Gewerbeimmobilie mieten: Sorgen Sie für einen ordnungsgemäßen Mietvertrag

Wer Gewerberäume mietet, muss zunächst klären, unter welche Mietregelung die Immobilie fällt: Miete von Einzelhandelsgeschäften (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) oder Miete von „sonstigen“ Geschäftsräumen (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches). Diese Einstufung bestimmt Ihren Mieterschutz, die Kündigungsmöglichkeiten und die geltenden Kündigungsfristen. Eine falsche Einstufung oder ein ungenau formulierter Mietvertrag kann Sie als Unternehmer jahrelang mit ungünstigen Bedingungen belasten. Im Folgenden erfahren Sie, worauf Sie vor der Unterzeichnung achten sollten.

Welche zwei Mietverhältnisse gibt es für Gewerbeimmobilien?

Das niederländische Mietrecht trifft eine wichtige Unterscheidung hinsichtlich Gewerbeimmobilien. Welche Regelung Anwendung findet, hängt von der beabsichtigten Nutzung ab – nicht davon, was auf dem Schild an der Fassade steht. Das Gericht berücksichtigt die tatsächliche Vereinbarung und die beabsichtigte Nutzung, wie sie sich aus dem Mietvertrag und den Umständen zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ergibt.

Geschäftsräume für Einzelhandelsgeschäfte (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)

Dies umfasst Geschäftsräume, in denen Kunden Produkte oder Dienstleistungen direkt erwerben und die zu diesem Zweck einen festen Standort benötigen. Beispiele hierfür sind Geschäfte, Restaurants, Cafés, Hotels, Imbisse oder Handwerksbetriebe mit Verkaufsstelle. Für Mieter dieser Art gelten umfassendere Schutzbestimmungen, insbesondere hinsichtlich der Vertragslaufzeit und -beendigung. Der Grund dafür ist, dass solche Betriebe standortgebunden sind: Ein Restaurant baut sich an einem bestimmten Standort einen Kundenstamm und einen guten Ruf auf und kann nicht einfach umziehen.

Andere Geschäftsräume (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches)

Dies ist die Restkategorie: Geschäftsräume, die nicht unter § 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches fallen. Beispiele hierfür sind Büros, Anwaltskanzleien, Verwaltungsbüros, Praxisräume, Lagerhallen oder Fabrikhallen ohne Kundenschalter. Hier ist der gesetzliche Mieterschutz eingeschränkter. Der Mieter genießt zwar grundsätzlich einen gewissen Kündigungsschutz, seine Position ist jedoch deutlich schwächer als bei Einzelhandelsgeschäften. Vieles, was zwischen den Parteien gilt, wird in diesem Fall durch den Vertrag selbst geregelt.

Mischnutzung: Was passiert, wenn beide Funktionen zusammenkommen?

Manchmal erfüllt eine Immobilie sowohl eine öffentliche Funktion als auch Büro- oder Lagerräume, beispielsweise eine Werkstatt mit kleinem Verkaufstresen oder einen Ausstellungsraum mit Lager. Die Frage, welche Nutzungsart in solchen Fällen Anwendung findet, ist nicht immer leicht zu beantworten. Entscheidend sind in der Regel die ursprüngliche Nutzungsabsicht der Beteiligten und das Verhältnis der einzelnen Komponenten zueinander. Bei gemischter Nutzung ist es ratsam, die Einstufung im Vorfeld prüfen zu lassen, da so viel davon abhängt.

Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches versus Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches: die wichtigsten Unterschiede

Die Unterscheidung ist keine Formalität. In der Praxis bestimmt sie, wie lange Sie Ihren Wohnort sicher haben und wie leicht der Vermieter Sie zum Auszug bewegen kann. Die wichtigsten Unterschiede im Überblick:

• Laufzeit. Für Einzelhandelsgeschäfte (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) gilt in der Regel eine gesetzliche Anfangslaufzeit von fünf Jahren mit einer anschließenden Verlängerung auf insgesamt zehn Jahre. Für andere Geschäftsräume (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) können die Parteien die Laufzeit grundsätzlich selbst vereinbaren.
• Kündigung und Kündigungsfristen. Für die Fälle gemäß § 7:290 gelten strenge Kündigungsregeln und eine großzügige Kündigungsfrist ist üblich; zudem ist eine Kündigung nur aus gesetzlich festgelegten Gründen zulässig. Für die Fälle gemäß § 7:230a ist die Kündigung grundsätzlich einfacher und kürzer.
• Kündigungsgründe. Ein Vermieter einer Fläche der Kategorie 7:290 kann den Mietvertrag nicht einfach kündigen: Er benötigt hierfür einen rechtlichen Grund, wie beispielsweise eine dringende Eigennutzung. Anders verhält es sich bei einer Fläche der Kategorie 7:230a.
• Schutz nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bei anderen Gewerbeimmobilien genießt der Mieter in erster Linie Kündigungsschutz: Nach Beendigung des Mietverhältnisses kann er unter bestimmten Voraussetzungen beim Gericht einen Aufschub der Räumung beantragen. Dies ist etwas anderes als der Erhalt des Mietvertrags selbst.

Die genauen Fristen und Bedingungen können je nach Situation variieren und unterliegen teilweise zwingenden gesetzlichen Bestimmungen. Im Zweifelsfall sollten Sie eine Bewertung durchführen lassen, um festzustellen, welche Regelung für Ihr Objekt gilt und welche Auswirkungen dies auf Ihre Situation hat.

Warum ist die richtige Qualifikation so wichtig?

Die Einstufung hat direkte Auswirkungen auf Ihre Rechtslage. Sollten Sie fälschlicherweise annehmen, dass Sie unter die Schutzregelung 7:290 fallen, könnte Ihnen bei einer Kündigung durch den Vermieter eine unangenehme Überraschung bevorstehen. Bei „sonstigen Geschäftsräumen“ (7:230a BW) kann ein Vermieter den Mietvertrag grundsätzlich leichter kündigen als bei Einzelhandelsgeschäften, für die strengere Bedingungen und Fristen gelten.

Wichtig zu wissen: Die Regeln für Gewerberäume sind teilweise zwingend. Daher können die Vertragsparteien im Vertrag nicht einfach davon abweichen, selbst wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Eine Klausel, die den Mieter schützt, kann rechtlich wirksam sein, während eine Klausel, die diesen Schutz untergräbt, keinen Bestand hat. Manchmal ist eine Abweichung zum Nachteil des Mieters nur nach gerichtlicher Genehmigung gültig. Daher lässt sich die Gültigkeit einer Vereinbarung nicht immer allein aus dem Wortlaut ableiten. Im Zweifelsfall sollten Sie einen Rechtsexperten hinzuziehen.

Worauf sollten Sie im Mietvertrag sonst noch achten?

Neben der korrekten Art des Mietvertrags entscheiden die konkreten Bestimmungen darüber, ob der Vertrag der gängigen Praxis entspricht. Einige Punkte, die in der Praxis häufig zu Streitigkeiten führen:

• Zweck und Nutzung. Der Vertrag legt den Zweck fest, zu dem Sie das Objekt nutzen dürfen. Bei einer zweckwidrigen Nutzung riskieren Sie einen Vertragsbruch (Nichterfüllung), der im schlimmsten Fall zur Kündigung des Mietvertrags führen kann. Wenn Sie beispielsweise Räumlichkeiten als Büro mieten, dürfen Sie dort nicht einfach eine Produktionsmaschine aufstellen.
• Rohbau oder schlüsselfertig. Bei einem Rohbau mieten Sie im Wesentlichen die „unfertige“ Immobilie und sind selbst für Ausstattung, Innenausbau und Installationen verantwortlich. Anders verhält es sich bei einer komplett ausgebauten (schlüsselfertigen) Immobilie. Klären Sie im Voraus genau, wer für welche Aufgaben zuständig ist, einschließlich Wartung und Reparaturen.
• Laufzeit, Verlängerung und Kündigung. Prüfen Sie die Laufzeit, die Verlängerungs- und Kündigungsfristen sowie die Kündigungsmodalitäten. Diese können je nach Mietverhältnis erheblich variieren.
• Instandhaltung und Mängel. Legen Sie fest, welche Instandhaltungspflichten beim Mieter und welche beim Vermieter liegen und was im Falle von Mängeln am Objekt geschieht.
• Indexierung und Nebenkosten. Überprüfen Sie die Vereinbarungen bezüglich Mietänderungen, Nebenkosten und Mehrwertsteuer. Klären Sie außerdem, ob der Vermieter die Mehrwertsteuer auf die Miete erheben darf und welche Auswirkungen dies für Sie hat.
• Kaution oder Bankbürgschaft. Viele Vermieter verlangen eine Kaution. Achten Sie auf die Höhe der Kaution und die Bedingungen, unter denen der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch nehmen oder die Kaution verrechnen kann.
• Untervermietung, Mieterwechsel und Unternehmensübertragung. Wenn Sie die Räumlichkeiten (teilweise) später untervermieten oder Ihr Unternehmen verkaufen möchten, ist es wichtig zu prüfen, ob der Vertrag dies zulässt. In Räumlichkeiten, die unter § 7:290 fallen, ist ein Mieterwechsel unter bestimmten Voraussetzungen möglich, sodass ein Nachfolger den Mietvertrag fortführen kann.
• Allgemeine Geschäftsbedingungen. Viele Gewerbemietverträge enthalten standardmäßige Allgemeine Geschäftsbedingungen. Diese enthalten oft Klauseln, die für den Mieter ungünstig sind. Lesen Sie diese genauso sorgfältig wie den Hauptvertrag.

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Welche Risiken birgt ein fehlerhafter oder fahrlässiger Mietvertrag?

Die Folgen einer fehlerhaften Einstufung oder eines fahrlässigen Vertrags sind nicht theoretischer Natur. Einige reale Risiken:

• Sie verlassen sich auf einen Mieterschutz, der sich als nicht existent erweist, und finden sich schneller als erwartet auf der Straße wieder.
• Sie sind an eine Vertragslaufzeit oder Kündigungsfrist gebunden, die nicht zu Ihren Plänen passt.
• Eine Abweichung vom vereinbarten Zweck stellt einen Vertragsbruch dar, der zur Kündigung oder Schadensersatzpflicht führen kann.
• Unklare Wartungs- oder Rumpfbestimmungen führen zu unerwarteten Kosten.
• Eine ungünstige Garantie- oder Aufrechnungsklausel kann im Streitfall zu unerwartet hohen Liquiditätsverlusten führen.

Gerade Jungunternehmer begehen diesen Fehler häufig, eben weil ein Mietvertrag über Jahre abgeschlossen wird. Eine gründliche Prüfung ist deutlich sinnvoller als die Kosten eines späteren Streits.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So gehen Sie vor der Unterschrift vor

1. Ermitteln Sie anhand der beabsichtigten Nutzung, welches Mietverhältnis Anwendung findet (Artikel 7:290 oder Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches).
2. Prüfen Sie, ob das im Vertrag angegebene Ziel mit dem übereinstimmt, was Sie tatsächlich vorhaben.
3. Lesen Sie die Bestimmungen zu Laufzeit, Verlängerung und Kündigung sorgfältig durch.
4. Klären Sie, wer für Instandhaltung, Anlagen und Reparaturen verantwortlich ist (Rohbau oder schlüsselfertiges Projekt).
5. Prüfen Sie die Vereinbarungen bezüglich der Sicherheitsleistung, der Bankgarantie, der Indexierung und der zusätzlichen Kosten.
6. Prüfen Sie die Allgemeinen Geschäftsbedingungen und alle Anhänge genauso kritisch wie den Hauptvertrag.
7. Im Zweifelsfall sollten Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung rechtlich prüfen lassen.

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Häufig gestellte Fragen zur Anmietung von Gewerbeimmobilien

Worin besteht der Unterschied zwischen Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches und Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches?

Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches regelt den Mieterschutz für Geschäftsräume kleiner und mittlerer Unternehmen mit öffentlicher Funktion, wie beispielsweise Läden und Gastronomiebetriebe. Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches regelt den Mieterschutz für „andere“ Geschäftsräume, wie Büros und Lagerhallen, und sieht einen eingeschränkteren Schutz vor. Welche Regelung Anwendung findet, hängt von der beabsichtigten Nutzung und nicht von der vertraglichen Bezeichnung ab.

Wie lange ist die Laufzeit eines Mietvertrags für eine Einzelhandels- oder Gastronomieimmobilie?

Für Geschäftsräume kleiner und mittlerer Unternehmen (Artikel 7:290 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) sieht das Gesetz in der Regel eine anfängliche Laufzeit von fünf Jahren mit der Möglichkeit einer Verlängerung auf insgesamt zehn Jahre vor. Für andere Geschäftsräume (Artikel 7:230a des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches) legen die Parteien die Laufzeit grundsätzlich selbst fest. Die genauen Bedingungen können je nach Situation variieren; lassen Sie diese im Zweifelsfall prüfen.

Darf der Vermieter die beabsichtigte Nutzung des Grundstücks bestimmen?

Im Mietvertrag legen die Parteien gemeinsam die beabsichtigte Nutzung des Mietobjekts fest. Sie dürfen das Mietobjekt nicht entgegen dieser vereinbarten Zweckbestimmung nutzen. Andernfalls kann dies einen Vertragsbruch darstellen und zur Kündigung des Mietvertrags führen.

Was bedeutet Shell-Miete?

Bei einer Rohbaumiete mieten Sie die Räumlichkeiten im unausgebauten Zustand und sind selbst für den Ausbau, die Fertigstellung und die Ausstattung verantwortlich. Es ist wichtig, im Voraus festzulegen, wer wofür zuständig ist, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

Kann ich als Geschäftsinhaber den Mietvertrag vorzeitig kündigen?

Das hängt vom Mietverhältnis und den vertraglichen Vereinbarungen ab. Bei Einzelhandelsgeschäften gelten in der Regel längere, gesetzlich festgelegte Laufzeiten. Bei anderen Geschäftsräumen haben Sie mehr Spielraum für eigene Vereinbarungen, aber auch hier gelten die vertraglichen Bestimmungen. Eine vorzeitige Kündigung ohne Angabe von Gründen oder außerhalb der vereinbarten Fristen ist üblicherweise nicht möglich; lassen Sie sich daher im Vorfeld beraten.

Kann ich die Mietbedingungen selbst aushandeln?

Ja. Viele Bestimmungen in einem Gewerbemietvertrag sind verhandelbar, insbesondere bei anderen Gewerberäumen. Gleichzeitig sind einige Schutzregeln zwingend, sodass nicht jede Abweichung zulässig ist. Eine rechtliche Prüfung hilft dabei, festzustellen, was machbar und sinnvoll ist.

Ist es ratsam, den Mietvertrag prüfen zu lassen?

Ja. Da man oft Verträge für mehrere Jahre unterzeichnet, kann eine falsche Einstufung oder eine ungünstige Klausel schwerwiegende Folgen haben. Eine vorherige Prüfung beugt vielen Problemen vor und ist in der Regel günstiger als ein späterer Streit.

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