İnşaat hukuku sorunları

Ne yapıyoruz?

İnşaat sürecinde genellikle birden fazla taraf yer alır. Örnek olarak yüklenici, tasarımcı ve müşteri verilebilir. Çeşitli taraflar için ayrı sözleşmeler imzalanmalıdır. Sektöre özgü genel şartlar ve koşullar genellikle uygulanabilir olarak belirtilir (DNR 2011, UAV 2012, UAV-GC 2005). İşin yürütülmesi sırasında bir anlaşmazlık ortaya çıkarsa, kuruluşa hukuki danışmanlık sağlayabiliriz. Hukuki işlemlerin başlatılması gerektiğinde müşterilerimize yardımcı oluyoruz. Bu, mahkemede gerçekleşebileceği gibi, bazı durumlarda İnşaat Anlaşmazlıkları Tahkim Kurulu veya başka bir anlaşmazlık çözüm komitesi önünde de gerçekleşebilir.

İnşaat hukuku konularıyla ilgili sorularınız mı var? Bizimle iletişime geçin.

Gayrimenkul hukuku kapsamında inşaat hukuku sorunları

İnşaat hukuku konuları, gayrimenkul hukukunun önemli bir parçasını oluşturmaktadır . Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyeti, kullanımı ve devri etrafında dönerken, inşaat hukuku bu malların yaratılması ve değiştirilmesiyle ilgilenir: binanın inşası, tadilatı ve yenilenmesi. Bir müvekkil ile müteahhit arasındaki bir anlaşmazlık neredeyse her zaman mülkün değerini ve kullanımını etkiler. Bu nedenle, inşaat sorunlarına asla müvekkilimizin daha geniş gayrimenkul çıkarlarından ayrı olarak yaklaşmıyoruz.

Hukuki dayanak, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7. Kitabının 12. Başlığında (iş sözleşmeleri) yer almakta olup, tarafların sıklıkla geçerli olduğunu beyan ettiği genel şartlar ve koşullarla tamamlanmaktadır: UAV 2012, UAV-GC 2005 (yüklenicinin aynı zamanda tasarım yaptığı entegre sözleşmeler) ve DNR 2011 (mimarlar ve danışmanlar için). Bu düzenlemeler arasındaki seçim, büyük ölçüde hangi riskin kim tarafından üstlenileceğini belirler.

İnşaat sözleşmesi ve genel şartlar ve koşullar

Birçok inşaat anlaşmazlığı, belirsiz veya dengesiz sözleşmelerden kaynaklanmaktadır. İster müşteri ister yüklenici olun, inşaat sözleşmelerini hazırlıyor ve inceliyoruz. Bunu yaparken, iş kapsamına, sözleşme bedeline, zaman çizelgesine, tamamlanmaya, sorumluluğa ve anlaşmazlık çözümüne dikkat ediyoruz. Ayrıca, geçerli genel şart ve koşulların (UAV 2012, UAV-GC 2005 veya DNR 2011) projenin niteliğine gerçekten uygun olup olmadığını ve geçerli bir şekilde kabul edilip edilmediğini de doğruluyoruz. İyi bir sözleşme anlaşmazlıkları önler; kötü bir sözleşme ise genellikle anlaşmazlıkların kaynağıdır.

Ek işler ve uyarma yükümlülüğü

Sık karşılaşılan bir anlaşmazlık kaynağı, ek işlerdir: inşaat sırasında gerekli olduğu ortaya çıkan ek veya değiştirilmiş işler. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:755. maddesi uyarınca, yüklenici, ek işler için fiyat artışı talep edebilmek için, bu artışın gerekliliğini müşteriye zamanında bildirmiş olmalıdır; aksi takdirde müşterinin bu gerekliliği kendisinin anlaması gerekirdi. Ayrıca, Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:754. maddesi uyarınca uyarı yükümlülüğü de geçerlidir: yüklenici, sözleşmedeki yanlışlıklar, çizimlerdeki, hesaplamalardaki veya şartnamelerdeki hatalar ve malzemelerin veya zemin yapısının uygunsuzluğu konusunda müşteriyi uyarmalıdır. Yüklenici bu konuda yetersiz kalırsa, ek iş talebini sınırlayabilir veya sorumluluk doğurabilir. Ek iş taleplerinin haklı olup olmadığını ve yasal uyarı yükümlülüğünün yerine getirilip getirilmediğini değerlendiriyoruz.

Teslimat ve gizli kusurlar

Teslim anı hukuken çok önemlidir. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:758. maddesi uyarınca, iş kabul edildiği anda Müşterinin riskine geçer ve yüklenici, prensip olarak, Müşterinin teslimat sırasında makul olarak tespit etmesi gereken kusurlardan sorumlu tutulamaz. Bununla birlikte, yüklenici, yakından denetime rağmen görünür olmayan gizli kusurlardan sorumlu kalır. UAV 2012 kapsamında, Hollanda Medeni Kanunu'na göre bu konuda daha kısa süre sınırları geçerlidir; bu da hangi düzenlemenin uygulanacağının belirlenmesinin önemini vurgulamaktadır.

Ayrıca, şikayetlerin zamanında yapılması gerekmektedir. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:761. maddesi uyarınca, tamamlanmış bir işteki kusura ilişkin yasal hak talebi, müşterinin bu konuda itirazda bulunmasından iki yıl sonra zamanaşımına uğrar. Çok geç şikayette bulunan veya kusuru çok geç bildiren herkes haklarını kaybedebilir. Müşterilerimize zamanında ve doğru bir ihtarname verme konusunda danışmanlık yapıyor ve (çok) geç bir şikayetle karşı karşıya kalan yüklenicilere yardımcı oluyoruz.

İnşaat sektöründe sorumluluk ve hasar

Bir inşaat projesinde kusurlar ortaya çıktığında veya uygulama sırasında hasar meydana geldiğinde, çeşitli sorumluluk nedenleri devreye girer. Sözleşmenin ifasında kusur teşkil eden bir durum söz konusu olduğunda, Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:74. maddesi uygulanır. Hasar, sözleşme kapsamı dışında meydana gelirse, örneğin kazık çakma veya yıkım çalışmaları sırasında bitişik binalara veya boru hatlarına zarar verilmesi durumunda, Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:162. maddesindeki haksız fiil hükümleri devreye girer. Alt yükleniciler veya serbest meslek sahibi profesyoneller tarafından yapılan hatalar için, belirli koşullar altında, müşteri veya ana yüklenici Hollanda Medeni Kanunu'nun 6:171. maddesi uyarınca sorumlu tutulabilir. Sigortacılar da dahil olmak üzere kimin neyden sorumlu olduğunu belirler ve gerekirse tazminat veya geri ödeme yoluna gideriz.

İnşaatta Kalite Güvencesi Yasası (Wkb)

1 Ocak 2024'ten itibaren İnşaatta Kalite Güvencesi Yasası (Wkb) yürürlüğe girmiştir. Bu yasa, bağımsız bir kalite güvence uzmanı ve iş tamamlandıktan sonra bilgi verme yükümlülüğü gibi hususlar aracılığıyla, müşterinin konumunu güçlendirirken yüklenicinin iş kalitesine ilişkin sorumluluğunu da artırmaktadır. Ayrıca, 2024'ten itibaren, Çevre ve Planlama Yasası'nın bir parçası olarak, Yapı İşleri ve Yaşam Alanı Kararnamesi'ne (Bbl) teknik yapı gereksinimleri dahil edilmiştir. Bu değişiklikler sözleşmeler, teslim dosyaları ve sorumluluk açısından sonuçlar doğurmaktadır. Müşterilerimize ve yüklenicilerimize, anlaşmalarını ve çalışma yöntemlerini buna göre uyarlamaları konusunda yardımcı oluyoruz.

Uyuşmazlık çözümü: mahkeme veya Tahkim Kurulu

Bir inşaat meselesi yasal işlemlere yol açarsa, ilk soru bunların nerede yürütüleceğidir. Birçok inşaat sözleşmesi ve genel şartlar ve koşullar (örneğin UAV 2012), anlaşmazlıkların uzmanlaşmış inşaat bilgisine sahip bir kurum olan İnşaat Anlaşmazlıkları Tahkim Konseyi'ne havale edilmesini öngören bir tahkim maddesi içerir. Böyle bir madde yoksa, olağan mahkemeler yetkilidir. Davanız için en iyi sonucu hangi yolun vereceğini değerlendirir, müzakereler yürütür, faydalı olduğu durumlarda arabuluculuk yapar ve hem bölge mahkemesinde hem de Tahkim Konseyi önünde dava açarız.

Kimler için çalışıyoruz?

Avukatlarımız ve şirket içi hukuk danışmanlarımızdan oluşan karma ekiplerimiz, büyük bir geliştirme projesini gerçekleştiren uluslararası şirketten, küçük ve orta ölçekli müteahhide ve dükkanını yenileyen köşe fırıncısına kadar tüm inşaat zincirine destek vermektedir. Avukatlar ve hukuk danışmanları birlikte çalıştığı için, şeffaf bir ücret karşılığında hem keskin dava tavsiyeleri hem de pratik, ticari açıdan sağlam rehberlik alırsınız. İster müşteri ister müteahhit olun, hem mahkeme salonunda hem de dışında en iyi sonucu düşünmenize yardımcı oluyoruz.

İnşaat hukuku konularıyla ilgili sıkça sorulan sorular

Müteahhit, ek işler için ayrıca ücret talep edebilir mi?
Hayır. Hollanda Medeni Kanunu'nun 7:755. maddesi uyarınca, müteahhit, prensip olarak, ek işlerin gerekliliği konusunda sizi zamanında uyarmış olması şartıyla, ancak bu gerekliliği kendinizin anlaması gerektiği durumlar dışında, ek işler için fiyat artışı talep edebilir.

İş tamamlandıktan sonra gizli kusurlarla ilgili ne yapabilirim?
Yüklenici, iş tamamlandıktan sonra makul bir şekilde tespit edemeyeceğiniz kusurlardan sorumludur. Şikayetinizi yazılı ve zamanında yapmanız önemlidir; çok geç yaparsanız haklarınızı kaybedebilirsiniz. Zaman sınırlarını (ve UAV 2012'nin uygulanıp uygulanmadığını) değerlendirelim.

Anlaşmazlığım mahkemeye mi yoksa tahkime mi gitmeli?
Bu, sözleşmenize bağlıdır. Birçok inşaat sözleşmesi, anlaşmazlıkları bir tahkim maddesi aracılığıyla İnşaat Anlaşmazlıkları Tahkim Konseyi'ne yönlendirir. Böyle bir madde yoksa, normal mahkeme yetkilidir. Size hangi yolun daha güçlü olduğu konusunda tavsiyede bulunuyoruz.

Küçük işletme sahiplerine ve özel kişilere de yardımcı oluyor musunuz?
Evet. Büyük inşaat şirketlerine ve müteahhitlere olduğu kadar, inşaat anlaşmazlığıyla karşı karşıya kalan küçük işletme sahiplerine ve özel kişilere de yardımcı oluyoruz. Uluslararası şirketlerden köşedeki fırıncıya kadar herkes aynı uzman yaklaşımından faydalanıyor.

İnşaat hukukuyla ilgili sorularınız mı var? Hiçbir yükümlülük altına girmeden bizimle iletişime geçin.