Kusurlar

Kusurlar

Kanun, bir mülkteki kusurlarla ilgili ayrı bir hüküm içermektedir. Kiralanan mülk, kiracının kira sözleşmesine girerken makul olarak bekleyebileceği keyfi sağlayamadığında bir kusur söz konusudur. Bir kusurun olup olmadığını değerlendirirken, kiralanan mülkün gerçek durumuna değil, olması gereken duruma bakılır. Bir kusur ortaya çıktığı anda, kusur giderilemez veya makul olmayan masraflar gerektiriyorsa, ev sahibi bunu gidermekle yükümlüdür.

Ev sahibi kusuru gidermezse, kiracı bunu kendisi yapabilir (veya yaptırabilir) ve bunun için yapılan makul masrafları ev sahibine fatura edebilir. Kiracı bunu, masrafları kira bedelinden düşerek yapabilir. Ayrıca, kusur giderilmezse, kiracı kira bedelinde orantılı bir indirim talep edebilir.

Danışmanlıktan uyuşmazlık çözümüne kadar çeşitli roller üstlenebilecek bilgi ve uzmanlığa sahibiz. Kira hukuku alanında deneyimli avukat ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var. Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.

Kusur nedir? Hukuki çerçeve (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:204)

Hollanda Medeni Kanunu'nun (BW) 7:204. maddesinin 2. fıkrasında "kusur" terimi geniş bir şekilde tanımlanmıştır. Kusur, kiralanan mülkün bir durumu veya özelliği ya da kiracıya atfedilemeyen başka bir durumdur ve bunun sonucunda mülk, kiracının sözleşmeye girerken makul olarak bekleyebileceği, bakımlı ve sözleşmeyle ilgili türdeki bir mülkten elde edebileceği keyfi sağlayamaz. Bu nedenle, yalnızca gecikmiş bakım, sızıntılar veya yapısal kusurlar gibi maddi kusurları değil, aynı zamanda manevi kusurları da kapsar: eksik bir izin, kamu hukuku kısıtlaması veya iş yerinin kararlaştırılan kullanımını imkansız kılan bir irtifak hakkı gibi. Buna karşılık, üçüncü bir şahıs tarafından (örneğin, komşudan kaynaklanan gürültü kirliliği) hak iddiası olmaksızın meydana gelen fiili bir rahatsızlık, BW'nin 7:204. maddesinin 3. fıkrası uyarınca kusur olarak nitelendirilmez.

Kira hukuku alanındaki uygulamalarımız açısından, onlarca lokasyon kiralayan uluslararası bir grup olmanız veya tek bir binayı işgal eden köşe fırıncısı olmanız fark yaratır. Standart aynı kalır, ancak bir kusurun etkisi ve hızlı çözümün önemi duruma göre değişir. Avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız, yasal çerçeveyi sizin özel çıkarlarınıza göre yorumlar.

Ev sahibinin düzeltme yükümlülüğü ve temerrüt bildirimi (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:206)

Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:206. maddesi uyarınca, ev sahibi, kiracının talebi üzerine kusurları gidermekle yükümlüdür; ancak bu imkansız ise veya verilen koşullar altında ev sahibinden makul olarak beklenemeyecek masraflar gerektiriyorsa bu yükümlülük geçerli değildir. Onarım yükümlülüğü, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:217. maddesi uyarınca kiracının masrafları karşılaması gereken küçük onarımlar veya kiracının ev sahibine karşı sorumlu olduğu kusurlar için geçerli değildir.

Kiracının öncelikle ev sahibine kusuru giderme fırsatı vermesi çok önemlidir. Kiracı ancak ev sahibi usulüne uygun bir ihtarname gönderdikten sonra temerrüde düştüğünde kusuru kendisi giderebilir (veya giderilmesini sağlayabilir) ve isterse makul masrafları kira bedelinden mahsup ederek ev sahibinden tahsil edebilir. Makul bir onarım süresi içeren iyi hazırlanmış yazılı bir ihtarname bu konuda işin yarısını halleder. Hukuk uzmanlarımız bunu sizin için hazırlayacak ve delil durumunuzu güvence altına alarak sonrasında eli boş kalmamanızı sağlayacaktır.

Kusurlar nedeniyle kira indirimi (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:207)

Kiralanan mülkün kullanımını olumsuz etkileyen bir kusur varsa, kiracı Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:207. maddesi uyarınca kira bedelinde orantılı bir indirim talep edebilir. Bu indirim, kiracının kusuru ev sahibine usulüne uygun olarak bildirdiği (veya ev sahibinin kusurdan yeterince haberdar olduğu) andan, kusurun giderildiği ana kadar geçerlidir. Kiracı, sözleşmenin imzalandığı sırada bildiği kusurlar veya kendisinin onarması gereken kusurlar için indirim hakkına sahip değildir.

Konutlar için bu düzenleme zorunlu kanundur. Ticari binalar – perakende satış alanları (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:290) ve ofisler ve depolar gibi diğer ticari binalar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:230a) – için durum aşağıda açıklandığı gibi farklıdır.

Zararların ve dolaylı zararların tazmini (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:208)

Onarım ve kira indirimine ek olarak, bir kusur dolaylı zararlara da yol açabilir: bozulmuş stok, geçici kapanma nedeniyle gelir kaybı ve envanter hasarı. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:208. maddesi, ev sahibinin bu tür zararları ne zaman tazmin etmesi gerektiğini düzenler. Bu durum, kusurun ev sahibine atfedilebilir olması, kusurun sözleşme imzalandığı sırada zaten mevcut olması ve ev sahibinin bunu o sırada bilmesi veya bilmesi gerekmesi veya kiracının ev sahibi tarafından mülkte kusur bulunmadığı konusunda bilgilendirilmesi halinde geçerlidir. Ev sahibinin dolaylı zararlardan sorumlu olup olmadığı ve ne ölçüde sorumlu olduğu sorusu, genellikle en önemli ihtilaf noktasıdır. Avukatlarımız, sorumluluğu değerlendirir, zararları kanıtlar ve gerektiğinde dava açar.

Ticari binalar: Kanun ve ROZ şartlarından sapma

Konut mülklerinin aksine, ticari gayrimenkullerin kiralanmasına ilişkin düzenlemeler büyük ölçüde düzenleyici niteliktedir. Taraflar, kira sözleşmesinde bundan sapabilirler. Uygulamada bu, neredeyse her zaman yaygın olarak kullanılan örnek sözleşmeler ve Gayrimenkul Konseyi'nin (ROZ) genel hükümleri aracılığıyla yapılır. Bu ROZ koşulları genellikle kira indirimi hakkını (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:207) dışlar ve dolaylı zararlardan kaynaklanan sorumluluğu ciddi şekilde sınırlar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:208). Bununla birlikte, kiraya verenin kira başlangıcında bir kusurdan haberdar olması veya haberdar olması gerektiği durumlarda bu dışlama geçerliliğini yitirir: Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:209, bu tür kusurlardan kaynaklanan sorumluluğun önceden dışlanmasını yasaklar.

Ticari bir mekânın kiracısı için, sözleşmeyi imzalamadan önce hangi haklardan vazgeçildiğini bilmek çok önemlidir; ev sahibi için ise, istisnaları sağlam ve geçerli bir şekilde kaydetmek hayati önem taşır. Kira indirimi sözleşme yoluyla sağlanamıyorsa, bazen makuliyet ve adalet ilkeleri (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:248) veya öngörülemeyen durumlar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 6:258) devreye girer. İster uluslararası bir grup olun, ister köşe başındaki girişimci – kira sözleşmenizi ve genel şartlarınızı inceliyor ve müzakere alanı konusunda size tavsiyelerde bulunuyoruz.

Yaklaşımımız: danışmanlıktan yargılamaya

Kira sözleşmesindeki kusurlarla ilgili ihtilaflar, öncelikle olgular ve sözleşmeyle başlar. İlk olarak, yasal olarak bir kusurun olup olmadığını, kira sözleşmesinin ve genel hükümlerin bu konuda neyi düzenlediğini ve hangi çözümün (onarım, kira indirimi, tazminat veya (kısmi) fesih) amacınıza en uygun olduğunu belirleriz. Ardından, kiraya vereni veya kiracıyı temerrüde düşürür, müzakereler yürütür ve gerektiğinde alt bölge mahkemesinde dava açarız. Hem avukatlardan hem de şirket içi hukuk danışmanlarından oluşan karma ekiplerimiz sayesinde, şirketinizin çıkarlarına ve bütçesine uygun olarak, pratik tavsiyeler ile güçlü dava süreçleri arasında sorunsuz bir şekilde geçiş yaparız.

Arızalarla ilgili sıkça sorulan sorular

Bir şey hukuken ne zaman kusur olarak kabul edilir?

Bir kusur, kiracının bakımlı bir mülkten makul olarak bekleyebileceği keyfi yaşayamamasına yol açan, ev sahibine atfedilebilen herhangi bir durumdur (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:204). Bu nedenle, belirleyici faktör fiili durum değil, kiracının makul olarak bekleyebileceği durumdur.

Tamir işlemlerini kendim yapmadan önce ev sahibine haber vermem gerekiyor mu?

Evet. Kiracıya ödeme yapmadığınızı yazılı olarak bildirmeli ve makul bir süre tanımalısınız. Sadece ödeme yapılmaması durumunda onarımları kendiniz yapabilir (veya yaptırabilirsiniz) ve makul masrafları kira bedelinden düşebilirsiniz (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:206, paragraf 3).

Arıza giderilmediği sürece kirayı düşürebilir miyim?

Konut amaçlı gayrimenkullerde, kira bedelinde orantılı bir indirim hakkınız bulunmaktadır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:207). Ticari gayrimenkullerde ise bu hak genellikle ROZ'un şart ve koşullarında hariç tutulmaktadır; bu nedenle sözleşmenizi her zaman kontrol ettirin.

Bir arıza nedeniyle oluşan gelir kaybımı kim karşılayacak?

Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:208. maddesi uyarınca, kusurun kendisine atfedilebilir olması veya baştan beri bilmesi durumunda, dolaylı zararlar ev sahibi tarafından karşılanır. Ticari binalarda bu sorumluluk sözleşmeyle sınırlandırılabilir, ancak asla baştan beri bilinen kusurlar için geçerli değildir (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:209. maddesi).

Kira hukuku hakkında daha fazla bilgi

Kiracılık Hukuku alanındaki kapsamlı uygulamalarımızın bir parçası da kusurlardır . Anlaşmazlık tırmanırsa, kira sözleşmesinin feshi de söz konusu olabilir. Ayrıca, kira ayarlamaları ve kiralanan mülkün yenilenmesi konusunda da danışmanlık hizmeti veriyoruz . Uluslararası bir şirketten köşedeki fırıncıya kadar, durumunuzu görüşmek için herhangi bir yükümlülük altına girmeden bizimle iletişime geçmekten çekinmeyin.