Operasyon

Operasyon

Ticari gayrimenkul kiralarken, ev sahibi kira sözleşmesine işletme yükümlülüğü ekleyebilir. Bu, kiracının kiralanan mülkü kullanması ve kira sözleşmesinin süresi boyunca açık kalması gerektiği anlamına gelir. İşletme yükümlülüğü, kiracıların iş faaliyetlerini aniden durdurmamalarını sağlamak için kira sözleşmesine dahil edilir. Sonuçta, kiralanan mülkün boş kalması, ticari alanın değerinde düşüşe neden olabilir. Kiralanan mülkün ihmal edilmesinin yanı sıra, vandalizm veya işgalci riski de vardır.

Kira sözleşmesine işletmenin faaliyetine ilişkin bir yükümlülük dahil edilmelidir. Bu yükümlülük dahil edilirse, kiracı kira süresi boyunca ticari faaliyetlerini durduramaz. Bu durumda, prensip olarak, işletmenin faaliyetine ilişkin yükümlülük temelinde uyumluluk talep edilebilir.

Danışmanlıktan uyuşmazlık çözümüne kadar çeşitli roller üstlenebilecek bilgi ve uzmanlığa sahibiz. Kira hukuku ve işletme yönetimi alanlarında deneyimli avukatlar ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.

Yasal dayanak: Anlaşma olmadan faaliyet gösterme zorunluluğu yoktur

Yaygın inanışın aksine, kanun ticari gayrimenkul kiracılarına işletmeyi yürütme konusunda bağımsız bir yükümlülük getirmez. İyi kiracılık ilkesi (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:213), kiracının iyi bir kiracı gibi davranması gerektiğini ima etse de, bu otomatik olarak işletmeyi fiilen sürdürme yükümlülüğü yaratmaz. İşletmeyi yürütme yükümlülüğü genellikle yalnızca sözleşmesel bir anlaşma yoluyla ortaya çıkar. Uygulamada, bu anlaşma neredeyse her zaman perakende alanı (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:290) veya ofis alanı (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:230a) için ROZ modelinin genel hükümlerinde bulunur. Bu hükümlerde, kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen amaçlanan kullanıma uygun olarak, kiralanan mülkü tüm süre boyunca "fiilen, tam olarak, uygun şekilde ve şahsen" kullanmayı taahhüt eder. İster onlarca şube kiralayan uluslararası bir grup olun, ister tek bir mülk kiralayan köşedeki fırıncı olun, işletme yükümlülüğünün uygulanıp uygulanmadığı, sözleşmenizde ve geçerli genel hükümlerde tam olarak ne belirtildiğine bağlıdır. Avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımız bu hükümleri sizin için inceleyecek ve özel durumunuza uyarlayacaklardır.

Kurallara uymama durumunda para cezası ve yaptırım ödemesi

Kiracı işletmeyi yürütme yükümlülüğüne uymadığı takdirde, ROZ modeli ev sahibine güçlü araçlar sunmaktadır. Perakende alanı modelinin genel hükümleri, kiracının resmi bir temerrüt bildirimi verildikten sonra temerrüde düştüğü her gün için günlük 250 Avro tutarında derhal uygulanabilir bir para cezası içermektedir (eski ve yeni ROZ sürümlerinde, diğerlerinin yanı sıra, ilgili modelin 31. maddesinde ve ceza maddesinde yer almaktadır). Buna ek olarak, ev sahibi, Hollanda Medeni Usul Kanunu'nun 611a maddesi uyarınca genellikle para cezası ödemesiyle desteklenen özet yargılama yoluyla işletmeyi yürütme yükümlülüğüne uyulmasını talep edebilir. Yapısal bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, ev sahibi ayrıca kira sözleşmesinin feshedilmesini ve boşluk ve değer kaybı nedeniyle oluşan zararların tazminini talep edebilir. Kiracının, işletmeyi yürütme yükümlülüğünün gerçekten uygulanabilir olduğunu anlaması önemlidir; ev sahibinin "bu konuda hiçbir şey yapamayacağı" fikri yaygın bir yanılgıdır. Hem uyumluluğu sağlamaya çalışan ev sahiplerine hem de para cezası veya ceza ödemesiyle karşı karşıya kalan kiracılara yardımcı oluyoruz.

Kiracı, işletmeyi yürütme yükümlülüğünden ne zaman kurtulabilir?

Faaliyet gösterme yükümlülüğü mutlak değildir. Mahkeme, makuliyet ve adalet standartlarına göre tam uyumun kabul edilemez olması durumunda (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:248, paragraf 2) veya öngörülemeyen koşullar nedeniyle (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:258) kiracıyı kısmen veya tamamen serbest bırakabilir. Örneğin, koronavirüs nedeniyle yaşanan kapanmalar sırasında durum böyleydi. İddia ve ispat yükü kiracıya aittir: Devam eden faaliyetin makul bir şekilde talep edilemeyecek kadar ağır yükler getirdiğini kanıtlamalıdırlar. Bunu yaparken, hakimler yapısal olarak ciddi zarar eden bir işletme, geri kazanılamayan gerekli yatırımlar ve uygun bir halef kiracı veya alt kiracı bulunup bulunamayacağı gibi somut durumları dikkate alırlar. Tek bir kötü yıl yeterli değildir. Hem büyük zincirler hem de bağımsız girişimciler için, bu gerçeklerin değerlendirilmesi, umut vadeden ve umutsuz bir temyiz arasındaki farkı yaratır.

Sektör sınıflandırması ve ev sahibinin menfaati

Özellikle alışveriş merkezlerinde, işletme yükümlülüğü, imar planı ve kompleksin genel çekiciliğiyle yakından bağlantılıdır. Boş dükkanlar sadece belirli mülkün piyasa değerini düşürmekle kalmaz, aynı zamanda çevredeki dükkanlardaki yaya trafiğini ve ciroyu da etkiler; bir alışveriş merkezinde, boş dükkanlar genellikle yeni boş dükkanları da beraberinde getirir. Bu nedenle, mülk sahipleri ve yatırımcılar, kiracıların açık kalmasını ve kararlaştırılan imar düzenlemelerine uymasını sağlamakta büyük bir çıkar sahibidir. Bu işletme yükümlülüğü genellikle, açılış saatleri maddeleri, (kısmi) alt kiralama yasağı ve imar koruma maddeleri gibi ek maddelerle bağlantılıdır. Bu anlaşmaların bazıları, yarı zorunlu kiracı koruma kurallarından sapar ve yargı onayı gerektirir; daha fazla bilgi için lütfen sapma maddelerinin onayına. Mülk sahiplerine sağlam işletme ve imar anlaşmaları hazırlama konusunda, kiracılara ise bunların değerlendirilmesi konusunda danışmanlık hizmeti veriyoruz.

Sömürü anlaşmazlıklarına yaklaşımımız

Operasyonel anlaşmazlıklar nadiren mahkemede başlar. İlk adımımız her zaman kapsamlı bir sözleşme analizidir: Neler üzerinde anlaşılmıştır, hangi genel şartlar ve koşullar geçerlidir ve sizin pozisyonunuz ne kadar güçlüdür? Ardından, iyi gerekçelendirilmiş bir temerrüt bildirimi veya müzakereden, ifa için özet yargılamaya veya tam tersine, ceza veya zorlayıcı para cezası talebine karşı savunmaya kadar, çıkarlarınıza uygun yolu seçiyoruz. Ekibimiz hem avukatlardan hem de şirket içi hukuk danışmanlarından oluştuğu için, stratejik danışmanlık ve dava süreçleri arasında sorunsuz bir şekilde geçiş yapıyoruz ve maliyetleri, ister kurumsal bir gayrimenkul portföyü isterse bir aile şirketinin tek mülkiyeti olsun, risklerle orantılı tutuyoruz. Operasyonel anlaşmazlık, kiralanan mülkteki kusurlar veya kira sözleşmesinin yakında feshi gibi diğer konularla örtüşüyorsa , bu bağlantıyı tek bir strateji içinde ele alıyoruz.

Operasyonlarla ilgili sıkça sorulan sorular

İşletme zorunluluğu her zaman geçerli midir? Hayır. Sözleşmesel bir anlaşma olmaksızın, prensip olarak bağımsız bir işletme zorunluluğu yoktur; Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:213. maddesi tek başına bunun için yeterli değildir. Bu nedenle, her zaman kira sözleşmenizi ve geçerli genel hükümleri kontrol edin.

Kirayı ödemeye devam edersem dükkanımı geçici olarak kapatmama izin verilir mi? İşletmeyi sürdürme yükümlülüğü üzerinde anlaşılmışsa, kirayı ödemeye devam etmek tek başına yeterli değildir; bu durumda dükkanın boş kalması prensipte izin verilmez ve para cezası veya yaptırım ödemesine yol açabilir.

Önemli zararlar durumunda işletmeyi işletme yükümlülüğünden muaf tutulabilir miyim? Bazen. Yapısal olarak ciddi zarar eden bir işletme söz konusu olduğunda, mahkeme makuliyet ve adalet (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:248, paragraf 2) veya öngörülemeyen durumlar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:258) gerekçeleriyle muafiyet verebilir, ancak bunun ispat yükü kiracıya aittir.

Kira hukuku politikamızın bir parçası

İşletme yönetimi, daha geniş kapsamlı Kira Hukuku uygulamamızın bir uzmanlık alanıdır . Bu alanda, uluslararası şirketlerden köşedeki fırıncıya kadar uzanan geniş bir müşteri yelpazesi için, avukatlar ve şirket içi hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerimizle, ticari kira hukukunun tüm yelpazesinde danışmanlık hizmeti veriyor ve davalar yürütüyoruz. İşletme sorununuz hakkında görüşmek için lütfen çekinmeden bizimle iletişime geçin.