Kira hukuku

Ne yapıyoruz?

Kira hukuku, konut ve ticari binaların kiralanmasını ve kiraya verilmesini düzenler. Uygulamada, bir kira sözleşmesinden doğan haklar ve yükümlülükler her zaman tamamen açık olmayabilir. Örneğin, kira ayarlamaları, hizmet bedelleri ve bakım sorumluluğunun kimde olduğu konusunda yasal kurallar vardır. Beklentilerin önceden açıkça tanımlanması, daha sonraki aşamalarda çatışmaları önleyebilir. Bununla birlikte, çatışmalar her zaman önlenemez. Kira gecikmeleri, tadilatlar veya yasadışı alt kiralama, gergin bir kira ilişkisine yol açabilir. Hem mahkeme içinde hem de dışında kira anlaşmazlıklarının çözümünde geniş deneyime sahibiz. Kira hukuku alanında deneyimli avukatlar ve hukuk uzmanlarından oluşan bir ekibimiz var.

Olasılıkları görüşmek için bizimle iletişime geçin.

Üç kiralama rejimi: sınıflandırmanın her şeyi belirlemesinin nedenleri

Kira hukuku tek tip bir yaklaşıma sahip değildir. Kanun (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7. Kitabı, 4. Başlığı) her biri kendi zorunlu koruma kurallarına sahip üç rejimi ayırt eder: konutlar, Medeni Kanun'un 7:290. maddesi uyarınca perakende işletmeleri (mağazalar, konaklama yerleri, zanaat işletmeleri) ve Medeni Kanun'un 7:230a. maddesi uyarınca diğer ticari işletmeler (ofisler, fabrikalar, depolar, teşhir salonları). Hangi rejimin uygulanacağı, tarafların sözleşmede yazdıklarına değil, alanın gerçek niteliğine ve kullanımına bağlıdır. Bu sınıflandırma, kiracı korumasını, bildirim sürelerini ve kira bedelinin ayarlanması olanaklarını belirler. Yanlış bir değerlendirme, büyük sonuçlar doğurabilir: bir ev sahibinin mülkünü boşaltamamasından, bir kiracının istemeden kira süresi korumasını kaybetmesine kadar. Avukatlarımız ve şirket içi danışmanlarımız, hem uluslararası bir şirket hem de köşedeki fırıncı için, bir alanın hangi rejime girdiğini ve bunun müzakere pozisyonu için ne anlama geldiğini değerlendirir.

290 iş yeri: mağazalar, oteller ve güçlü kiracı koruması

Halka açık satış noktasına sahip ticari işletmeler, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:290. maddesi kapsamına girer: mağazalar, süpermarketler, restoranlar, kafeler, paket servis ve eve teslimat hizmetleri, oteller ve el sanatları işletmeleri. Bu "perakende işletmeleri" için kapsamlı, yarı zorunlu kiracı koruması geçerlidir. Prensip olarak, kira sözleşmesi, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:292. maddesinde belirtilen 5+5 yapısını içerir: otomatik olarak on yıla uzatılan beş yıllık bir başlangıç ​​süresi ve ardından geçerli bir şekilde feshedilmediği sürece sözleşmenin süresiz olarak devam etmesi. Bildirim süresi en az bir yıldır. Kiracı, kira sözleşmesini basitçe feshedemez: ilk on yıldan sonra kötü kiracılık, acil kişisel kullanım veya menfaatlerin makul bir şekilde dengelenmesi gibi kanunda belirtilen fesih nedenlerine (Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:293, 7:294 ve 7:296. maddeleri) bağlıdır. Bu kurallardan kiracının zararına olacak şekilde sapma, ancak alt bölge mahkemesi hakiminin onayıyla mümkündür (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:291). Biz, ev sahiplerine gerekçeli bir fesih konusunda rehberlik ediyor ve işletme faaliyetlerini ve yatırımlarını korumak isteyen kiracılara yardımcı oluyoruz.

230a işyerleri: ofisler ve sınırlı koruma

Eğer bir alan konut veya 290-iş yeri kapsamına girmiyorsa, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:230a maddesindeki rejim uygulanır. Tipik örnekler ofisler, fabrikalar, depolar ve teşhir salonlarıdır. Burada kiracı koruması çok daha sınırlıdır: Taraflar süreyi ve bildirim süresini (genellikle sadece bir ay) kendileri belirler ve ev sahibinin fesih için yasal bir gerekçe sunması gerekmez. Bununla birlikte, kiracının tahliye koruması vardır: Yazılı bir tahliye bildiriminden sonra, kiralanan yerde iki ay daha kalabilir ve alt bölge mahkemesi, kiracının talebi üzerine bu süreyi her seferinde en fazla bir yıl olmak üzere toplam üç yıla kadar uzatabilir. Burada sözleşme özgürlüğü daha fazla olduğundan, koruma tam olarak iyi hazırlanmış bir sözleşmede yatmaktadır. Hukuk uzmanlarımız, sonradan sürprizleri önlemek için ofis ve iş yeri kira sözleşmelerini hazırlar ve inceler.

Konut mülkleri için kiracı koruma

Konut kiracıları geniş kapsamlı yasal korumalardan yararlanmaktadır. Bir ev sahibi, kira sözleşmesini yalnızca Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:274. maddesinde ayrıntılı olarak listelenen gerekçelerden biriyle feshedebilir; bunlar arasında kötü kiracılık, acil kişisel kullanım, yeni bir kira sözleşmesi için makul bir teklifin reddedilmesi veya imar planının uygulanması yer almaktadır. Acil kişisel kullanım durumunda, ev sahibi ayrıca kiracının uygun alternatif bir konaklama yeri bulabileceğini göstermeli ve menfaatler dengelenmelidir. Ayrıca, kira, hizmet bedelleri ve bakım ile ilgili kurallar da geçerlidir. Özel ev sahiplerine, konut şirketlerine ve kiracılara durumları hakkında danışmanlık yapıyor ve gerektiğinde alt bölge mahkemesinde dava açıyoruz.

Kira değerlendirmesi ve hizmet bedelleri

Kira bedeli süresiz olarak sabitlenmemiştir. 290 metrekarelik işyerlerinde, her iki taraf da Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:303 maddesi uyarınca, ilk kira döneminin sona ermesinden sonra ve süresiz kira sözleşmesi durumunda her beş yılda bir kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Mahkeme daha sonra, genellikle bir uzmanın (İşyeri Kira Danışma Komitesi) tavsiyesine dayanarak, kira bedelini, önceki beş yıldaki bölgedeki benzer işyerlerinin ortalamasına göre değerlendirir. Ayrıca, endeksleme maddeleri, hizmet bedeli düzenlemeleri ve bakım sorumluluklarının paylaşımı düzenli olarak anlaşmazlıklara yol açmaktadır. Getirilerini korumak isteyen ev sahipleri ve çok fazla ödeme yapmak istemeyen kiracılar için kira ayarlamaları ve hizmet bedelleri konusunda hesaplamalar yapıyor, gerekçelendiriyor ve dava açıyoruz.

Sık karşılaşılan kira anlaşmazlıkları

Kira borçları, kusurlar ve gecikmiş bakım, fesih ve tahliye, alt kiralama ve yerine başkasının geçmesi, tadilat ve kira bedeli konularında sıklıkla anlaşmazlıklar ortaya çıkar. 290 metrekarelik ticari binalarda, kiracı belirli koşullar altında (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:307) yerine başkasının geçmesini talep etme hakkına sahiptir: örneğin, işletmenin satışı durumunda, gerekirse mahkemeden izin alınarak kira sözleşmesine bir halef atanabilir. Bu anlaşmazlıkları hem mahkeme dışında, müzakere ve arabuluculuk yoluyla, hem de özet yargılama ve esaslı yargılama yoluyla ele alıyoruz. Bunu yaparken, sadece hukuki değil, ticari yönleri de dikkate alıyoruz: iyi bir kira ilişkisini sürdürmek çoğu zaman kazanmaktan daha değerlidir.

Gayrimenkul hukuku bölümümüzün bir parçası

Kira hukuku, daha geniş kapsamlı Gayrimenkul Hukuku uygulamamızın bir uzmanlık alanıdır . Birçok kira sorunu, gayrimenkul alım satımı (kiralanan mülkler genellikle mevcut kira sözleşmeleriyle devredilir), tadilat sırasında inşaat hukuku sorunları ve komşu hukuku gibi diğer gayrimenkul konularına da değinmektedir . Ekiplerimiz avukatlar ve şirket içi hukuk danışmanlarından oluştuğu için, uluslararası şirketlerden bağımsız girişimcilere kadar uzanan müşterilerimiz için danışmanlık, sözleşme çalışmaları ve dava süreçleri arasında kolayca geçiş yapabiliyoruz.

Kira hukuku hakkında sıkça sorulan sorular

290 ve 230a ticari binalar arasındaki fark nedir? 290 ticari binalar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:290), mağazalar ve konaklama yerleri gibi halka açık satış noktalarına sahip ve güçlü kiracı koruması sağlayan binalardır. 230a ticari binalar (Hollanda Medeni Kanunu Madde 7:230a), ofisler ve depolar gibi daha esnek sözleşmeler sunan ve yalnızca tahliyeye karşı koruma sağlayan binalardır.

Bir dükkanın kira sözleşmesi ne kadar sürer? 290 iş yeri için, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:292. maddesindeki 5+5 yapısı prensip olarak uygulanır: beş yıl, on yıla kadar uzatılabilir, daha sonra en az bir yıllık bildirim süresiyle geçerli bir şekilde feshedilmediği sürece süresiz olarak devam eder.

Ev sahibi olarak, konutun kira sözleşmesini feshedebilir miyim? Sadece Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:274. maddesinde belirtilen kapsamlı gerekçelerden birine dayanarak, örneğin acil kişisel kullanım veya kötü kiracılık gibi durumlarda ve genellikle de ancak alt bölge mahkemesi hakimi tarafından menfaatlerin dengelenmesinden sonra feshedebilirsiniz.

Kira bedeli geçici olarak ayarlanabilir mi? Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:303 maddesi uyarınca, 290 metrekarelik ticari binalar için, ilk dönemin ardından ve daha sonra her beş yılda bir, bölgedeki benzer mülklere göre değerlendirilerek ek kira talep edilebilir.

Kiracılar için mi yoksa ev sahipleri için mi çalışıyorsunuz? Her ikisi için de. Uluslararası bir şirketten köşedeki fırıncıya kadar ev sahiplerine, yatırımcılara ve konut birliklerine olduğu kadar kiracılara da yardımcı oluyoruz.