Ticari Kira Hukuku
Sapma maddelerinin onaylanması
Ticari binalar için farklı kira şartlarının yargısal onayı
Ticari kira sözleşmesinde yasal kiracı koruma hükümlerinden sapmak mı istiyorsunuz? Bu durumda, genellikle alt bölge mahkemesinden onay alınması gerekir. Avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımız, uluslararası şirketlerden köşedeki fırıncıya kadar ev sahipleri ve kiracılar için bu talepleri ele almaktadır.
- Diğerlerinin yanı sıra şunlar için çalıştık:
Sapma maddelerinin onaylanması
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290 maddesi anlamında bir işyeri kiralanması söz konusu olduğunda, kiraya verenin prensip olarak kiracının zararına olacak şekilde sapamayacağı bir dizi yasal hüküm belirlenmiştir. Ancak bazı durumlarda hem kiraya veren hem de kiracı, kira sözleşmesinde bu yasal hükümlerden sapmak isteyebilir. Yasal düzenlemelere aykırı bir madde, prensip olarak, iptal edilebilir niteliktedir. İptal edilebilir maddelerin kira sözleşmesine dahil edilmesini önlemek için, kiracı ve kiraya veren, sapma maddelerinin yargısal onayını talep edebilir.
Mahkeme bu sapma maddelerini onaylarsa, kiracı artık maddeyi geçersiz kılamaz. Öncelikle, bir sapma maddesine onay verirken, mahkeme kiracının yasal düzenlemelerden elde ettiği hakların önemli ölçüde zedelenmediğini değerlendirir. Ayrıca, mahkeme tarafların sosyal konumlarının yeterince eşdeğer olup olmadığını ve kiracının yasal korumaya ihtiyaç duyup duymadığını da dikkate alır.
Danışmanlıktan uyuşmazlık çözümüne kadar çeşitli roller üstlenebilecek bilgi ve uzmanlığa sahibiz. Kira hukuku alanında deneyimli avukat ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.
Yasal çerçeve: Ticari binalar için yarı zorunlu kiracılık hukuku
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290. maddesi kapsamında küçük ve orta ölçekli işletmeler (dükkanlar, konaklama yerleri, paket servis işletmeleri ve el sanatları işletmeleri) için ticari mekanların kiralanması ve kiraya verilmesinde yarı zorunlu bir hukuk sistemi uygulanmaktadır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:291. maddesinin 1. fıkrası, tarafların kiracının zararına olacak şekilde Hollanda Medeni Kanunu'nun 7. Kitabının 4. Başlığının 6. Bölümündeki hükümlerden (7:290 ila 7:310. maddeler dahil) sapamayacağını öngörmektedir. Bu, diğer hususların yanı sıra, yasal kira şartlarını (7:292. madde), fesih ve iptale karşı korumayı (7:293 ila 7:296. maddeler dahil), kira bedelinin yeniden düzenlenmesini (7:303. madde dahil) ve ikameyi (7:307. madde dahil) kapsamaktadır. Eğer bir madde, kiracının aleyhine olacak şekilde bu hükümlerden birinden saparsa, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:291. maddesinin 2. fıkrası uyarınca alt bölge mahkemesi tarafından onaylanmadığı sürece, bu madde geçersizdir. Bu onay rejimi, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:230a maddesi anlamındaki "diğer ticari binalar" (örneğin ofisler ve depolar) için geçerli değildir; bu durumda, sözleşme özgürlüğü yol gösterici ilkedir. Avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız, öncelikle söz konusu binanın türünü sizin için belirleyerek, onay gerekip gerekmediğini anlamanızı sağlayacaktır.
Alt bölge mahkemesi önündeki dilekçe prosedürü
Kiralanan mülkün bulunduğu yerdeki alt bölge mahkemesine dilekçe yoluyla başvuru yapılarak, sözleşmede değişiklik maddesinin onayı alınır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:291. maddesinin 2. fıkrasına göre, dilekçe her iki tarafça birlikte veya taraflardan biri tarafından da verilebilir. Uygulamada, hem kiraya veren hem de kiracı yasal olarak geçerli bir maddeye sahip oldukları için genellikle dilekçeyi birlikte verirler. Alt bölge mahkemesi dilekçeyi esaslarına göre değerlendirir ve tarafların isteklerine bağlı değildir: ortak dilekçe durumunda bile, hakim yasal gerekçelerin karşılanıp karşılanmadığını bağımsız olarak doğrular. Biz dilekçeyi hazırlıyor, değişiklik maddesinin neden haklı olduğunu gerekçelendiriyor ve sözlü duruşmaya kadar size rehberlik ediyoruz.
Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:291. maddesinin 3. fıkrası uyarınca onay için iki gerekçe bulunmaktadır
Bölge mahkemesi, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:291. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, ancak söz konusu madde kiracının 6. maddeden kaynaklanan haklarını önemli ölçüde zedelemiyorsa veya kiracının sosyal konumu, kiracının yasal korumaya makul bir şekilde ihtiyaç duymadığı bir durumda onay verir. Yargı kararlarında, her iki gerekçe de davanın tüm koşulları dikkate alınarak birlikte değerlendirilir. Bunu yaparken, hakim, diğer hususların yanı sıra, kiracının niteliğini (küçük bağımsız bir işletme sahibi veya büyük, profesyonel bir taraf), kiraya verenin niteliğini (profesyonel veya ulusal çapta faaliyet gösteren), kiracının sözleşmeyi imzalarken hukuki yardım alıp almadığını, kiracının kiraya verene bağımlı olup olmadığını ve kiracının kiralama deneyimini dikkate alır. Bu değerlendirme, uluslararası bir şirketin bir şubesi için, ilk iş yerini kiralayan köşe fırıncısına göre farklılık gösterir ve uzman görüşünün değerli olmasını sağlayan da tam olarak bu husustur.
Sapma yan cümlelerinin örnekleri
Uygulamada onay gerektiren sapma gösteren maddeler arasında, örneğin; Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:292. maddesinde öngörülen beş artı beş yıllık süreden daha kısa veya daha uzun bir kira süresi, sapma gösteren veya uzatılmış bir fesih düzenlemesi, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:303. maddesindeki kira revizyonunun hariç tutulması veya sınırlandırılması ve Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:307. maddesi uyarınca tarafların değiştirilmesinin hariç tutulması yer almaktadır. Belirli bir madde için onay gerekip gerekmediği, söz konusu maddenin kiracının aleyhine olacak şekilde yarı zorunlu bir hükümden sapıp sapmadığına bağlıdır. Kiracı için fiilen daha avantajlı olan veya düzenleyici kanundan sapan maddeler için onay gerekmez.
Zamanlama: Hem öncesinde hem de sonrasında onay isteyin
Onay talebi için yasal bir süre sınırı yoktur. Tercihen, onay talebi kira sözleşmesinin imzalanmasından önce veya hemen sonra yapılır, böylece taraflar baştan itibaren kesinliğe sahip olurlar. Bununla birlikte, bu an geçmiş olsa bile onay alınması imkansız değildir: Yüksek Mahkeme, 3 Nisan 2015 tarihli kararında (ECLI:NL:HR:2015:823), kiracı tarafından maddenin iptal edilmesinden sonra bile yargısal onay alınabileceğine hükmetmiştir. Aynı zamanda, alt mahkeme içtihatları, zamanlamanın gerçekten de yanlış olabileceğini göstermektedir: Eğer farklı bir kira şartı, yasal süre dolduktan sonra kararlaştırılmış veya imzalanmışsa, çok geç yapılan bir talep kabul edilemez ilan edilebilir. Bu nedenle, onayı zamanında ve dikkatli bir şekilde düzenlemek tavsiye edilir.
Onay unutulursa ne olur?
Pratikte, yargı onayı sıklıkla göz ardı edilir. Bu durumda, sapma maddesi otomatik olarak geçersiz olmaz, ancak iptal edilebilir niteliktedir: kiracı iptal davası açana kadar geçerliliğini korur. Bu durum, kiracının yıllar sonra bile iptal edilebilirlik hakkını ileri sürerek maddeyi geçersiz kılabilmesi nedeniyle ev sahibi için bir risk oluşturur. Ancak kiracı için, onay almayı unutmak aslında bir fırsat olabilir. Hem ev sahipleri hem de kiracılar için bir maddenin yasal olarak geçerli olup olmadığını, iptalin mümkün olup olmadığını ve onayın hala talep edilip edilemeyeceğini değerlendiriyoruz.
Değişiklik maddelerinin onaylanmasına ilişkin SSS
Hangi kira sözleşmeleri için onay gereklidir? Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290 maddesi kapsamındaki küçük ve orta ölçekli işletmeler için ticari binalarda kiracının aleyhine olan sapma maddeleri için. Onay rejimi diğer ticari binalar için geçerli değildir (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:230a maddesi).
Kim onay talebinde bulunabilir? Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:291. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, kiracı ve ev sahibi, birlikte veya ayrı ayrı, asliye mahkemesine başvuruda bulunabilirler.
Onay geriye dönük olarak da mümkün mü? Evet. Zaman sınırlaması yok ve Yüksek Mahkeme'ye göre (ECLI:NL:HR:2015:823), iptalden sonra bile onay alınabilir. Bununla birlikte, bunu zamanında halletmek şiddetle tavsiye edilir.
Onay alınmadığı takdirde ne olur? Sapma maddesi geçersiz kılınabilir; kiracı iptal davası açana kadar geçerliliğini korur.
Kira hukuku politikamızın bir parçası
Sözleşmedeki değişiklik maddelerinin onaylanması, Kira Hukuku'nun uzmanlık gerektiren bir alanıdır . Avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımızdan oluşan karma ekiplerimiz, uluslararası şirketlerden köşedeki fırıncıya kadar hem ev sahiplerine hem de kiracılara yardımcı olmaktadır. Değişiklik maddesi taslağı hazırlamak, onay talebini ele almak veya fesih riskini değerlendirmek söz konusu olduğunda: olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.
Bay Jaime Boogaers
Şirketler Hukuku · Avukat
Özel hukuk davalarında, mesele sadece yasal kural değildir. Aynı zamanda deliller, zamanlama, müzakere pozisyonu ve her adımın ticari sonuçları da önemlidir.
Sizin için neler yapıyoruz?
Kiracı ve ev sahiplerine, sözleşmedeki değişiklik maddelerinin hazırlanması, onaylanması ve incelenmesi konularında yardımcı oluyoruz.
- Kira sözleşmesine aykırı maddelerin eklenmesi
- Bölge mahkemesi hakimi nezdinde onay talebinin ele alınması
- Mevcut bir maddenin hukuken geçerli olup olmadığını veya iptal edilebilir olup olmadığını değerlendirmek
- Zamanlama ve süreç değişiklikleri hakkında tavsiyeler
- Sözlü duruşma sırasında temsil
Sözleşmeden sapma gösteren maddelerle ilişkili riskler
Onay alınmadan yapılan sapma maddesi geçersiz sayılabilir. Kiracı genellikle bu maddeye yıllarca güvenebilir ve bu durum ev sahibi için ciddi sonuçlar doğurabilir.
- Yargı onayına gerek kalmadan geçersiz kılınabilir madde
- Kiracı, yasal korumadan yine de yararlanabilir
- Çok geç gönderilen bir talep kabul edilmeyebilir
- Söz konusu olayın 290 mı yoksa 230a numaralı işyeriyle mi ilgili olduğu konusunda belirsizlik var
Yaklaşımımız
Öncelikle söz konusu işyerinin türünü ve onay gerekip gerekmediğini belirliyoruz. Ardından, ister bir şirketler grubu olun ister küçük bir işletme sahibi, durumunuza özel olarak Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:291. maddesinin 3. fıkrası uyarınca talebinizi gerekçelendiriyoruz.
İşte çalışma şekli
Değerlendirmeden onaylı maddeye kadar net adımlar.
01
Giriş ve ilk değerlendirme
Durumu, mevcut belgeleri ve öncelikli çıkarlarınızı kısaca ele alacağız.
02
Pozisyon ve risk analizi
Hukuki durumunuzu, destekleyici belgelerinizi, son teslim tarihlerini ve olası sonraki adımları değerlendiriyoruz.
03
Stratejik tavsiye
Size en uygun hareket tarzı konusunda somut tavsiyeler verilecektir: yanıt vermek, müzakere etmek, anlaşmaya varmak veya dava açmak.
04
Uygulamak
Yazışmalar, müzakereler, dava stratejisi veya diğer hukuki yardımlar konusunda destek sağlıyoruz.
Girişimciler için uzmanlar
Girişimciler, yöneticiler ve kuruluşlar için hukuki analizi pratik deneyimle birleştiriyoruz.
Kurumsal hukuk danışmanlarımız ve avukatlarımızdan oluşan ekibimiz, kira hukuku konusunda uzmanlaşmıştır. Hem ev sahiplerine hem de kiracılara hukuki konularda yardımcı oluyoruz. Müzakere masasında geniş deneyime sahibiz, kararlı davranıyoruz ve fırsatları ve riskleri doğru bir şekilde değerlendirebiliyoruz. Hem hukuk dünyasını hem de iş dünyasını anlıyoruz ve bu sayede ikisi arasında etkili bir şekilde geçiş yapabiliyoruz. Bu bağlamda açık ve anlaşılır bir dil kullanmak son derece önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşmeden sapma maddelerinin onaylanmasıyla ilgili en sık sorulan sorular.
Hukuki danışmanlık ne zaman tavsiye edilir?
Baskı oluştuğunda, süreler daraldığında, karşı taraf bir pozisyon aldığında veya mali ya da stratejik çıkarlar önemli hale geldiğinde hukuki danışmanlık almak akıllıca olur.
MKB Juristen, halihazırda bir ihtilaf varsa da yardımcı olabilir mi?
Evet. Hukuki durumunuzu değerlendirir, strateji konusunda tavsiyelerde bulunur ve yazışmalar, müzakereler, savunma veya diğer hukuki adımlarda yardımcı olabiliriz.
Uzman hukuk danışmanlığının maliyeti ne kadar?
Uzman tavsiyesi prensip olarak saatlik ücret üzerinden verilmektedir. Mümkün olduğunca, beklenen yaklaşım, maliyetler ve sonraki adımlar konusunda önceden netlik sağlıyoruz.
Önce herhangi bir yükümlülük altına girmeden bir görüşme yapabilir miyim?
Evet. Ücretsiz danışmanlık talep edebilirsiniz. Durumunuzu kısaca ele alıp hangi hareket tarzının daha mantıklı olacağını belirteceğiz.
Değişiklik içeren maddelerin onaylanması için gerekli düzenlemeleri yapın?
Avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımız ev sahiplerine ve kiracılara yardımcı olmaktadır. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.
Bu ekipte daha fazla uzmanlık var
Ayrıca bu hukuk alanındaki diğer bölümlere de göz atın.
Bize Ulaşın
İletişim bilgilerinizi bırakın. Durumunuzu kısaca görüşmek üzere sizinle iletişime geçeceğiz.
Bize Ulaşın
Hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz?
O halde uzmanlarımızla iletişime geçin.
