MKB Juristen entwirft individuelle Rechtsdokumente
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Ja, der Verkaufspreis einer vermieteten Büroimmobilie kann den WOZ-Wert beeinflussen. Gesetzlich wird der WOZ-Wert so ermittelt, als ob die Immobilie unvermietet und lastenfrei verkauft würde (die sogenannten WOZ-Fiktionen). Das Amsterdamer Oberlandesgericht entschied jedoch (Urteil vom 1. März 2018), dass der Preis aus einer Investitionstransaktion als Nachweis herangezogen werden kann, sofern er zuvor um die Auswirkungen des bestehenden Mietvertrags bereinigt wird. Folglich kann ein höherer Kaufpreis für einen Käufer steuerliche Folgen in der jährlichen Steuerveranlagung auf Basis des WOZ-Werts haben.
Was ist der WOZ-Wert und wie wird er ermittelt?
Das Gesetz zur Bewertung von Immobilien (WOZ-Gesetz) zielt auf eine objektive Bewertung von Immobilien ab. Grundprinzip ist, dass zwei identische Bürogebäude grundsätzlich denselben WOZ-Wert erhalten sollen, unabhängig davon, in welchem Gebäude ein besserer oder besser zahlender Mieter untergebracht ist. Die Gemeinde ermittelt den WOZ-Wert jährlich anhand des 1. Januar des dem Steuerjahr vorangehenden Jahres.
Für typische Gewerbeimmobilien wie Büros und Läden wird häufig die Mietwertkapitalisierungsmethode angewendet. Dabei wird der jährliche ortsübliche Mietwert der Immobilie mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Das Ergebnis ist der geschätzte Marktwert, auch WOZ-Wert genannt.
Kurz gesagt: Der WOZ-Wert entspricht dem ortsüblichen Mietwert zum Stichtag multipliziert mit dem Kapitalisierungsfaktor. Die tatsächliche (manchmal niedrigere) Miete Ihres aktuellen Mieters wird grundsätzlich nicht in die Berechnung des WOZ-Werts einbezogen.
Die WOZ-Fiktionen: Warum der „unvermietete Status“ zählt
Bei der Ermittlung des WOZ-Wertes gelten mehrere rechtliche Annahmen, die sogenannten Objektivierungsfiktionen. Die wichtigste ist, dass die Immobilie so bewertet wird, als ob sie:
- frei und unbelastet (die Übertragungsfiktion);
- wird in einem unvermieteten Zustand übertragen, sodass der tatsächliche Mieter nicht mitgezählt wird;
- in vollem Eigentum und sofort in Gebrauch genommen werden (die Fiktion des Erwerbs).
Aufgrund dieser fiktiven Annahmen wird nicht der tatsächliche Mietpreis als Ausgangspunkt herangezogen, sondern der aktuelle Marktmietwert zum Stichtag. Genau hier liegt das Problem bei einem Verkauf als Kapitalanlage, denn in einem solchen Fall wird die Immobilie *mit* bestehenden Mietverträgen verkauft.
Warum sich ein Investmentverkauf von einem „normalen“ Verkauf unterscheidet
In der Praxis zeigen sich deutliche Unterschiede bei den Mietpreisen zwischen den Objekten, was ausschließlich auf Marktentwicklungen zurückzuführen ist. Neumieter zahlen in der Regel die aktuellen, höheren Mietpreise, während bestehende Mieter mitunter noch einen älteren, niedrigeren Tarif zahlen, selbst wenn eine Indexierungsklausel im Vertrag enthalten ist.
Wer ein Bürogebäude erwirbt, tut dies daher in der Regel im Rahmen eines Anlageverkaufs: Die bestehenden Mietverträge und Mietpreise bleiben einfach bestehen. Dies hat zwei Seiten:
- Nachteil: Der Käufer/Investor ist an die aktuellen Mietpreise gebunden, die mitunter unter dem Marktpreis liegen.
- Vorteil: Der Käufer muss keinen Mieter suchen und spart dadurch Leerstandskosten, Maklergebühren und Anlaufverluste.
Da ein Verkauf einer Anlageimmobilie in einem vermieteten Zustand stattfindet und die WOZ-Bewertung auf einem unvermieteten Zustand basiert, ist es nicht ratsam, den Verkaufspreis der Anlageimmobilie einfach als WOZ-Wert zu übernehmen. Dennoch hat sich ein solcher Preis in der Rechtsprechung als brauchbarer Ausgangspunkt erwiesen.
Der Fall vor dem Amsterdamer Berufungsgericht
Der Fall, der diese Debatte auf den Höhepunkt brachte, drehte sich um ein großes Bürogebäude in Amsterdam Zuidas, einem der begehrtesten Geschäftsviertel der Niederlande. Die Stadt hatte den WOZ-Wert festgelegt, doch einige Jahre nach Fertigstellung, als das Gebäude bereits größtenteils vermietet war, wurde es von einem Investor zu einem deutlich über dem festgelegten WOZ-Wert liegenden Preis erworben. Über diese Differenz entstand ein Streit, der schließlich vor Gericht ausgetragen wurde.
Das erstinstanzliche Gericht bestellte einen Sachverständigen. Dieser kam zu dem Schluss, dass der Verkauf von Anlageimmobilien oft den besten Indikator für den Wert eines Bürogebäudes darstellt, gerade weil solche Objekte üblicherweise vermietet verkauft werden. Gleichzeitig betonte der Sachverständige, dass die Berechnung um den Wert des vermieteten Zustands bereinigt werden müsse. Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Amsterdam folgten dieser Auffassung.
Wie die Berechnung korrigiert wird
Der Experte schlug vor, zunächst die Kapitalisierungsmethode anzuwenden: die jährliche Miete wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Dieser Faktor ergibt sich aus dem Verhältnis zwischen Verkaufspreis und jährlicher Miete. Anschließend muss dieser Faktor aufgrund der WOZ-Fiktionen angepasst werden. Dabei werden unter anderem folgende Aspekte berücksichtigt:
- die (fiktive) anfängliche Vakanz;
- Markt- und unternehmerisches Risiko;
- eine unternehmerische Belohnung;
- die Betriebskosten;
- Laufende Marketingkosten.
Die genaue Berechnung ist technisch und wird hier nicht weiter erläutert. Im Kern geht es darum, dass zwischen dem angepassten Kapitalisierungsfaktor und dem „rohen“ Faktor aus dem Verkauf der Anlageimmobilie ein erheblicher Unterschied bestehen kann. Dies liegt daran, dass der Verkaufspreis zwar teilweise in die WOZ-Bewertung einfließt, jedoch erst nach Berücksichtigung des Mieteffekts.
Was bedeutet das für Sie als Unternehmer oder Investor?
Für Käufer und Eigentümer von Bürogebäuden kann der WOZ-Wert direkte finanzielle Folgen haben. Er bildet unter anderem die Grundlage für die Grundsteuer (OZB) und kann sich auf weitere Abgaben auswirken. Folglich können höhere Kaufpreise über den WOZ-Wert zu höheren jährlichen Kosten führen.
Einige praktische Punkte, die zu beachten sind:
- Überprüfen Sie die WOZ-Bewertung jährlich. Weicht die Bewertung erheblich von Ihren Erwartungen ab, können Sie innerhalb der gesetzlichen Frist Einspruch bei der Gemeinde einlegen.
- Lassen Sie die Bewertung rechtlich und steuerlich überprüfen, wenn Sie gerade eine Immobilie in einem Mietstaat erworben haben und die Gemeinde sich stark auf Ihren Kaufpreis stützt.
- Dokumentieren Sie Ihre Mietverträge sorgfältig. Die Miete und etwaige Indexierungen sind nicht nur für Ihre Rendite relevant, sondern können auch in die Wertermittlung einfließen. Darüber hinaus beugen rechtssichere Mietverträge Streitigkeiten mit Ihren Mietern vor.
Schritt-für-Schritt-Anleitung: Einspruch gegen einen übermäßig hohen WOZ-Wert
Finden Sie den WOZ-Wert Ihres Bürogebäudes zu hoch? Dann gehen Sie strukturiert vor:
- Fordern Sie den Wertgutachten an. Die Gemeinde muss nachvollziehbar darlegen, wie sie den Wert ermittelt hat, einschließlich des zugrunde gelegten Mietwerts und des Kapitalisierungsfaktors.
- Prüfen Sie die Annahmen. Ist die verwendete Marktmiete korrekt? Wurde der Kapitalisierungsfaktor für die WOZ-Fiktionen angepasst, wenn die Gemeinde auf einen Anlageverkauf setzt?
- Sammeln Sie Gegenbeweise. Berücksichtigen Sie vergleichbare Verkaufs- oder Mietzahlen für ähnliche Immobilien in der Gegend.
- Legen Sie fristgerecht Widerspruch ein. Halten Sie die in Ihrem Bescheid angegebene gesetzliche Widerspruchsfrist ein; andernfalls erlischt Ihr Widerspruch grundsätzlich.
- Ziehen Sie gegebenenfalls Unterstützung hinzu. Bei bedeutenden Interessen ist rechtliche oder steuerliche Beratung oft sinnvoll.
Häufig gestellte Fragen zum WOZ-Wert und Verkaufspreis eines Bürogebäudes
Bestimmt der Kaufpreis immer den WOZ-Wert meines Bürogebäudes?
Nein. Der WOZ-Wert wird rechtlich so ermittelt, als ob die Immobilie unvermietet und lastenfrei verkauft würde. Der Kaufpreis aus einem Kapitalanlageverkauf kann zwar als Nachweis herangezogen werden, muss aber zuvor um die Auswirkungen der bestehenden Vermietung bereinigt werden. Laut Rechtsprechung ist eine eins-zu-eins-Übernahme des Preises unzulässig.
Was ist ein Investmentverkauf bei Immobilien?
Bei einem Investmentverkauf wird eine vermietete Immobilie verkauft, wobei die bestehenden Mietverträge einfach auf den Käufer übergehen. Der Käufer übernimmt die Immobilie inklusive Mieter(n) und Mieteinnahmen und muss daher keinen neuen Mieter suchen.
Was ist die Kapitalisierungsmethode für Mietwerte?
Bei dieser Methode wird der WOZ-Wert einer marktgängigen Gewerbeimmobilie berechnet, indem der jährliche Marktmietwert mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert wird. Der Faktor spiegelt unter anderem die Rendite und die Risiken wider, die mit dieser Art von Immobilie verbunden sind.
Welcher Bewertungsstichtag gilt für die WOZ?
Der Stichtag ist der Zeitpunkt, zu dem der WOZ-Wert ermittelt wird. Dieser fällt auf den 1. Januar des dem Steuerjahr vorangehenden Jahres. Der Wert Ihrer Büroimmobilie wird daher auf Grundlage der Marktbedingungen zu diesem Stichtag und nicht zum Zeitpunkt des Erhalts des Steuerbescheids ermittelt.
Kann ich gegen einen übermäßig hohen WOZ-Wert Einspruch erheben?
Ja. Sie können innerhalb der gesetzlichen Frist Einspruch gegen die WOZ-Bewertung bei der Gemeinde einlegen. Es empfiehlt sich, die Begründung der Bewertung sorgfältig zu prüfen (oder prüfen zu lassen), insbesondere wenn die Gemeinde ihre Bewertung auf einen kürzlich erfolgten Verkauf einer Anlageimmobilie stützt, ohne die WOZ-Regeln korrekt anzuwenden.
Hat ein höherer WOZ-Wert Auswirkungen auf meine Steuerfestsetzung?
Ja, das ist möglich. Der WOZ-Wert bildet die Grundlage für die Grundsteuer und kann sich auch auf andere Abgaben auswirken. In der Praxis bedeutet eine höhere Bewertung oft höhere jährliche Kosten, was die Bedeutung einer genauen Bewertung unterstreicht.
Abschluss und Unterstützung bei Ihren Immobilienverträgen
Der vor dem Amsterdamer Berufungsgericht verhandelte Fall zeigt, dass der Verkaufspreis eines vermieteten Bürogebäudes den endgültigen WOZ-Wert beeinflussen kann, sofern der Preis zuvor an den Mietstatus angepasst wird. Dies kann erhebliche finanzielle Folgen für steuerliche Zwecke haben. Besprechen Sie Ihre Situation daher mit einem Steuer- oder Rechtsexperten und bedenken Sie, dass ein höherer Kaufpreis steuerliche Auswirkungen haben kann.
Investieren Sie in Immobilien oder mieten Sie Gewerbeflächen? Dann ist ein rechtssicherer Vertrag die halbe Miete. MKB Juristen erstellt für Sie die notwendigen Gewerbemietverträge und berät Sie zu Ihrer Rechtslage. Haben Sie Fragen zu Ihren Verträgen oder befinden Sie sich in einem Rechtsstreit? Informieren Sie sich über unsere Leistungen oder vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch. Wir erläutern Ihnen gerne, wie wir Sie unterstützen können.
