Yerine Geçme

Yerine Geçme

Bir kiracı işletmesini sattığında, alıcı için işletme faaliyetlerinin aynı yerde devam edebilmesi önemli olabilir. Bu gibi durumlarda, kiracı ikame seçeneğini kullanabilir. İkame ile işletmenin alıcısı, kira sözleşmesini satıcıdan devralır. Bu, kira bedelinin ve sözleşme hükümlerinin işletmenin alıcısına devredilmesi anlamına gelir.

Yer değiştirme yalnızca belirli koşullar altında mümkündür. Örneğin, devir aynı işletmeyi içermelidir. Ayrıca, satan tarafın işletmenin satışında önemli bir menfaati olmalıdır. Son olarak, alıcının kira sözleşmesi kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmek için yeterli mali güvencesi olmalıdır. Prensip olarak, yukarıda belirtilen koşullar karşılandığı ve mülk Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290 maddesi anlamında ticari mülk teşkil ettiği takdirde, ev sahibi yer değiştirmeyi reddedemez.

Danışmanlıktan uyuşmazlık çözümüne kadar çeşitli roller üstlenebilecek bilgi ve uzmanlığa sahibiz. Kira hukuku alanında deneyimli avukat ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.

Hukuki dayanak: Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:307. maddesi

Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 7:307. maddesinde ikame hakkı yasal olarak düzenlenmiştir. Bu madde, BW'nin 7:290. maddesi anlamında küçük ve orta ölçekli işletmeler için ticari mekanlara, örneğin dükkanlara, restoranlara, paket servis işletmelerine veya halka açık mekanlara sahip zanaat işletmelerine özel olarak uygulanır. Ofisler ve depolar gibi 230a maddesi kapsamındaki ticari mekanlar (BW'nin 7:230a maddesi) için bu yasal hak mevcut değildir; bu durumlarda, kiraya verenin rızasıyla yapılan sözleşmesel devir işlemine bağlıdır. BW'nin 7:307. maddesinin gücü, kiraya verenin işbirliği yapmaya istekli olmaması durumunda bile kiracının alt bölge mahkemesi aracılığıyla ikame hakkını kullanabilmesidir. İster bir şubesini devreden uluslararası bir grup olun, ister köşedeki fırıncı işini satıyor olun: yasal çerçeve aynıdır, ancak uygulama özel bir yaklaşım gerektirir.

Vurgulanan üç koşul

Bölge mahkemesi hakimi, bir işletme değişikliği talebini üç temel koşula göre değerlendirir. Birincisi, gerçek bir işletme devri olmalıdır :halef, kiralanan yerde yürütülen aynı işletmeyi sürdürmelidir; bu, örneğin envanter, ticari unvan, personel ve ticari itibarın devrini de içermelidir. Sadece bir limited şirket (BV) hisselerinin devri, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:307. maddesi anlamında bir işletme devri olarak genellikle nitelendirilmez. İkincisi, kiracının önemli bir menfaati . Bu menfaat finansal (iyi bir satış fiyatı veya birikmiş ticari itibarın nakde çevrilmesi) olabileceği gibi, emeklilik, hastalık, aile içinde işletme devri veya işletmenin yeni bir tüzel kişiliğe devredilmesi gibi kişisel de olabilir. Üçüncüsü, önerilen yeni kiracı, yeterli güvenceler . Hakim bunu, örneğin yıllık rakamlar, bir iş planı ve halefin kredi değerliliği temelinde değerlendirir.

Sözleşmenin değiştirilmesi veya devri (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:159)?

Kiracı değişikliği sıklıkla sözleşme devri ile karıştırılır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:159. maddesi uyarınca sözleşme devri ile kira sözleşmesi yeni bir kiracıya geçer, ancak bu, ev sahibi de dahil olmak üzere ilgili tüm tarafların işbirliği ve yazılı onayıyla mümkündür. Ev sahibi gönüllü olarak işbirliği yaparsa, sözleşme devri genellikle en hızlı ve en basit yoldur. Ev sahibi reddederse, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:307. maddesinin özel hükmü bir çözüm sunar: kiracı, değişikliği alt bölge mahkemesi aracılığıyla uygulayabilir. Bu nedenle, pratikte genellikle gönüllü sözleşme devri ile ilgili müzakerelerle başlarız ve yargısal değişikliği son çare olarak saklarız. Hangi yolun en mantıklı olduğu, müzakere pozisyonunuza, ev sahibiyle olan ilişkinize ve devrin zamanlamasına bağlıdır.

Yargı süreci ve hakimin şartları

Eğer ev sahibi iş birliği yapmaya yanaşmazsa, kiracı alt bölge mahkemesinden kiracı değişikliği talebinde bulunur. Hakim, kiracının devir işlemindeki menfaatini, ev sahibinin ödeme gücü olan ve güvenilir bir kiracıya olan menfaatiyle karşılaştırır. Alt bölge mahkemesi, şartlı olarak kiracı değişikliğine izin verebilir veya banka garantisi, haleften şahsi kefalet veya gelecekteki pay devirlerine ilişkin anlaşmalar gibi bir yükümlülük getirebilir. Önemli bir sonuç olarak, kira ve diğer sözleşme şartları prensipte yeni kiracıya değiştirilmeden devredilir. Herhangi bir kira borcu da halef kiracının devraldığı malların bir parçası olabilir; bu konuda dikkatli anlaşmalar, hoş olmayan sürprizleri önler.

Dikkat edilmesi gereken noktalar ve olası sorunlar

Tercihen, işletmenin satışı tamamlanmadan önce kiralanan mülkün devrini ayarlayın veya en azından ev sahibini mümkün olan en kısa sürede bilgilendirin. Bir halefin, resmi bir devir veya sözleşme devri olmaksızın, haber verilmeksizin işyerini ele geçirmesine izin vermeyin: bu, en kötü senaryoda fesih ve tahliyeye yol açabilecek bir sözleşme ihlalidir. Ayrıca, kira sözleşmesindeki kullanım amacına, rekabet etmeme ve sektörel maddelere ve halefin işletmeyi aynı şekilde devam ettirip ettirmeyeceğine dikkat edin. Kiracı, alıcı ve ev sahibi için zamanında ve doğru tavsiye, daha sonra birçok anlaşmazlığı önler.

MKB Juristen sizin için neler yapıyor?

Avukat ve (kurumsal) hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerimiz, kira sözleşmesinin değerlendirilmesinden ve önemli menfaatin kanıtlanmasından, ev sahibiyle müzakereye ve gerekirse alt bölge mahkemesinde dava açmaya kadar, ikame sürecinin her adımında size rehberlik eder. Hem mevcut lokasyonda işlerine devam etmek isteyen kiracılara ve alıcılara, hem de halef kiracının güvencelerini değerlendirmek isteyen ev sahiplerine yardımcı oluyoruz. Uluslararası bir şirketten köşedeki fırıncıya kadar: kira hukukunu pratik ve uygulanabilir bir çözüme dönüştürüyoruz. Bu sayfa, Kira Hukuku alanındaki.

Yerine geçme ile ilgili sıkça sorulan sorular

Ev sahibi, kiracı değişikliğini reddedebilir mi?

Prensip olarak hayır, ancak söz konusu iş yeri 290. madde kapsamındaysa ve Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:307. maddesindeki şartlar (işletme devri, önemli menfaat ve yeterli güvenceler) karşılanıyorsa. Eğer ev sahibi yine de reddederse, kiracı değişikliği alt bölge mahkemesi aracılığıyla talep edebilir.

Bu ikame yöntemi ofisler ve sanayi salonları için de geçerli midir?

Hayır. Yasal ikame hakkı yalnızca 290 numaralı ticari binalar için geçerlidir. Ofisler, depolar ve sanayi salonları gibi 230a numaralı ticari binalarda, kira sözleşmesinin devri yalnızca ev sahibinin onayıyla sözleşme devri yoluyla mümkündür.

Kiralama bedeli ve koşulları devredilebilir mi?

Evet. Kiracı değişikliği durumunda, yeni kiracı mevcut kira sözleşmesini, kira bedelini ve diğer sözleşme şartlarını devralır. Hakim ayrıca banka garantisi veya kefalet gibi ek güvenceler de getirebilir.

Hisse devri, işletme devri olarak sayılır mı?

Genellikle hayır. Tek hisse devri durumunda, kiracı aynı tüzel kişilik olarak kalır, bu nedenle Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:307. maddesi anlamında işletmenin üçüncü bir tarafa devri genellikle söz konusu olmaz.