MKB Juristen entwirft individuelle Rechtsdokumente
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Eine Finanzierungsklausel ist nur dann wirksam, wenn sie genau nach den vereinbarten Formalitäten geltend gemacht wird – üblicherweise durch eine schriftliche Mitteilung an Verkäufer und Notar, gegebenenfalls unter Vorlage eines Ablehnungsnachweises. Andernfalls bleibt der Kaufvertrag bestehen, und es können erhebliche Vertragsstrafen anfallen. Ein Käufer, der dies nicht korrekt gehandhabt hatte, musste 630.000 € zahlen, und der Richter reduzierte diese Strafe nicht.
Dieser Fall (Amsterdamer Bezirksgericht, ECLI:NL:RBAMS:2020:3970) zeigt, wie wichtig es ist, den Anwendungsbereich von Vertragsbestimmungen zu verstehen, insbesondere bei großen Transaktionen wie dem Kauf von Gewerbeimmobilien oder Aktien.
Von der Finanzierungsreserve bis zur Strafe
Ein Käufer erwarb zwei Immobilien für 6,3 Millionen Euro. In einem solchen Kaufvertrag ist eine Finanzierungsklausel üblich: eine auflösende Bedingung, die es dem Käufer ermöglicht, vom Kauf zurückzutreten, falls er keine Finanzierung erhält. Dies schützt sowohl den Käufer (keine Kaufverpflichtung ohne Finanzierung) als auch den Verkäufer (kein Geschäft mit einem zahlungsunfähigen Käufer). Manchmal ist eine Vertragsstrafe an die Klausel geknüpft.
Zusätzlich zur Finanzierungsklausel wurde hier vereinbart, dass der Käufer eine Anzahlung oder Bankgarantie leisten muss, andernfalls droht ihm eine Geldstrafe in Höhe von 10 % des Kaufpreises – oder 630.000 Euro.
Die Reservierung wurde nicht korrekt aufgerufen
Der Käufer konnte keine Finanzierung erhalten, woraufhin sein Berater den Vorbehalt geltend machte. Der Vertrag sah jedoch bestimmte Formalitäten vor: eine schriftliche Benachrichtigung sowohl des Verkäufers als auch des Notars sowie zwei schriftliche Ablehnungen von Finanzierungsanträgen. Diese Formalitäten wurden nicht eingehalten. Der Verkäufer ging fälschlicherweise davon aus, dass der Vorbehalt wirksam geltend gemacht worden war, und verlangte weder eine Bankgarantie noch eine Anzahlung – der Verkauf konnte daher wie geplant abgewickelt werden, und die Verpflichtung blieb bestehen. Der Verkäufer forderte eine Vertragsstrafe in Höhe von 630.000 Euro.
Keine Reduzierung der Geldstrafe
Der Richter entschied, dass der Vorbehalt nicht wirksam geltend gemacht worden war und der Käufer in Verzug geraten war. Der Käufer beantragte eine Minderung der Vertragsstrafe. Ein Richter kann eine Vertragsstrafe nur dann mindern, wenn dies nach Billigkeit eindeutig geboten ist, gemäß dem im Urteil Intrahof/Bart Smit (ECLI:NL:HR:2007:AZ6638) festgelegten Standard: nur dann, wenn die Klausel zu einem übermäßigen und unannehmbaren Ergebnis führt. Diese Umstände lagen nicht vor – zudem erlitt der Verkäufer einen Schaden, da die Immobilien weiterhin zum Verkauf standen. Der Käufer musste die vollen 630.000 Euro zahlen.
Häufig gestellte Fragen
Wie rufe ich eine Finanzierungsklausel korrekt in Anspruch?
Halten Sie sich genau an die Formalitäten der Vereinbarung, wozu häufig eine fristgerechte schriftliche Benachrichtigung sowohl des Verkäufers als auch des Notars sowie der Nachweis (üblicherweise zweier) abgelehnter Finanzierungsanträge gehört. Weichen Sie davon nicht ab.
Kann eine Vertragsstrafe reduziert werden?
Nur wenn die Billigkeit dies eindeutig erfordert und die Klausel zu einem übermäßigen, inakzeptablen Ergebnis führt. Der Richter übt diesbezüglich Zurückhaltung.
Was passiert, wenn der Verkäufer davon ausgeht, dass die Reservierung gültig ist?
Das hilft dem Käufer nicht. Wurde die Reservierung nicht ordnungsgemäß geltend gemacht, bleibt der Kauf gültig und Verpflichtungen wie Anzahlung oder Bankgarantie bleiben bestehen.
Lassen Sie die Vertragsbestimmungen überprüfen
Eine fälschlicherweise geltend gemachte Reservierung kann Sie Hunderttausende von Euro kosten. Die Rechtsexperten von MKB Juristen beraten Sie zu den rechtlichen Konsequenzen Ihrer Verträge, insbesondere bei hohen Summen. Informieren Sie sich über unsere Expertise im Immobilienrecht oder kontaktieren Sie uns.
