Keine Nachsicht bei Mietverträgen: Lassen Sie sie prüfen!

Ein Mieter ist nicht automatisch verpflichtet, alle Instandhaltungskosten zu tragen, selbst wenn der Mietvertrag etwas anderes vorsieht. Das Gesetz regelt die Kostenverteilung: Der Mieter ist für kleinere, alltägliche Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen verantwortlich, während größere Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen und Ersatzleistungen grundsätzlich in der Verantwortung des Vermieters liegen. Bei Wohnimmobilien ist diese Kostenverteilung weitgehend gesetzlich geregelt. Eine Vertragsklausel, die dem Mieter mehr Kosten auferlegt, als gesetzlich zulässig sind, kann vom Gericht für ungültig erklärt werden. Lassen Sie daher einen Mietvertrag immer sorgfältig prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben oder die Immobilie vermieten.

Wer trägt die Instandhaltungskosten im Rahmen eines Mietvertrags?

Die Grundregel ist einfach: Der Vermieter ist für die Instandhaltung und die Beseitigung von Mängeln zuständig, während der Mieter kleinere, alltägliche Reparaturen auf eigene Kosten durchführt. Diese Aufteilung ist im niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuch verankert. Gemäß Artikel 7:217 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist der Mieter verpflichtet, kleinere Reparaturen selbst durchzuführen, es sei denn, diese sind notwendig geworden, weil der Vermieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist.

Was genau als „kleinere Reparatur“ gilt, ist nicht dem Ermessen der Parteien überlassen. Für Wohnimmobilien ist dies in der Verordnung über kleinere Reparaturen (basierend auf Artikel 7:240 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) geregelt. Der beigefügte Anhang enthält eine konkrete Liste der Arbeiten, die vom Mieter zu tragen sind.

Beispiele für kleinere Reparaturen (Mieter)

• Weißen der Innenwände und Ausbessern kleinerer Malerarbeiten im Innenbereich.
• Austausch von Dichtungsringen und anderen einfachen Armaturenteilen.
• Glühbirnen und defekte Schalter oder Steckdosen wurden, sofern möglich, ausgetauscht.
• Die Gartenpflege, wie Rasenmähen und Unkrautjäten.
• Abflussreinigung und einfache Abflussreinigung.

Auf Kosten des Vermieters

• Umfangreiche Instandhaltungs- und Erneuerungsarbeiten, wie zum Beispiel Reparaturen am Dach oder an der Fassade.
• Beseitigung von Mängeln, die die Nutzung des Mietobjekts einschränken.
• Wartung und Austausch von fest installierten Anlagen, wie z. B. einer Zentralheizungsanlage oder eingebauten Geräten.
• Schäden aufgrund normaler Abnutzung, es sei denn, sie wurden vom Mieter selbst verursacht (z. B. durch einen Zusammenstoß).

Warum „Freiheit und Glück“ hier nicht gelten: zwingendes Recht

Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, die die Instandhaltungskosten großzügig dem Mieter zuweist. Das erscheint eindeutig und unstrittig, ist aber keineswegs immer der Fall. Bei Wohnraum genießt der Mieter umfassenden Rechtsschutz. Die Verordnung über kleinere Reparaturen darf nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden. Anders ausgedrückt: Die Instandhaltungspflicht des Mieters kann nicht einfach vertraglich ausgeweitet werden.

Wenn der Mietvertrag dem Mieter Kosten zuweist, die laut Gesetz dem Vermieter zustehen, kann eine solche Bestimmung für nichtig erklärt werden. Die Klausel landet dann im Papierkorb, egal wie deutlich sie formuliert wurde. Das macht die Erstellung eines rechtssicheren Mietvertrags schwieriger als gedacht: Hier gilt kein Freifahrtschein.

Beispiel aus der Rechtsprechung: Wartung von Sonnenschutzrollos

Ein markantes Beispiel ist das Urteil des Oberlandesgerichts Arnheim-Leeuwarden vom 8. Januar 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:69). Streitpunkt war die Frage, wer für die Instandhaltung einer Sonnenschutzanlage aufkommen sollte. Der Vertrag sah ausdrücklich vor, dass dies in der Verantwortung des Mieters lag. Der Mieter hielt diese Bestimmung für rechtswidrig, und das Landgericht gab ihm Recht.

Der Vermieter legte Berufung ein. Er argumentierte, die Sonnenschutzrollos seien kein fester Bestandteil des Mietobjekts, da die Installation nicht baulich an das Gebäude angepasst sei. Daher müsse der Mieter die Kosten für Instandhaltung und Ersatz tragen.

Das Gericht folgte dieser Argumentation nicht. Laut Gericht wäre das Gebäude ohne den Sonnenschutz nicht fertiggestellt, da bereits während der Bauphase Vorkehrungen für dessen Verkleidung getroffen worden waren. Zudem ist für den Austausch eine Hebebühne erforderlich, weshalb es sich nicht um eine einfache Reparatur handelt. Fazit: Die Instandhaltung des Sonnenschutzsystems obliegt dem Vermieter, unabhängig von den Bestimmungen im Mietvertrag.

Die Lehre daraus: Eine Klausel, die dem Mieter Kosten auferlegt, ist nicht durchsetzbar, sobald sie gegen zwingendes Recht verstößt. Der Wortlaut des Vertrags ist in diesem Fall nicht ausschlaggebend.

Wohn- versus Gewerbeflächen: Nicht dieselben Regeln

Es ist wichtig, die Art des Mietverhältnisses zu berücksichtigen. Strenger Mieterschutz und die Verordnung über geringfügige Instandsetzungsarbeiten gelten vor allem für Wohnraummietverhältnisse. Bei der Anmietung von Gewerberäumen (wie z. B. Ladenlokalen oder Geschäftsimmobilien) haben die Parteien in der Regel mehr vertragliche Freiheit hinsichtlich der Instandhaltung und der Kosten. Dennoch ist auch hier ein individueller Ansatz erforderlich: Unklare oder unausgewogene Bestimmungen führen in der Praxis regelmäßig zu Streitigkeiten und Gerichtsverfahren.

Sind Sie Unternehmer und vermieten eine Immobilie oder mieten Sie selbst Geschäftsräume? Dann prüfen Sie sorgfältig, welche Instandhaltungspflichten Sie übernehmen und ob die entsprechende Klausel durchsetzbar und angemessen ist. Es ist ratsam, einen Mietvertrag für Geschäftsräume im Vorfeld prüfen zu lassen, um spätere Überraschungen zu vermeiden.

Praktische nächste Schritte für Unternehmer

1. Lesen Sie die Instandhaltungsklausel kritisch. Welche Kosten werden wem zugewiesen, und sind diese Bestimmungen rechtlich gültig?
2. Unterscheidung zwischen Wohn- und Gewerbeflächen. Die Regeln und der Grad an vertraglicher Freiheit unterscheiden sich.
3. Vereinbarungen sollten konkret formuliert werden. Vage Formulierungen wie „Die Instandhaltungskosten trägt der Mieter“ laden zu Konflikten ein.
4. Sind Sie unsicher? Lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung anhand zwingender Gesetze und der spezifischen Eigenschaften der Immobilie prüfen.

Häufig gestellte Fragen zur Instandhaltung im Mietvertrag

Darf ein Vermieter vertraglich sämtliche Instandhaltungskosten auf den Mieter abwälzen?

Im Falle von Wohnraum ist dies nicht unbegrenzt. Die Verordnung über kleinere Reparaturen darf nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Eine Klausel, die die Instandhaltungspflicht des Mieters auf Kosten ausdehnt, die laut Gesetz dem Vermieter zustehen, kann aufgehoben werden.

Welche Instandhaltungsarbeiten muss der Mieter selbst durchführen?

Kleine, alltägliche Reparaturen, die einfach und kostengünstig sind, wie beispielsweise das Auswechseln von Dichtungen an Wasserhähnen und Glühbirnen, das Kalken von Innenwänden und einfache Gartenarbeiten. Für Wohnimmobilien ist die Liste im Anhang der Verordnung über kleinere Reparaturen enthalten.

Wer kommt für Schäden auf, die durch Abnutzung entstehen?

Schäden, die durch normale Abnutzung entstehen, fallen grundsätzlich in die Verantwortung des Vermieters. Hat der Mieter den Schaden jedoch selbst verursacht, beispielsweise durch fahrlässige Nutzung oder einen Zusammenstoß, kann er dafür haftbar gemacht werden.

Gelten für Geschäftsräume die gleichen Regeln wie für Wohnhäuser?

Nein. Der strenge Mieterschutz und die Verordnung über geringfügige Reparaturen gelten primär für Wohnimmobilien. Bei Gewerbeimmobilien haben die Parteien mehr Spielraum für eigene Vereinbarungen, wobei auch hier eine ausgewogene und klare Regelung wichtig ist.

Was kann ich tun, wenn ich Zweifel an meinem Mietvertrag habe?

Lassen Sie den Vertrag von einem Fachmann prüfen. Dieser prüft die Bestimmungen anhand zwingender Gesetze und der spezifischen Gegebenheiten der Immobilie, damit Sie keine unerwarteten Kosten oder eine ungültige Klausel erhalten.

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