Satın alma ve inşaat sözleşmesi

Ne yapıyoruz?

Yeni inşa edilmiş bir ev satın alındığında, taraflar arasında bir satın alma ve inşaat sözleşmesi imzalanır. Bu sözleşme, alıcı ve yüklenici (genellikle bir proje geliştiricisi) arasındaki düzenlemeleri belirler.

Arsa alım satım sözleşmesi, arsa satın alımı (alım satım sözleşmesi) ve konut inşaatı (inşaat sözleşmesi) ile ilgili tüm hak ve yükümlülükleri kaydeder. Alım satım sözleşmesi için genellikle standart bir şablon kullanılır. Ancak, sözleşmedeki herhangi bir farklılık noktasının hukuken incelenmesi önemlidir. Bu, inşaat süresi, ek veya azaltılmış işler, askıya alma koşulları, fesih koşulları (finansmana bağlı olarak), garanti ve teminat düzenlemeleri, farklı hükümler ve sözleşmenin bir parçası haline gelen diğer bilgiler (broşürler, mimari çizimler, maketler vb.) ile ilgili anlaşmaları içerir.

Yeni bir konut inşaatı sırasında bir anlaşmazlık ortaya çıktığı (veya ortaya çıkma tehdidi oluşturduğu) anda, derhal hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir. Bu, hukuki seçeneklerin anında değerlendirilmesine olanak tanır. Bir yüklenici veya proje geliştiricisi bir sorumluluk iddiası veya şikayetiyle karşı karşıya kalırsa, hukuk uzmanlarımız olasılıkları değerlendirmede hemen yardımcı olabilir.

Satın alma ve inşaat sözleşmesiyle ilgili sorularınız mı var? Bizimle iletişime geçin.

Satın alma ve inşaat tek bir çatı altında: iki yasal rejim

Satın alma ve inşaat sözleşmesi, iki ayrı sözleşmeyi tek bir belgede birleştirir. Arsa için satın alma hukuku geçerlidir: Tüketici tarafından gayrimenkul satın alımı yazılı olarak yapılmalıdır (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:2) ve alıcının üç günlük yasal cayma süresi vardır. Konutun inşaatı için ise iş sözleşmeleri hukuku geçerlidir (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:750 ve sonraki maddeler). Her iki rejim de örtüştüğü için, uygulamada bir anlaşmazlık durumunda hangi kuralın öncelikli olduğu konusunda sıklıkla belirsizlik ortaya çıkar. Avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız, bu iki yolu birbirinden ayırarak, ister özel bir alıcı olun ister standart bir sözleşme hazırlayan bir geliştirici olun, somut hak ve yükümlülüklere dönüştürür.

Konut yapımına ilişkin özel koruma (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:765 ila 7:769. maddeleri)

Meslek veya ticari faaliyet kapsamında hareket etmeyen gerçek bir kişi konut inşaatı siparişi verdiğinde, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7. Kitabının 12. Başlığının 2. Bölümünün zorunlu hükümleri (Madde 7:765 ila 7:769 BW) uygulanır. Tüketicinin zararına olacak şekilde bu kurallardan sapmak yasaktır. Örneğin, Medeni Kanun'un 7:766. maddesi, sözleşmenin yazılı olarak yapılması ve tüketici-müşterinin en az üç günlük bir cayma süresine sahip olması gerektiğini öngörmektedir. Ayrıca, ödeme koşulları inşaatın ilerlemesine uygun olmalıdır. Geliştiriciler ve yükleniciler için bu, standart bir modelin bu zorunlu kurallarla dikkatlice uyumlu olması gerektiği anlamına gelir; alıcılar için ise, sapma hükümlerinin genellikle geçersiz sayılabileceği anlamına gelir.

%5 kuralı ve askıya alma hakkınız (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:768)

Alıcı için en önemli korumalardan biri, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:768. maddesi uyarınca, yani %5 kuralı olarak bilinen, ödemeyi askıya alma hakkıdır. Tamamlanmanın ardından, alıcı sözleşme bedelinin %5'ine kadarını alıkoyabilir ve bu tutarı yükleniciye ödemek yerine noter nezdinde yatırabilir. Bu depozito, herhangi bir kusurun onarılması için bir kaldıraç olarak kullanılabilir. Alıcı, örneğin onarımlar henüz tamamlanmadığı için tutarın bloke kalması gerektiğini bu süre içinde yazılı olarak notere bildirmediği sürece, depozito tamamlanmadan üç ay sonra serbest bırakılır. Yüklenici alternatif bir teminat (genellikle banka garantisi) sağlamışsa, emanet yatırma seçeneği ortadan kalkar. Bu hakkınızı doğru şekilde kullanıp kullanmadığınızı değerlendiriyor ve kaldıraç hakkınızı çok erken kaybetmenizi önlüyoruz.

Woningborg ve SWK garantileri: iflas durumunda güvenlik

Birçok yeni inşaat projesi, Woningborg veya Stichting Waarborgfonds Koopwoningen (SWK) tarafından sunulan bir garanti ve teminat sisteminden yararlanmaktadır. Bağlı yüklenicilerin, garanti belgesinin bağlı olduğu bir model sözleşmeyi kullanmaları gerekmektedir. Bu sistem iki tür güvenlik sunmaktadır: iflas garantisi (yüklenici inşaat sırasında iflas ederse tamamlama garantisi) ve kusur garantisi (tamamlandıktan sonra yapısal kusurların onarımı veya tazminatı). Garanti süreleri ve talep prosedürü farklılık gösterdiğinden, hangi sistemin geçerli olduğunu bilmek önemlidir. Garanti belgesinin sözleşmenizle uyumlu olup olmadığını doğruluyor ve sistemi devreye sokma sürecinde size rehberlik ediyoruz.

İnşaat süresi, ceza maddesi, ek ve azaltılmış işler

İnşaat süresi ve ek veya azaltılmış işler konusunda sıklıkla anlaşmazlıklar ortaya çıkar. Anlaşma genellikle çalışılabilir iş günü sayısını belirtir ve buna bir ceza veya gecikme maddesi bağlar. Ek ve azaltılmış işler düzenli olarak ayrı bir çizelgede kaydedilir; yüklenici UAV 2012 kullanıyorsa, özel hesaplama kuralları geçerlidir. Belirsiz geçici maddeler, ek işlerle ilgili sözlü anlaşmalar ve "temel sözleşme"ye nelerin dahil olduğu hakkındaki tartışmalar, klasik anlaşmazlık kaynaklarıdır. Sizi sürprizlerle karşı karşıya bırakmamak için, farklı hükümleri, inşaat süresi maddelerini ve ek iş çizelgelerini önceden inceliyoruz ve nihai çözümle ilgili olarak daha sonra bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa müdahale ediyoruz.

Teslimat ve kusurlardan doğan sorumluluk (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:758)

İş tamamlandıktan sonra, müşteri işi kabul eder. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:758. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, yüklenici, müşterinin işin tamamlanması sırasında makul olarak tespit edebileceği kusurlardan prensip olarak sorumlu tutulamaz. Bu nedenle, görünür kusurların listesini içeren bir tamamlama raporuyla birlikte kapsamlı bir inceleme çok önemlidir. Bununla birlikte, yüklenici gizli kusurlardan ve sözleşmeye aykırılıktan sorumludur (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:17. maddesi, satış kanununa tabi kısım için geçerlidir). Hukuki durumunuzun korunması için inceleme listesi, depozitonun alıkonulması ve zamanında ve doğru bir ihtarname verilmesi konusunda size danışmanlık yapıyoruz.

Uyuşmazlıklar: Tahkim Kurulu veya hukuk mahkemesi

Woningborg ve SWK'nın örnek sözleşmelerinde, İnşaat Uyuşmazlıkları Tahkim Kurulu genellikle yetkili merci olarak belirtilir. Bu durum, dava stratejiniz açısından önem taşır: tahkim değerlendirmesi, hukuk mahkemelerine başvurmaktan farklıdır. Bazen, örneğin, yükleniciye karşı açılan davalarla birlikte garanti mekanizmasını devreye sokmak gibi, birden fazla yolun birleştirilmesi mümkündür. Avukatlarımız hem Tahkim Kurulu hem de olağan mahkemeler önünde dava açar ve ister satın alan özel kişi olun ister dava edilen müteahhit olun, sizinle birlikte en iyi başarı şansına sahip yolu seçer.

Hem alıcı hem de geliştirici için: köşe başındaki fırıncıdan uluslararası şirkete kadar

MKB Juristen'de avukatlar ve şirket içi hukuk danışmanları karma ekipler halinde birlikte çalışır. Bu sayede masanın her iki tarafına da hizmet verebiliyoruz. Yeni inşa edilmiş bir ev satın alan özel bir bireyseniz, imzalamadan önce satın alma ve inşaat sözleşmenizi inceliyor ve bir anlaşmazlık durumunda size yardımcı oluyoruz. Proje geliştiricisi, müteahhit veya yatırımcıysanız, kapsamlı örnek sözleşmeler hazırlıyor, garanti planı konusunda danışmanlık yapıyor ve bir sorumluluk iddiası durumunda sizi savunuyoruz. Köşedeki fırıncıdan ilk ticari binasını inşa ettiren kişiye, büyük ölçekli bir bölge geliştirme projesi yürüten uluslararası gruba kadar: sizin seviyenizde çalışıyoruz.

Gayrimenkul hukuku bölümümüzün bir parçası

Satın alma ve inşaat sözleşmesi, daha geniş kapsamlı Gayrimenkul Hukuku alanımızda özel bir uzmanlık konusudur . İnşaat projeniz veya gayrimenkulünüzle ilgili başka konular varsa, inşaat hukuku sorunları , gayrimenkul alım satımı sırasında rehberlik ve sözleşme taslağı hazırlama konularında da size yardımcı oluyoruz . Bu, gayrimenkul sorunlarınız için tek bir iletişim noktanız olmasını sağlar.