Kira hukuku
Yenileme
Ev sahipleri ve kiracılar için avukatlar ve hukuk uzmanları
Kiralanan bir mülkün tadilatı, hoşgörü yükümlülüğü, makul teklif ve taşınma ödeneği gibi konuları içerir. Avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız, uluslararası şirketlerden köşedeki fırıncıya kadar ev sahiplerine ve kiracılara danışmanlık hizmeti vermektedir.
- Diğerlerinin yanı sıra şunlar için çalıştık:
Yenileme
Kanun, kiralanan mülkte acil yapılması gereken işler ile tadilat arasında ayrım yapar. Acil yapılması gereken işler, kira sözleşmesinin sonuna kadar ertelenmesi halinde zarara yol açabilecek işleri kapsar. Örnek olarak temel onarımı verilebilir. Acil yapılması gereken işler kiracıya rahatsızlık verebilir. Ancak çoğu durumda, ev sahibinin acil yapılması gereken işlere müsamaha göstermesi gerekir.
Kiralık mülkte (kısmen) bir değişiklik yapıldığında tadilat gerçekleşir. Örnekler arasında çift cam takılması veya eski bir banyonun değiştirilmesi yer alır. Kiracı, ancak ev sahibi makul bir teklif sunarsa tadilata katlanmak zorundadır. Tadilat teklifi yazılı olmalıdır. Tadilattan sonra, ev sahibi belirli durumlarda kirayı artırabilir. Apartman binası gibi bir kompleksin tadilatı söz konusu olduğunda, kiracıların %70 veya daha fazlasının teklifi kabul etmesi durumunda teklifin makul olduğu varsayılır. Tadilat planları olduğunda veya tadilattan (planından) kaynaklanan anlaşmazlıklar ortaya çıktığında uzman bir hukuk danışmanından yardım almak tavsiye edilir.
Danışmanlıktan uyuşmazlık çözümüne kadar çeşitli roller üstlenebilecek bilgi ve uzmanlığa sahibiz. Kira hukuku alanında deneyimli avukat ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.
Yasal çerçeve: Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:220. maddesi
Kiracının tadilat ve yenileme çalışmalarına müsamaha gösterme yükümlülüğü, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:220. maddesinde düzenlenmiştir. Medeni Kanun'un 7:220. maddesinin 1. fıkrası, kiracının kiralanan mülkte acil tadilat çalışmalarına müsamaha göstermesini zorunlu kılar. Medeni Kanun'un 7:220. maddesinin 2. fıkrası ise, ev sahibinin makul bir teklif sunması koşuluyla, kiracının ayrıca tadilat için fırsat sağlaması gerektiğini belirtir. Medeni Kanun'un 7:220. maddesinin 2. fıkrasına göre, tadilat hem yıkım ve yerine yeni inşaat hem de kısmi yenileme yoluyla değişiklik veya ekleme olarak anlaşılır. On veya daha fazla konut veya işyerinden oluşan bir yapı kompleksinde, tadilat teklifinin makul olduğu, kiracıların %70 veya daha fazlasının onay vermesi halinde Medeni Kanun'un 7:220. maddesinin 3. fıkrası uyarınca varsayılır. Bu teklife onay vermeyen bir kiracı, varsayımın yazılı bildiriminden itibaren sekiz hafta içinde mahkemeden teklifin makul olmadığına karar vermesini talep edebilir. İster uluslararası bir şirkete, ister bir konut birliğine, isterse de köşedeki fırıncıya yardımcı oluyor olalım: avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımız her teklifi bu standartlara göre değerlendirir.
Bir tadilat teklifi ne zaman makul sayılır?
Bir tadilat teklifi yazılı, somut, eksiksiz ve iyi gerekçelendirilmiş olmalıdır, böylece kiracı kiralanan mülkün kullanımı ve kira bedeli üzerindeki sonuçlarını değerlendirebilir. Hakim, ev sahibi ve kiracının çıkarlarını birbirine karşı tartar: işin niteliği ve kapsamı, rahatsızlık ve süresi, mali sonuçlar, geçici alternatif konaklama ve sunulan tazminatın hepsi rol oynar. Ev sahipleri bazen makuliyet testini atlatmak için tadilatı yanlış bir şekilde "acil iş" olarak sunarlar; bu ayrım hukuken keskindir. Ev sahipleri için bir teklifin incelemeye dayanıp dayanmadığını ve kiracılar için bir teklifin haklı olarak reddedilip reddedilemeyeceğini veya itiraz edilip edilemeyeceğini değerlendiririz.
Yenileme için taşınma masrafları ödeneği
Eğer tadilat, kiracının konutundan (geçici olarak) taşınmasını gerektiriyorsa, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:220. maddesinin 5. fıkrası uyarınca ev sahibi taşınma ve yeniden dekore etme masraflarına katkıda bulunur. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:220. maddesinin 6. fıkrası, bu amaçla yasal bir asgari tutar belirler ve bu tutar Bakan tarafından yıllık olarak endekslenir. Yüksek Mahkeme, 22 Nisan 2016 tarihli kararında (ECLI:NL:HR:2016:726), yalnızca tadilatla bağlantılı taşınmanın kiracıya bu tazminatı hak kazandırdığına; yalnızca acil iş veya bakım için gerekli olan taşınmanın bu kapsamın dışında kaldığına hükmetmiştir. Ticari binalar için benzer bir yasal asgari tutar bulunmamaktadır, ancak kapsamlı tadilat durumunda, ev sahibi genellikle fiili taşınma ve yeniden dekore etme masraflarını karşılamakla yükümlüdür. Biz, müvekkillerimiz adına bu tazminatları hesaplıyor, talep ediyor veya itiraz ediyoruz.
Konut alanı ile ticari alan arasındaki fark
Konut ve ticari binalar arasındaki fark, tadilat sırasında oldukça önemlidir. Konut binaları için, makul teklif ve taşınma maliyeti ödeneği ile ilgili düzenlemeler büyük ölçüde zorunludur ve kiracının dezavantajlı duruma düşmemesini sağlar. Ticari binalar için ise, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:220. maddesi prensip olarak düzenleyici kanundur: kiracı ve ev sahibi, kira sözleşmesinde (örneğin, ROZ hükümleri aracılığıyla) hoşgörü yükümlülüğü, rahatsızlık ve tazminat konusunda farklı anlaşmalar yapabilirler. Dahası, perakende işletme binaları söz konusu olduğunda (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290. maddesi), tadilat genellikle kira ayarlaması veya kira sözleşmesinin feshedilip edilemeyeceği sorusuyla aynı zamana denk gelir. Bu nedenle, sözleşmenin dikkatli bir şekilde okunması şarttır; bu yüzden her zaman tavsiye vermeden önce özel sözleşmeleri inceliyoruz.
Yenileme, fesih ve kira
Bazen tadilat o kadar kapsamlı olur ki, kira sözleşmesinin devamı mümkün olmaz. Küçük ve orta ölçekli işletmeler için ticari mekanlarda, ev sahibi, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:296. maddesinin 1. fıkrasının b bendine göre, kira sözleşmesinin feshi olmadan mümkün olmayan tadilatı da kapsayan acil kişisel kullanım gerekçesiyle kira sözleşmesini feshedebilir. Kira sözleşmesi devam ederse, tadilattan kaynaklanan kalite iyileştirmesi daha yüksek bir kira bedeline yol açabilir; ticari mekanlar için bu, kira bedelinin daha sonra belirlenmesi prosedürü yoluyla gerçekleşir (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:303. maddesi). Dolayısıyla, bir tadilat kira sözleşmesinin feshedilmesini ve iş sırasında veya sonrasında ortaya çıkan herhangi bir kusuru . Avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız, hem ev sahiplerine hem de kiracılara bu düzenlemelerin etkileşimi konusunda rehberlik etmektedir.
Tadilat hakkında sıkça sorulan sorular
Kiracı olarak, her tadilatı kabul etmek zorunda mıyım?
Hayır. Acil işlere katlanmak zorundasınız, ancak Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:220 maddesinin 2. fıkrası uyarınca, ev sahibi makul bir yazılı teklif sunarsa tadilata katlanmak zorundasınız. Teklif makul değilse, reddedebilir veya mahkemeye başvurabilirsiniz.
Ne zaman taşınma ödeneğine hak kazanırım?
Konutlarda tadilatın kendisi (geçici) bir taşınmayı gerektiriyorsa, yasal taşınma ödeneğine hak kazanılır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:220, paragraf 5 ve 6). Sadece bakım veya acil işler için gerekli olan bir taşınma bu hakkı vermez.
%70 kuralı ne anlama geliyor?
On veya daha fazla konut veya işyerinden oluşan ve yapısal bir birim oluşturan bir kompleks söz konusu olduğunda, tadilat önerisinin en az %70'inin onay vermesi halinde makul olduğu varsayılır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:220, paragraf 3). Bireysel bir kiracı, bu varsayımı sekiz hafta içinde mahkemede itiraz edebilir.
Kira hukukumuz kapsamında tadilat
Tadilat, daha geniş kapsamlı Kira Hukuku uygulamamızın bir parçasıdır . İster ev sahibi ister kiracı olun, uluslararası bir şirketten köşedeki fırıncıya kadar: avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımızdan oluşan karma ekiplerimiz, tadilat önerileri konusunda tavsiyelerde bulunur, müzakereler yürütür ve gerektiğinde dava açar. Durumunuzu görüşmek için lütfen çekinmeden bizimle iletişime geçin.
Bay Jaime Boogaers
Şirketler Hukuku · Avukat
Özel hukuk davalarında, mesele sadece yasal kural değildir. Aynı zamanda deliller, zamanlama, müzakere pozisyonu ve her adımın ticari sonuçları da önemlidir.
Size nasıl yardımcı oluyoruz?
Yenileme sürecinin her aşamasında ev sahiplerine ve kiracılara danışmanlık yapıyor ve dava süreçlerini yürütüyoruz.
- Yenileme projelerinin değerlendirilmesi ve taslaklarının hazırlanması
- Bir teklifin makul olup olmadığını veya haklı olarak reddedilebileceğini değerlendirmek
- Hoşgörü yükümlülüğü ve acil işler hakkında tavsiyeler
- Yer değiştirme ödeneğinin hesaplanması, talep edilmesi veya itiraz edilmesi
- Tadilat, kira ve kira sözleşmesinin feshi ile ilgili davalar
İşlerin ters gittiği yer
Tadilat anlaşmazlıkları genellikle tarafların acil iş ile tadilat arasındaki farkı yanlış değerlendirmesi veya teklifin yeterince somut olmaması nedeniyle ortaya çıkar.
- Tadilatı yanlış bir şekilde acil iş olarak sunmak
- Eksik veya yazılı olmayan bir tadilat teklifi
- Yanlış belge sunulması nedeniyle taşınma ödeneğinden mahrum kalma
- Ticari binalara ilişkin sözleşmedeki farklı hükümlerin göz ardı edilmesi
- %70 varsayımına itiraz etmek için tanınan sekiz haftalık süreyi kaçırırsanız
Yaklaşımımız
İşe, kira sözleşmesinin ve işin niteliğinin kapsamlı bir analiziyle başlıyoruz. Ardından, bir teklifin makul olup olmadığını ve hangi tazminatın uygulanabileceğini belirliyoruz. Müzakerenin en iyi yol olduğu durumlarda müzakere ediyoruz; dava açılması gerektiğinde ise avukatlarımız sizi mahkemede temsil ediyor.
Biz böyle çalışıyoruz
İlk analizden çözüme kadar net adımlar izliyoruz.
01
Giriş ve ilk değerlendirme
Durumu, mevcut belgeleri ve öncelikli çıkarlarınızı kısaca ele alacağız.
02
Pozisyon ve risk analizi
Hukuki durumunuzu, destekleyici belgelerinizi, son teslim tarihlerini ve olası sonraki adımları değerlendiriyoruz.
03
Stratejik tavsiye
Size en uygun hareket tarzı konusunda somut tavsiyeler verilecektir: yanıt vermek, müzakere etmek, anlaşmaya varmak veya dava açmak.
04
Uygulamak
Yazışmalar, müzakereler, dava stratejisi veya diğer hukuki yardımlar konusunda destek sağlıyoruz.
Girişimciler için uzmanlar
Girişimciler, yöneticiler ve kuruluşlar için hukuki analizi pratik deneyimle birleştiriyoruz.
Kurumsal hukuk danışmanlarımız ve avukatlarımızdan oluşan ekibimiz, kira hukuku konusunda uzmanlaşmıştır. Hem ev sahiplerine hem de kiracılara hukuki konularda yardımcı oluyoruz. Müzakere masasında geniş deneyime sahibiz, kararlı davranıyoruz ve fırsatları ve riskleri doğru bir şekilde değerlendirebiliyoruz. Hem hukuk dünyasını hem de iş dünyasını anlıyoruz ve bu sayede ikisi arasında etkili bir şekilde geçiş yapabiliyoruz. Bu bağlamda açık ve anlaşılır bir dil kullanmak son derece önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira hukuku kapsamında tadilatla ilgili en sık sorulan sorular.
Hukuki danışmanlık ne zaman tavsiye edilir?
Baskı oluştuğunda, süreler daraldığında, karşı taraf bir pozisyon aldığında veya mali ya da stratejik çıkarlar önemli hale geldiğinde hukuki danışmanlık almak akıllıca olur.
MKB Juristen, halihazırda bir ihtilaf varsa da yardımcı olabilir mi?
Evet. Hukuki durumunuzu değerlendirir, strateji konusunda tavsiyelerde bulunur ve yazışmalar, müzakereler, savunma veya diğer hukuki adımlarda yardımcı olabiliriz.
Uzman hukuk danışmanlığının maliyeti ne kadar?
Uzman tavsiyesi prensip olarak saatlik ücret üzerinden verilmektedir. Mümkün olduğunca, beklenen yaklaşım, maliyetler ve sonraki adımlar konusunda önceden netlik sağlıyoruz.
Önce herhangi bir yükümlülük altına girmeden bir görüşme yapabilir miyim?
Evet. Ücretsiz danışmanlık talep edebilirsiniz. Durumunuzu kısaca ele alıp hangi hareket tarzının daha mantıklı olacağını belirteceğiz.
Tadilat sorunu mu bildirmek istiyorsunuz?
Tadilatla ilgili sorularınızı hiçbir yükümlülük altına girmeden avukatlarımıza ve şirket içi danışmanlarımıza iletin. Hem ev sahiplerine hem de kiracılara yardımcı oluyoruz.
Bu ekipte daha fazla uzmanlık var
Ayrıca bu hukuk alanındaki diğer bölümlere de göz atın.
Bize Ulaşın
İletişim bilgilerinizi bırakın. Durumunuzu kısaca görüşmek üzere sizinle iletişime geçeceğiz.
Bize Ulaşın
Hizmetlerimiz hakkında daha fazla bilgi edinmek ister misiniz?
O halde uzmanlarımızla iletişime geçin.
