uzatabilir. Mülklerini hızlı bir şekilde geri almak isteyen ev sahipleri ve taşınmak için zamana ihtiyaç duyan kiracılar için bu düzenleme, müzakere pozisyonlarını genellikle belirler.
Sözleşme ihlali nedeniyle geçici fesih ve tasfiye
Belirli süreli kira sözleşmesinin erken feshi, ancak tarafların bu konuda anlaşması halinde mümkündür; böyle bir madde yoksa, sözleşme genellikle sürenin sonuna kadar devam eder. Fesih dışında, kira hukuku fesih. Bir tarafın kusurlu olması durumunda – özellikle inşa edilmiş taşınmaz malların kiralanmasında, öncelikle kira borcu akla gelir – diğer taraf, Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:265. maddesi uyarınca sözleşmenin feshedilmesini talep edebilir. İnşa edilmiş taşınmaz mallar için, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:231. maddesi, ihlal nedeniyle fesih kararının prensip olarak mahkeme tarafından verilmesi gerektiğini öngörmektedir; bu nedenle, ev sahibi kira sözleşmesini kendisi feshedemez.
Kira borçları veya diğer ihlallerin fesih için gerekçe oluşturup oluşturmadığı, bunların niteliğine ve ciddiyetine bağlıdır. Hem kiracılar hem de ev sahipleri için –borsada işlem gören bir perakende zincirinden köşedeki fırıncıya kadar– fesih veya tasfiye işleminin uygun bir yol olup olmadığını ve bununla ilişkili riskleri (örneğin tazminat ödeme yükümlülüğü) değerlendiriyoruz. Konu, kiracı aleyhine yasal işlemlere veya tahliye işlemlerine, avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımız tüm süreç boyunca size yardımcı olacaktır.
Karşılıklı rıza ile fesih
Her fesih, fesih gerekçeleriyle veya mahkeme yoluyla gerçekleşmek zorunda değildir. Taraflar her zaman karşılıklı rıza ile kira sözleşmesini feshedebilirler. Bu genellikle, bitiş tarihi, teslim ve tahliye, depozitonun iadesi ve satın alma bedeli veya taşınma masraflarına katkı gibi mali düzenlemelerin kaydedildiği bir uzlaşma anlaşması (fesih anlaşması) ile yapılır. Bu tür dostane bir uzlaşma, her iki tarafa da kesinlik sağlar ve uzun süreli bir anlaşmazlığı önler. Biz bu anlaşmaları sizin adınıza hazırlıyor, inceliyor ve şartları müzakere ederek hiçbir yükümlülük veya sorumluluğun kalmamasını sağlıyoruz.
Kira hukuku ve ilgili uzmanlık
Kira sözleşmesinin feshi nadiren tek başına gerçekleşir. Kiralanan mülkteki kusurlar , kira ayarlaması veya planlanan bir tadilatla ilgili sorular genellikle aynı anda ortaya çıkar. Bu sayfa , avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımızdan oluşan karma ekiplerimizin kiracıdan ev sahibine – uluslararası şirketlerden köşedeki girişimciye kadar – tüm yelpazeyi kapsadığı daha geniş Kira Hukuku uzmanlığımızın bir parçasıdır . Durumunuzu görüşmek için herhangi bir yükümlülük altına girmeden bizimle iletişime geçin
Bay Jaime Boogaers
Şirketler Hukuku · Avukat
Özel hukuk davalarında, mesele sadece yasal kural değildir. Aynı zamanda deliller, zamanlama, müzakere pozisyonu ve her adımın ticari sonuçları da önemlidir.
Size nasıl yardımcı oluyoruz?
Ön danışmanlıktan dava sürecine kadar: kira sözleşmesinin feshiyle ilgili her türlü rolü üstleniyoruz.
- Doğru gerekçeler ve bildirim süreleri ile işyerinin feshedilmesi veya işyerinin feshedilmesi
- Mahkeme huzurunda fesih işlemlerinin yürütülmesi (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:295)
- 230a alanı için tahliye koruma önlemlerini devreye sokmak veya bunlara karşı savunma yapmak
- Kira alacaklarına veya diğer sözleşme ihlallerine karşı fesih talebinde bulunmak veya savunma yapmak
- Bir uzlaşma anlaşmasının taslağının hazırlanması ve müzakere edilmesi
İşlerin ters gittiği yer
Kira sözleşmesinin feshi, formaliteler ve süre sınırları nedeniyle sıklıkla sorunlu sonuçlanır. İşte bazı yaygın hatalar:
- İcra memurunun celbi veya tebligat emri olmaksızın fesih (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:293)
- 290 işyeri için bir yıllık ihbar süresinin göz ardı edilmesi
- Rıza alınamaması durumunda altı haftanın ardından mahkemeye başvurmanın gerekli olduğunu unutmuşum
- Tahliye koruması talebi için iki aylık sürenin kaçırılması
- Sözleşmede bunu öngören bir madde bulunmamasına rağmen, sözleşmeyi vadesinden önce feshetmek
Yaklaşımımız
Öncelikle hangi kira sözleşmesi rejiminin geçerli olduğunu belirliyoruz – konut, iş yeri (290 veya 230a) – çünkü bu, izlenecek yolu ve başarı olasılığını belirler. Ardından, zaman sınırlarını, delil durumunu ve maliyetleri dikkate alarak, fesih bildirimi, fesih veya dostane fesih arasında bilinçli bir seçim yapıyoruz. Avukat ve şirket içi hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerimiz, danışmanlık, müzakere ve dava açma arasında dönüşümlü olarak çalışarak, her zaman en verimli yolu izlemenizi sağlar.
Süreç
Bizde, fesih süreci net adımlarla ilerler.
01
Giriş ve ilk değerlendirme
Durumu, mevcut belgeleri ve öncelikli çıkarlarınızı kısaca ele alacağız.
02
Pozisyon ve risk analizi
Hukuki durumunuzu, destekleyici belgelerinizi, son teslim tarihlerini ve olası sonraki adımları değerlendiriyoruz.
03
Stratejik tavsiye
Size en uygun hareket tarzı konusunda somut tavsiyeler verilecektir: yanıt vermek, müzakere etmek, anlaşmaya varmak veya dava açmak.
04
Uygulamak
Yazışmalar, müzakereler, dava stratejisi veya diğer hukuki yardımlar konusunda destek sağlıyoruz.
Girişimciler için uzmanlar
Girişimciler, yöneticiler ve kuruluşlar için hukuki analizi pratik deneyimle birleştiriyoruz.
Kurumsal hukuk danışmanlarımız ve avukatlarımızdan oluşan ekibimiz, kira hukuku konusunda uzmanlaşmıştır. Hem ev sahiplerine hem de kiracılara hukuki konularda yardımcı oluyoruz. Müzakere masasında geniş deneyime sahibiz, kararlı davranıyoruz ve fırsatları ve riskleri doğru bir şekilde değerlendirebiliyoruz. Hem hukuk dünyasını hem de iş dünyasını anlıyoruz ve bu sayede ikisi arasında etkili bir şekilde geçiş yapabiliyoruz. Bu bağlamda açık ve anlaşılır bir dil kullanmak son derece önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinin feshiyle ilgili olarak bize en sık sorulan sorular şunlardır.
Hukuki danışmanlık ne zaman tavsiye edilir?
Baskı oluştuğunda, süreler daraldığında, karşı taraf bir pozisyon aldığında veya mali ya da stratejik çıkarlar önemli hale geldiğinde hukuki danışmanlık almak akıllıca olur.
MKB Juristen, halihazırda bir ihtilaf varsa da yardımcı olabilir mi?
Evet. Hukuki durumunuzu değerlendirir, strateji konusunda tavsiyelerde bulunur ve yazışmalar, müzakereler, savunma veya diğer hukuki adımlarda yardımcı olabiliriz.
Uzman hukuk danışmanlığının maliyeti ne kadar?
Uzman tavsiyesi prensip olarak saatlik ücret üzerinden verilmektedir. Mümkün olduğunca, beklenen yaklaşım, maliyetler ve sonraki adımlar konusunda önceden netlik sağlıyoruz.
Önce herhangi bir yükümlülük altına girmeden bir görüşme yapabilir miyim?
Evet. Ücretsiz danışmanlık talep edebilirsiniz. Durumunuzu kısaca ele alıp hangi hareket tarzının daha mantıklı olacağını belirteceğiz.
Kira sözleşmesini feshetmek mi yoksa feshe itiraz etmek mi?
Avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız, kiracılara ve ev sahiplerine her türlü fesih konusunda yardımcı olmaktadır. Durumunuzu görüşmek için herhangi bir yükümlülük altına girmeden bizimle iletişime geçin.
Bu ekipte daha fazla uzmanlık var
Ayrıca bu hukuk alanındaki diğer bölümlere de göz atın.
Bize Ulaşın
İletişim bilgilerinizi bırakın. Durumunuzu kısaca görüşmek üzere sizinle iletişime geçeceğiz.
Bize Ulaşın
Hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz?
O halde uzmanlarımızla iletişime geçin.
